Логика квартирных сделок

В Минске и Бресте в 2009 году продано больше квартир, чем в 2008 году, в других областных центрах — меньше.

В Минске ежегодно продается около 10 тыс. квартир. В прошлом году общая сумма сделок составила примерно 700 млн. USD. Об этом говорят результаты мониторинга рынка, проводимого ежемесячно специалистами ГУП «Национальное кадастровое агентство».

В прошлом году, вопреки пессимистическим прогнозам столичных риэлтеров, количество сделок на вторичном рынке жилья в Минске превысило показатель предыдущего года на 4% и на 14% - успешного 2007 года. Причем положительная динамика сделок в столице сохраняется уже несколько лет подряд.

На Минск приходится чуть более трети договоров купли-продажи квартир, заключаемых и регистрируемых в Беларуси. Так, в прошлом году в Беларуси куплено (продано) почти 29,5 тыс. квартир, из них в Минске — 10.581 квартир (36%).

Причем результаты мониторинга говорят о том, что одинаково высоким спросом в Минске пользуются как однокомнатные (37% всех сделок с квартирами) так и двухкомнатные квартиры (36%). 39% покупок совершается в домах, построенных после 1.01.2000 года. На втором месте — 33% - сделки с квартирами в домах, введенных в эксплуатацию в период между 1989 и 2000 годами. При этом почти половина проданных квартир относится к так называемому панельному жилью. Второе место по численности квартирных сделок занимают кирпичные многоэтажки.

Больше всего сделок в Минске было заключено в прошлом году в ноябре — 1.107 (в 2008 году наиболее активным оказался сентябрь). Меньше всего куплено квартир в январе — 331, в чем, собственно, нет ничего необычного, поскольку этот месяц традиционно является «мертвым» по количеству сделок. Пик падения цен пришелся на июнь — август 2009 года, после чего начался постепенный рост цен реальных сделок.

При этом минимальное среднее значение цен зафиксировано в июле — 1.205 USD/кв. м, что составило 79,1% к среднему уровню цен в январе. К концу года этот показатель вырос до 1.336 USD/кв. м. Эти данные, если принимать во внимание довольно ровную во втором полугодии динамику сделок, являются подтверждением того, что примерно с сентября на рынке началось постепенное вымывание дешевых квартир. А ярко выраженная положительная динамика сделок в феврале — апреле (ежемесячный прирост сделок на 25−35%) объясняется не чем иным, как падением цен в этот период на 7−8% ежемесячно.

На втором месте по ценам после Минска традиционно находится Брест. Здесь, как и в столице, четко прослеживается зависимость количества совершаемых сделок от цен. По сравнению с 2008 годом общая емкость рынка снизилась на 26,4%. При этом сделок зарегистрировано почти на 15% больше, чем в 2008 году, тогда как среднее значение цен продажи уменьшилось с 1.039 USD/кв. м в среднем по 2008 году до 765,3 USD/кв. м в 2009 г.

Пик активности на брестском квартирном рынке пришелся на июнь. Тогда же зафиксировано минимальное значение средних цен сделок — 646 USD/кв. м. К сентябрю этот показатель увеличился до 782 USD/кв. м и сохранялся на этом уровне вплоть до декабря. А в декабре цена снова снизилась до 630,8 USD/кв. м.

За 2 последних года в Бресте зарегистрировано 2.976 квартирных сделок, включая куплю-продажу долей (комнат). Это на 25% меньше, чем в Витебске, для которого характерно более резкое снижение цен сделок — с 890,11 USD/кв. м в 2008 г. до 642,84 USD/кв. м в 2009 году. Максимальное количество сделок в этом городе совершено в октябре, пиковый минимум цен зафиксирован в январе (428,6) и августе (597,2 USD/кв. м).

Интересно, что в Гомеле продано за 2008−2009 годы почти столько же квартир, сколько и в Витебске. При этом в 2009 г. количество квартирных сделок в Гомеле составило 62% к уровню предыдущего года, а емкость рынка снизилась вдвое — с 2 млн. до 1 млн. USD, средняя цена сделок — на 19%.

Гомель выделился на фоне других городов постоянством совершаемых ежемесячно сделок: 7 месяцев подряд (начиная с июня) в городе регистрировалось примерно по 150 договоров купли-продажи квартир. Первые 5 месяцев, не считая марта, продавалось по 70−90 квартир ежемесячно.

В Гродно, пожалуй, самая минимальная амплитуда изменения цен сделок среди областных центров. В течение года среднее значение колебалось в пределах от 722 USD/кв. м в январе до 604 USD/кв. м в марте. К концу года средняя цена квадратного метра почти вернулась к январскому уровню, составив 694,23 USD.

Могилевский квартирный рынок отличился в прошлом году тем, что в декабре на нем было зарегистрировано 12% сделок, совершенных за год. Это обусловлено, вероятнее всего, тем, что здесь, в отличие от других областных центров, пиковый ценовой минимум пришелся как раз таки на декабрь, — 630,99 USD/кв. м. Это значение было достигнуто в результате очень плавного ежемесячного снижения на 5−8% с отметки 928 USD/кв. м. И лишь в конце года произошел скачок на 14% - с 734 USD/кв. м в ноябре до 631 USD/кв. м в декабре.

Могилев к тому же традиционно отличается минимальным количеством ежегодно заключаемых договоров купли-продажи квартир. За два года здесь продано (куплено) почти вдвое меньше квартир, чем в Гомеле или Витебске.

В Могилеве как ни в каком другом городе очень четко прослеживается поквартальная динамика сделок. Так, в первые три месяца продавалось по 44−50 квартир, в последующие три — по 62−71, в июле — сентябре — по 80−100. IV квартал благодаря декабрю оказался исключением.

О чем говорят результаты мониторинга Национального кадастрового агентства? В первую очередь о том, что у каждого города своя специфика, свой менталитет, если можно так сказать. Если, например, цены в Минске и Бресте за год успели упасть и вырасти, то в Могилеве они медленно снижались все 11 месяцев, а в последний месяц и вовсе упали.

Можно также отметить, что на динамику сделок большое влияние в прошлом году оказывал рынок новостроек — квартир в новых домах. Причем эта тенденция имела более выраженный характер в тех городах, где больше всего строится жилья.

В то же время характерное для Бреста и Гродно сравнительно невысокое количество квартирных сделок может свидетельствовать о том, что в этих городах не наблюдается такого сильного дефицита жилья, как в других областных центрах. Невысокая подвижность рынка в Бресте и в Гродно может быть обусловлена также близостью к границе, более высокой платежеспособностью граждан и меньшей долей людей, которые, чтобы построить квартиру, вынуждены продать имеющуюся.

Газета "Белорусы и рынок"