Для перехода на положительную динамику квартирным ценам не хватит горючего

За первых три недели сентября средняя цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке в Минске выросла на несколько долларов. Одновременно увеличилось число звонков, поступающих в агентства недвижимости от покупателей, интересующихся возможностью приобрести ту или иную рекламируемую квартиру. Что же все это значит, и не приведут ли произошедшие изменения к тому, что квартирные цены дружно пойдут вверх? С этим и другими вопросами корреспондент «НБ» обратился к генеральному директору ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан» Павлу Кузнецову и руководителю группы компаний «Твоя столица» Владимиру Давидовичу.

Павел Кузнецов, гендиректор компании «Пакодан»:

— Ситуацию на рынке с точки зрения загрузки агентств недвижимости оцениваю, скорее, как более-менее сносную, нежели плохую. Какое-то оживление на рынке в последние пару недель есть. Но это видимое оживление — звонков стало больше, но сделок нет. Мне кажется, и это мое субъективное мнение, если Россия начинает потихоньку выходить из кризиса, то мы в него только входим. И, думаю, что ситуация вряд ли улучшится в ближайшее время. Во всяком случае, никаких видимых причин для улучшения нет. Банки именно по этой причине не кредитуют жилье, а те, что кредитовали раньше, свернули свои кредитные программы, потому что появились задержки по возврату уже выданных кредитов. До Нового года некоторые банки просто даже не рассматривают возобновление кредитования.

— Возможно ли в дальнейшем снижение цен на вторичном рынке жилья?

— Во всяком случае пока люди не готовы отдавать квартиры по ценам ниже, чем на первичном рынке. По 850 долл. США за метр никто сегодня не отдаст. Но если «долевики», то есть фирмы-застройщики, которые реализуют жилье по договорам долевого строительства, снизят стоимость, тогда возможно цены на вторичном рынке тоже будут подкорректированы в сторону снижения.

Обычно рынок долевого строительства влияет на «вторичку». Вот «долевики» снизили цены до тысячи долларов за 1 кв.метр. И вторичный рынок тоже пошел вниз. Сейчас продают по 1100—1200 долл. за кв.метр.

— Павел Анатольевич, как вашему агентству удается в сегодняшних условиях удерживать достаточно высокий показатель ежемесячно совершаемых сделок?

— С III квартала текущего года Центр работает по технологии многоступеньчатых обменов, вот уже полгода успешно применяемой многими агентствами недвижимости России и Украины. Это дало положительный эффект. Суть технологии состоит в том, что если раньше многочисленные квартирные обмены и разъезды осуществлялись через куплю-продажу, то теперь через мену.

Не секрет, что 85−90% продавцов на квартирном рынке, продавая свое жилье, взамен хотят приобрести большую или меньшую по размеру квартиру (а то и две). Предположим, у вас есть квартира и определенная сумма доплаты. Вы можете улучшить жилищные условия. Кто-то, напротив, хочет получить доплату и переехать в небольшую квартиру. У кого-то есть две квартиры, и он хочет взамен приобрести большую квартиру, а кому-то необходимо разъехаться и т. д. Таким образом, формируется обменная цепочка, в которую могут входить эти и другие звенья. Получается, что фактически в обменной цепочке покупателя нет. По сути, технология многоступенчатых обменов — технология, известная еще по советским временам как теория обменов, но серьезно доработанная и адаптированная к нынешним реалиям.

В настоящее время данная технология позволяет на 100% решить жилищный вопрос тем продавцам, кто в ожидании «чистого» покупателя (а их, как известно, сейчас найти очень сложно) не может продать свою квартиру, чтобы купить большую взамен. В указанной технологии нет «чистых» покупателей, нет цен на квартиры, соответственно, нет того многомесячного ожидания решения своего жилищного вопроса.

Владимир Давидович, руководитель группы компаний «Твоя столица»:

— Как мы и прогнозировали полгода назад, к началу осени цены предложения на вторичном рынке жилья в Минске стабилизировались на уровне 1300−1350 долл. за кв. метр площади. И в таком состоянии они продержатся до Нового года как минимум.

Надо сказать, что столичный рынок квартир, на удивление, переживает кризис достаточно бодро. В отличие от рынка Москвы, Санкт-Петербурга, столиц других государств минский рынок недвижимости не выглядит болезненно. Возможно потому, что квартирные цены в Минске не успели перегреться так сильно, как это произошло накануне кризиса с ценами в столицах соседних стран.

Я могу даже сказать, что небольшой экономический стресс подействовал на рынок жилья положительно. Он достаточно динамично и, самое главное, своевременно отреагировал дружным падением цен на резкую девальвацию белорусского рубля и повышение процентных ставок по кредитам. И это позволило сохранить объем квартирных сделок на докризисном уровне, опять же, не без участия агентств недвижимости, которые в большинстве своем сработали в сложной ситуации весьма профессионально.

Повышение процентных ставок по кредитам в ноябре-декабре прошлого года на самом деле негативно сказалось на динамике сделок, но лишь вначале. В дальнейшем падение цен в долларовом эквиваленте компенсировало удорожание кредитов. По нашим оценкам, за последний год перед кризисом доля кредитных ресурсов в общем объеме платежей по квартирным сделкам не превышала 30−35%. Именно настолько в среднем подешевели квартиры с начала кризиса.

Поэтому на рынке остались покупатели квартир эконом-класса, которые, кстати, оказались самыми динамичными. Мало того, в секторе недорогих квартир произошло увеличение платежеспособного спроса. В результате снижения цен квартиры стали доступнее для тех потенциальных покупателей, которые в течение довольно длительного периода находились за чертой платежеспособного спроса. В то же время с рынка сразу же ушли покупатели дорогих квартир. И пока они не вернулись.

В подтверждение сказанного можно привести данные Национального кадастрового агентства. Среднемесячное количество сделок в прошлом году с пиковыми значениями в июне-сентябре лишь на 20% превысило аналогичный показатель нынешнего года с его провальными январем и февралем. А если сравнить первые 7 месяцев прошлого года и нынешнего, то разница не превышает 10%.

— Владимир Иванович, вы не ошиблись, сказав, что в секторе жилья эконом-класса повысился платежеспособный спрос? Поведение индекса покупательской активности это каким-то образом подтверждает?

— Устойчивый рост индекса мы наблюдаем в секторе малогабаритных квартир с января нынешнего года, то есть после провального декабря, когда индекс опустился до отметки 0,51. С 0,64 в январе индекс увеличился до 2,26 в августе. Причем на таком уровне он держится уже три месяца. Для сравнения, в прошлом году самый высокий показатель 2,77 был зафиксирован только один раз — в августе.

Напомню, индекс покупательской активности — это чисто наш показатель, который мы используем для оценки спроса, отражает среднемесячную реакцию покупателей на один выход рекламного объявления о предложенной на продажу квартире.

В то же время в секторе многокомнатным квартирам по-прежнему наблюдается отрицательная динамика. Потому что покупатели дорогих квартир на рынок еще не вернулись.

Кроме того, впервые в нынешнем году в августе мы зафиксировали остановку цен предложения. Это было для меня несколько неожиданно, потому что цены предложения и цены реальных сделок еще не сблизились до уровня, характерного для периода стабилизации, то есть до 5−5,5%. В наиболее кризисные периоды этот показатель доходит до 15%. Сейчас он фиксируется на отметке 9−9,65%. Средняя цена предложения в августе — 1409 долл./кв. м, цена сделок — 1273 долл./кв. м.

— Что же будет с ценами дальше?

— Мы не прогнозируем роста цен осенью и зимой. Отсутствие доступных кредитных ресурсов и достаточно большой объем новых объектов, реализуемых по схеме долевого строительства и жилищных облигаций в секторе жилья эконом-класса и бизнес-класса при цене 1000−1300 долл. за кв. метр будут играть роль серьезных сдерживающих факторов для цен на вторичном рынке. И третий фактор, который не позволит рынку делать какие-то резкие телодвижения в сторону повышения, — последствия кризиса, который не до конца пережит.

Под влиянием этих трех факторов вторичный рынок жилья может находиться в стабильном состоянии до зимы, а, возможно, и до весны следующего года.

— А почему количество квартирных сделок в июле по сравнению с июнем снизилось на целых 15%?

— Мы это объясняем постепенным «вымыванием» с рынка квартир в новостройках, которые предлагались фирмами-застройщиками без отделки. Дело в том, что готовые квартиры, которые имелись у застройщиков, благодаря их быстрой переориентации на новые цены, были преимущественно реализованы в апреле — июне. Нереализованными остались разве что большие по площади квартиры. К июлю доступных по цене готовых квартир в новостройках у застройщиков не осталось, что и послужило основной причиной падения количества заключенных в июле договоров купли-продажи квартир.

В связи с кризисом фирмы застройщики перешли в сектор долевого строительства. То есть строить и продавать стало для многих фирм проблематично. Поэтому они реализуют квартиры на стадии возведения объектов по договорам долевого строительства.

— Владимир Иванович, в чем причина того, что в текущем году количество сделок с квартирами в компании «Твоя столица» не уменьшилось по сравнению с докризисным периодом?

— Наверное, самой успешной антикризисной программой, которую мы у себя реализовали, оказалась технология мобильных продаж (ТМП). Основа ТМП — не только в знании текущей ситуации на рынке, но и в понимании тенденций и в умении сегодня спрогнозировать ту цену на объект недвижимости, которая будет востребована на рынке завтра. Для этого у нас существует сильный аналитический отдел. Результаты внедрения ТПМ говорят сами за себя: коэффициент продаж (доля проданных квартир в общем количестве выставленных на продажу) у нас составляет около 30%, в среднем по городу — 10%.

Большую роль в привлечении клиентов сыграло внедрение других новшеств, над которыми мы работали последний год. Это открытие филиалов во Фрунзенском и в Заводском районах; дисконтная программа, позволяющая клиенту экономить средства при переезде, при покупке строительных материалов, а также на дизайнерских услугах и другие мероприятия.

Газета "Недвижимость Белоруссии"