Ценные бумаги в обмен на метры

В среднем на 13,5% дешевле обходится приобретение квартир по схеме жилищных займов в сравнении с долевым строительством. Почему?

После принятия Указа президента от 2.07.2009 г. № 367 в Беларуси привлекать средства граждан на строительство коммерческого жилья на стадии возведения объекта можно только путем заключения договора долевого строительства и через выпуск и продажу жилищных облигаций. Однако анализ всех предложений на рынке коммерческого жилищного строительства показывает, что только 5 многоквартирных домов в Минске финансируются по схеме жилищных займов. Остальные (около 40 объектов) — по схеме долевого строительства. Чем обусловлена такая огромная разница и почему квартиры в секторе жилищных займов продаются значительно дешевле, чем в секторе долевого строительства, заинтересовались специалисты группы компаний «Твоя столица».

— В среднем по рынку цена квадратного метра в секторе жилищных займов меньше цены в долевом строительстве на 13,5%, — рассказал в беседе с корреспондентом «БР» руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ. — Если же сравнивать цены предложения по равноценным объектам и на одинаковых этапах строительства (каркасные дома на уровне 5−6 этажей в Советском районе), то разница получается еще больше — 14,5% (по облигациям — 1.111 USD/кв. м, по «долевке» — 1.299 USD/кв. м).

Эти результаты нас несколько озадачили. Потому что, анализируя положительные и отрицательные стороны для застройщика и инвестора (покупателя) обеих схем привлечения средств на строительство жилья, мы находим, что схема покупки жилищных облигаций достаточно неплохая. Причину ценового отставания жилищных облигаций от долевого строительства мы объясняем не чем иным, как недоработкой отделов реализации застройщиков (эмитентов жилищных облигаций) и инерционностью мышления нашего покупателя.

Считаем, что при использовании современных технологий продаж, грамотной рекламной кампании, внятных разъяснений условий покупки жилищных облигаций и в случае достаточной известности застройщика и риэлтера, который сопровождает процесс реализации облигаций, в этом секторе жилищного строительства можно получить более эффективные результаты продаж.

А вступление в силу с 1 октября текущего года инструкции Минфина о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций (постановление от 18.09.2009 г. № 115) делает эту схему финансирования жилищного строительства еще более привлекательной как для застройщиков, так и для инвесторов (покупателей).

— Владимир Иванович, что нового в порядок выпуска и обращения жилищных облигаций вносит данная инструкция?

— Введены понятия «общая площадь жилого помещения» и «объект долевого строительства», которым может быть как многоквартирный, так и одноквартирный жилой дом. Облигации могут быть номинированы не только в белорусских рублях, но и в иностранной валюте. Внесение юридическими и физическими лицами денежных средств эмитенту жилищных облигаций осуществляется в валюте номинала жилищных облигаций с учетом требований валютного законодательства.

Жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения жилищных облигаций, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций.

Таким образом, введена привязка жилищных облигаций к определенному объекту недвижимости (жилому помещению), который должен быть указан в договоре с эмитентом (застройщиком). Данное обстоятельство должно положительно сказаться на доверии потенциальных покупателей к жилищным облигациям.

Кроме того, по сравнению с прежними правилами в новых нет ограничения на то, кто может быть покупателем жилищных облигаций. Купить облигации могут юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций.

Для сравнения: участвовать в долевом строительстве может гражданин, достигший восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего — в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком.

В инструкции также закреплены требования к договору, заключаемому с застройщиком. В частности, договор должен содержать условия о сроках строительства объекта, особенностях строительства, информацию об отделочных работах, гарантийном сроке, сроке передачи помещения эмитентом владельцу облигаций, порядке возврата денежных средств, порядке расторжения договора в случае продажи облигаций, ответственности сторон и другие требования.

Закреплено право владельца облигаций на полное возмещение убытков в случае неисполнения эмитентом обязательств, а также возврат уплаченных сумм с учетом индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ.

При досрочном погашении облигаций владелец может получить только их номинальную стоимость (либо жилое помещение в порядке, определенном решением о выпуске облигаций). Ранее при досрочном погашении владелец мог рассчитывать на индексацию с учетом инфляции.

По старым правилам возврат средств по облигациям осуществлялся в месячный срок. Новые правила ограничивают срок возврата средств 6 месяцами с момента подписания акта о расторжении договора с эмитентом (либо постановления суда, если одна из сторон отказалась от подписания акта).

Появился четкий срок предоставления застройщиком (эмитентом) документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на жилое помещение, — 2 месяца после подписания акта ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства, государственной регистрации создания объекта жилищного строительства и при условии выполнения владельцем жилищных облигаций обязательств по договору с эмитентом.

Очень важная деталь: облигации можно продать на вторичном рынке любому лицу, в то время как в долевом строительстве переуступка права возможна только близким родственникам.

То есть можно сказать, что законодатель сделал достаточно большой шаг в развитии рынка жилищных облигаций. В целом, как я уже говорил, утверждение новой инструкции должно положительно сказаться на развитии данного сегмента рынка и повысить доверие потенциальных покупателей к жилищным облигациям.

Газета "Белорусы и рынок"