«Метр жилья не упадет до 500 долларов!»

«Слышали, квартиры дорожают!!!» «Да быть того не может! Сейчас кризис и все будет дешеветь». Такие противоречивые высказывания можно услышать сплошь и рядом.

Чтобы разобраться, что же на самом деле будет с ценой квадратного метра, мы отправились к руководителю группы риэлторских компаний Владимиру Давидовичу.

«В ближайшие три месяца квартиры дорожать не будут»

— Можно сказать, что наш рынок недвижимости уже почти все пережил. Цена квадратного метра в Беларуси не была раздута до заоблачных высот, поэтому очень быстро, за два — три месяца, цены упали до платежеспособных. Вот смотрите, еще в декабре прошлого года квадратный метр продавался по 1700 долларов. А уже через пару месяцев, в феврале 2009-го, ценник упал до 1470, в марте — до 1320 (см. таблицу). Уже к лету рынок недвижимости практически вернулся в докризисное состояние. Сейчас среднее количество сделок купли-продажи квартир — 876 в месяц. Это уровень последних лет.

— Выходит, мы какие-то уникальные?

— Свою роль сыграли застройщики. Они не перестали строить. А правильно решили: если не продать уже построенные квартиры дешевле, то завтра банк придет и заберет дом целиком, потому что он в залоге. Конечно, снижение цен на новые квартиры тут же отразилось и на вторичке. В итоге на рынок вернулись покупатели, которые не готовы были платить по 2 тысячи за метр, а вот на 1300 уже были согласны. Кризис не похоронил рынок, а просто убрал сверхприбыли у застройщиков.

— Последние недели две все говорят, что цены пошли вверх. Жилье снова резко подорожает?

— Да, небольшой рост есть. В июле в среднем за метр отдавали 1265 долларов, в августе — уже 1272. Но это не рост, это просто с рынка ушли дешевые квартиры, а новые не появляются. Например, дешевые новостройки распродались уже к июлю. Думаю, осень мы проживем стабильно. Дело в том, что до сих пор разница между ценником продавца и ценником покупателя довольно большая. Выставляют на продажу квартиры по цене 1409 долларов за метр, а покупатели платят 1273. Разница — почти 10%, а до кризиса было около 5% (см. таблицу). До тех пор, пока цена предложения не сравняется с ценой сделки, можно не бояться, что будет резкое подорожание.

«Метр подорожает, если кредиты подешевеют»

— Ну, а дальше? Может быть такое, что метр жилья в Минске снова будет стоить больше 2 тысяч «зеленых»?

— Скорее всего, таких скачков цен не будет, потому что нет широкой кредитной поддержки. Платить 25% годовых за кредит — это же очень много!

К тому же сейчас активно развивается долевое строительство. И оно по приемлемым ценам — можно найти предложения по 1000 — 1200 долларов за метр. Это сдерживает рост цен на вторичном рынке. Зачем покупать дорогой секонд-хенд, когда можно построить новую квартиру?

— А как же слухи о том, что Минск станет городом пустых новостроек?! Мол, у людей, которые вступили в долевое строительство, нет денег…

— Насколько я знаю, проблемных кредитов среди населения сейчас мало. Где-то 1,5 — 2%. Это даже ниже допустимых общемировых норм. Тем более что если человек и брал кредит, то уж никак не на всю стоимость квартиры, а где-то 50 — 70%. Кстати, не так уж много было тех, кто покупал или строил жилье в кредит. Например, среди наших клиентов — это где-то около 15%.

— Если появятся дешевые кредиты, квартиры сразу подорожают?

— Все зависит от того, что будет первым: строительство новых квартир или дешевые кредиты. Если строить будем мало, а деньги станут доступными и недорогими, то цены пойдут вверх. Дешевые кредиты способствуют активности покупателя, подогревают рынок.

«По 500 долларов продавать жилье никто не будет»

— А по мне и 1200 за метр — это дороговато как-то при средней зарплате в Минске в 500 долларов. Неужели знаменитая формула доступности жилья «средняя цена метра = средняя зарплата» так и останется мечтой для белорусов?

— Чтобы жилье стало стоить 500 долларов за метр квадратный, нужен еще один кризис. Но это будет похоронным маршем для рынка недвижимости. Стройки просто заморозят, за исключением тех, что финансируются из бюджета. Что бы ни говорили про падение цен на стройматериалы, на тот же цемент, себестоимость метра все равно намного выше 500 долларов. Для нашего рынка и двойная разница в зарплате и цене метра — уже достижение.

— Какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом? Неужели в кризис кто-то еще покупает пентхаусы, огромные шестикомнатные квартиры?

— Как и до кризиса, популярностью пользуются 1-комнатные квартиры в панельных домах, площадь где-то 38 — 40 метров. А вот покупатель элитного жилья на рынок пока не вернулся. Многие проекты по элитной застройке свернулись. Продается то, что уже построено. Но, думаю, где-то через год — полтора, когда рынок окончательно оживет, это аукнется дефицитом элитного жилья.

«Купить десять квартир для меня не интересно»

— Сейчас выгодно вкладывать деньги в недвижимость?

— Я всегда был сторонником того, что какую-то часть сбережений нужно держать в жилье, несмотря ни на какие падения, кризисы, это не сгорит. Если вам нужна квартира, если вы собрались улучшить жилье, это надо делать сейчас, потому что завтра будет немножко дороже. Хотя, услышав такие советы от руководителя риэлтерской компании, многие подумают, что я лоббирую свои интересы. Но вот простой пример: еще в мае в микрорайоне Дружба можно было вступить в долевое строительство по 950 — 1000 долларов за метр. Сейчас такой ценник тоже есть. Но это уже будет вторая или третья очередь (то есть плюс еще года полтора ждать) и квартиры только 2-комнатные.

— Вы сами много инвестируете в недвижимость? Сколько квартир построили?

— У меня сейчас есть дом в Минске. И есть дача недалеко от поселка Колодищи, которую я очень люблю. Мы с семьей там до сих пор живем. Она маленькая, 70 квадратных метров, вокруг лес… Еще есть рыбацкий домик на Витебщине, на берегу озера Ветче. Все думают, что раз человек занимается недвижимостью, то у него должно быть штук десять квартир. Но для меня, как для профессионала, это неинтересное вложение. Ведь у меня есть бизнес, в который гораздо интереснее вкладывать деньги.

— А когда вы обзавелись своим первым собственным жильем?

— Первую квартиру я купил в 94-м году. Это была однокомнатная квартира на первом этаже на улице Бельского за 7 тысяч долларов. Я тогда еще не занимался недвижимостью, был военнослужащим. Какие-то деньги скопил сам, когда служил пять лет за границей, родители помогли… Покупать надо было хоть что-то, потому что жить с семьей на съемной квартире было бы нереально. У меня, как у офицера, зарплата была 55 долларов, а снять однокомнатную квартиру — 40. А ведь еще жить как-то надо! Покупал я квартиру самостоятельно, тогда услуги посредника обошлись бы мне в 1,5 тысячи долларов. Таких денег не было. Пришлось самому влезать во все тонкости этих сделок, проверять все документы и так далее. Через два года появилась возможность вступить в кооператив, нужно было продавать квартиру. Опять пришлось самому решать все вопросы с оформлением. Наверное, это как-то предопределило мои занятия на гражданке. После того как я уволился из армии, это было единственное, что я хорошо знал.

Комсомольская правда