С покупкой жилья торопиться не стоит

Квартирный вопрос всё ещё остаётся одним из самых актуальных для белорусов. Риэлторы, застройщики, представители министерств в один голос заявляют, что сейчас состояние рынка стабилизировалось и жильё (купля-продажа, аренда) дальше будет только расти в цене. Это означает, что нужно покупать его сегодня, потому как завтра заплатишь дороже. Так ли это?

На сегодняшний день на рынке недвижимости Беларуси сложилась следующая картина. Сейчас 1 кв. метр жилья на вторичном рынке в Минске стоит $ 1300−1700 (если рассматривать цены на новостройки, то это $ 900−1500), в Гродно — $ 700−1300, в Могилеве — $ 800−1200, в Рогачеве — $ 460−590, в Полоцке — $ 570−790.

Дальнейший анализ рынка недвижимости будет касаться Минска, но стоит отметить — динамика изменения стоимости на квартиры по всей Беларуси приблизительно одинаковая.

Сначала проследим, как менялись цены за квадратный метр жилья в Минске в разные годы. Точкой отсчёта на организованном рынке недвижимости можно считать1999 год, так как именно тогда совпали несколько факторов.

Первые метаморфозы на рынке жилья Беларуси начались в 1991—1992, когда был подготовлен и введён в действие Закон о приватизации жилищного фонда, что позволило начать реформирование жилищной сферы. Благодаря этому закону, до конца 1999 года по Беларуси было приватизировано около 1 миллиона квартир, что позволило создать вторичный рынок жилья. Это обстоятельство и подтолкнуло государство обратить внимание на этот рынок.

В 1998—1999 гг. был принят ряд законодательных актов, которые касались разных аспектов деятельности разных институтов на жилищном рынке Беларуси. Так, новый жилищный кодекс вступил в силу с 1 июля 1999 года. Также в 1999 году, когда Беларусь немного оправилась после кризиса 1998 года, постепенно стали расти все секторы экономики, в том числе и банковский.

В 1999 году квадратный метр однокомнатной квартиры (35 кв.м.) в спальном микрорайоне в среднем стоил $ 350. Но кризисные явления в экономике были ещё весьма ощутимы. К тому же предложение квартир почти в 5 раз превышало спрос (14 563 против 3 307). Поэтому цены на квартиры продолжали падать. И уже в 2000 году средняя цена квадратного метра достигла $ 275. Сейчас невозможно представить, чтобы однокомнатная квартира в Чижовке или Шабанах стоила $ 9500, тогда же это была обычная цена.

С 2001 года на рынке жилья снова наблюдается рост. Одним из приоритетов Программы социально-экономического развития Республики Беларусь стало именно жилищное строительство. Был принят ряд попыток для улучшения ситуации этом рынке.

Министерствам и ведомствам доводили показатели по объёмам ввода нового жилья на следующий год, что стало серьёзным катализатором нового строительства. Казалось бы, начали вводить больше жилья, и цены на рынке должны снизиться. Рост строительной отрасли обусловил и рост других секторов белорусской экономики. К тому же в белорусскую экономику стали поступать солидные средства от нефтяного экспорта.

И уже в 2002 году средняя цена квадратного метра жилья однокомнатной квартиры в Минске составляет $ 360. Все следующие годы цены только растут. Так, квадратный метр в 2003 году стоил 450 дол.\кв.м., в 2004 г. — 620 дол.\кв.м., и далее: 2005 г. — 900 дол.\кв.м., 2006 г. — 1100 дол.\кв.м., 2007 г. — 1 900 дол.\кв.м., 2008 г. — 2 000 дол.\кв.м.

Своего апогея цены за 1 кв.м. жилья достигли летом 2008 года. Дальнейший их рост был приостановлен всемирным кризисом. В первую очередь, это отразилось на первичном рынке жилья (новостройки), потому что он имел большую зависимость от кредитных ресурсов.

Уже летом 2009 года средняя цена квадратного метра достигла $ 1500. В конце года к кризисным явлениям в экономике добавилось сезонное падение цен на квартиры. И уже сегодня однокомнатная квартира (35 кв.м.) в панельном доме в спальном районе Минска стоит $ 43−46 тысячи. Это приблизительно $ 1300 за кв.м. Цены на первичном рынке сейчас варьируются в пределах $ 900- 1500 за метр.

Но как будет развиваться ситуация на рынке и стоит ли ждать понижения или повышения цен на квартиры? Риэлторы в который раз прогнозируют рост цен на квартиры, но их прогнозы довольно сдержанные — рост у пределах 3%. Прогноз основывается на том, что годовое задание по строительству жилья снижено на 200 тыс.кв.м в сравнении с 2009 годом (до 1,2 млн.кв.м). Также они отмечают, что рынок строительства Беларуси закрытый для иностранных компаний. Приход на рынок таких игроков как «Фишман-групп» и Московской инвестиционной компании скорее всего является исключением, которое только подтверждает правило.

Безусловно, эти факторы сыграют свою роль на рынке, но стоит обратиться и к факторам роста цен на жильё с 2001 по 2008 гг. Здесь мы увидим, что его основными причинами в это период были рост покупательской способности всех слоёв населения, доступность кредитования, и что особенно важно, — увеличение размеров льготного кредитования.

Стоит вспомнить «золотые годы» белорусской модели экономики, когда она была укреплена долларами от экспорта нефти. Белорусские товары без всяких препятствий плыли рекой на российские и другие рынки. Многие категории населения имели возможность получить относительно доступные кредиты на разные потребности, особенно на жилищное строительство. Очередникам, молодым семьям, милиционерам, работникам банков и многим другим были адресованы программы получения льготных кредитов на покупку квартир или их строительство. Часть белорусов работала за пределами страны, в первую очередь в России, заработанные же деньги привозили в Беларусь и вкладывали их в недвижимость.

Кризис ударил по всем секторам белорусской экономики, но в первую очередь «досталось» банковской сфере. Многие белорусы были вынуждены вернуться домой с заграничных заработков, здесь же многие предприятия перешли на четырёхдневную рабочую неделю.

В начале 2009 года большинство банков приостановили выдачу кредитов, но с лета наблюдается постепенное восстановление кредитования, при этом процентные ставки достигают 25% годовых. Большинство банков сталкиваются с ростом проблемных кредитов. Практически на всех предприятиях были урезаны премиальные фонды, дополнительные заработные фонды вообще были упразднены. Частные компании начали сокращения как обычного персонала, так менеджмента. Иными словами доходы населения и денежные резервы скатились вниз. И пока нет возможности говорить о сменах к лучшему.

Факторов, которые влияют на рынок недвижимости, очень много, но самый главный среди них — это покупательская способность населения. Резервы в сберегательных банках у белорусов пока есть. На этом и играют риэлторы и застройщики, которые прогнозируют рост цен и советуют приобретать жильё сейчас.

Но из приведённого выше анализа можно сделать вывод, что цена квадратного метра расти в ближайшее время не будет. Хотя возможны сезонные колебания в определённых сегментах, но до конца 2010 года возможно даже снижение цен на 1−3%.

Конечно, если вы имеете на руках 70−80% суммы от всей стоимости квартиры, то тогда можно взять кредит на недостающую сумму и купить жильё сейчас. Если же в таком объёме средства отсутствуют, то весьма нежелательно ввязываться в кредиты.

При этом если вы имеете 70% ад минимальной цены за 1-комнатную квартиру (приблизительно 31.500 долларов), то можно поступить хитрее. Эта сумма на банковском счёте при существующих сейчас ставках по депозитам будет давать вам ежемесячно $ 205−210. Сейчас за эти деньги можно снять однокомнатную квартиру с мебелью. Тем самым вы, фактически, не теряя денег на аренде жилья, получаете возможность жить в готовой квартире, собирая и дальше недостающие деньги. В этом случае вы сможете обойтись без кредита на приобретение жилья.

Белорусский Партизан