«Мертвые души» не вписываются в общий сценарий

В областях увеличилось количество граждан-очередников, которые в силу своих невысоких доходов вынуждены отказываться от строительства государственного жилья даже с привлечением льготных кредитов. Это лишний раз говорит о том, что для выполнения своих обязательств перед бесквартирными гражданами властям рано или поздно придется отказаться от политики массового навязывания частной собственности на жилье.

Основанием для такого вывода служит анализ состояния дел в жилищной сфере, представленный в Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для населения Витебской области, утвержденной решением Витебского облсовета от 17 февраля 2009 г. № 143 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 29.05.2009, № 128, рег. № 9/23 592 от 30.04.2009).

Концепция представляет интерес тем, что она, если не считать некоторых частностей, характеризуют жилищную отрасль в целом.

С одной стороны, в Беларуси созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и разработаны механизмы их реализации. Сформирована необходимая нормативная правовая база для развития жилищной сферы.

Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Например, жилищный фонд Витебской области на 1 января 2008 года составил 29 712 577 кв. метров общей площади. При этом на долю государственного жилищного фонда приходится 18,86% (21,16% на 1 января 2001 г.), индивидуального — 72,69% (69,62% на 1 января 2001 г.), фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов — 3,46% (3,77% на 1 января 2001 г.).

Между тем в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан главная роль по-прежнему принадлежит государству. Государство, а не собственники жилья (индивидуальные дома — исключение), отвечает за сохранность и содержание жилищного фонда, оно же ведет учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и играет решающую роль при распределении строящегося жилья.

В целом в городах и поселках городского типа Витебской области находится 64,17% общей площади жилых помещений, в сельских населенных пунктах — 35,83%. По состоянию на начало 2008 года обеспеченность населения жильем в расчете на одного жителя области составляла 23,3 кв. метра общей площади, в том числе в городах и поселках городского типа — 20,9 кв. метра, в сельских населенных пунктах — 29,6 кв.метра. Ниже среднеобластного показателя обеспеченность общей жилой площадью в расчете на одного жителя — в городах Витебск, Орша, Полоцк и Новополоцк.

В жилищном фонде городского типа преобладают многоквартирные дома, построенные по типовым проектам. На 1 января 2008 года в области насчитывалось 540 863 квартиры общей площадью 28 694 211 кв.метров.

Указом Президента Витебской области установлены задания по строительству общей площади жилья: в 2009 году — 589 тыс.кв.метров; в 2010 году — 720 тыс.кв.метров; в 2011 году — 1200 тыс.кв.метров. По предварительным расчетам, ориентировочная стоимость строительства жилых помещений в 2011 году составит 1936 млрд руб., для чего потребуется 1529 млрд руб. кредитных ресурсов, а на финансирование объектов инженерной и транспортной инфраструктуры потребность в денежных средствах составит 581 млрд руб.

Учитывая актуальность проблемы наращивания объемов жилищного строительства, сложившиеся экономические условия, городским и районным исполнительным комитетам следует, как отмечается в концепции, активизировать работу по привлечению в эту сферу иностранных инвесторов, средств предприятий и организаций, других внебюджетных источников. Казалось бы, все логично и разумно. Если бы не один нюанс.

Впрочем, при разработке таких программных документов, касающихся развития жилищного строительства, все делают одну и ту же ошибку. С одной стороны, почти во всех программах говорится о необходимости привлечения в жилищно-строительную сферу иностранных инвесторов. Но, с другой стороны, инвесторам ничего другого не предлагается, как строить жилье с целью его последующей продажи. Между тем серьезные инвесторы заинтересованы в долгосрочных инвестициях, в строительстве того же жилья для сдачи в аренду. Так делается во многих странах.

В свою очередь власти, если они заинтересованы в развитии жилья, которое предоставляется людям на условиях коммерческого найма (аренды), создают благоприятные условия для таких инвесторов. У нас же для создания таких домов ни законодательство не создано, ни местные власти не готовы. Не говоря уже о девелоперах, которые ограничиваются реализацией проектов, срок окупаемости которых не превышает 2−4 лет. То есть условий — ноль, а инвесторов иностранных хотим, чтобы они строили у нас жилье. Поэтому приходят те инвесторы, которые тоже хотят построить и сразу же продать.

Причем приходят преимущественно те, у кого собственных денег хватает только на нулевую фазу. Отсюда и долевое строительство. То есть по большому счету у нас инвестором (девелопером) в жилищной сфере может стать любой, кто смог получить участок, соответствующие разрешительные документы и привлечь деньги дольщиков, за которые он этим же дольщикам построит квартиры.

В конечном итоге все эти инвесторы, застройщики, девелоперы и их доходы, как, впрочем, вся государственная программа жилищного строительства полностью зависят от платежеспособности потенциальных покупателей квартир. Есть деньги у последних, все хорошо. Покупателей не станет, зачахнет и все жилищное строительство или придется полностью перейти на бюджетное финансирование.

А инвесторы типа американских пенсионных фондов к нам не идут и не придут, потому что мы не можем им продать многоквартирный элитный дом или целый жилой квартал типовых многоэтажек, на котором он будет зарабатывать деньги от сдачи в аренду квартир, а в случае необходимости продаст свою недвижимость другому фонду, концерну или, к примеру, какому-нибудь российскому олигарху или крупному британскому домовладельцу.

Понимание того, что объект должен находиться в руках одного собственника, уже начинает проникать в сознание профучастников белорусского рынка недвижимости, когда речь идет о строительстве бизнес- или торговых центров. Будем надеяться, что и отношение к жилью тоже изменится со временем. Причем ускорить этот процесс может принятие законодательства, которое установит правила игры на рынке аренды жилья, как в той же Германии, а также принятие мер, стимулирующих развитие фонда доходных домов.

Впрочем, говоря о витебской жилищной концепции, нельзя не отметить, что в ней тоже есть немало рациональных зерен, в том числе касающихся необходимости строительства жилья (не только частного, но и государственного) для сдачи в коммерческий наем. Причем эта необходимость продиктована существующим положением вещей, а не придумана разработчиками концепции.

При достигнутых объемах ввода жилых единиц для обеспечения жильем семей, являющихся по данным статистического учета нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящих на таком учете 10 и более лет (всего по области на 1 января 2008 г. — 14 287 семей), потребуется около 2,5 года, отмечается в концепции.

Вместе с тем, в последние годы сложилась ситуация, когда по разным причинам (в первую очередь из-за недостаточного уровня доходов) граждане, состоящие на учете нуждающихся 10 и более лет, отказываются от предложений строить жилье и просят перенести их очередь на более поздние сроки.

Только в г. Витебске на 1 января 2008 года таких граждан числилось 4479, однако в апреле 2008 года при формировании списков участников долевого строительства жилья более 8,5 тыс. граждан, в том числе и указанные выше, заявили о своем отказе строить жилье.

В целом по области в течение 2008 года количество граждан, заявивших о своем желании перенести начало строительства жилья на более поздние сроки, превысило 11 000 человек, что составляет 17% общего количества граждан, которые являлись очередниками по состоянию на 1 января 2008 года. Особенно резко возросло количество данной категории граждан в ноябре-декабре 2008 года, в связи с экономическим кризисом и увеличением стоимости квадратного метра жилья.

Несмотря на увеличение объемов жилищного строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, необходимо выделить категорию граждан, которые в силу сложившихся разного рода причин претендуют на получение социального жилья и на протяжении нескольких лет заявляют о своем отказе строить жилье за собственные средства, но продолжают оставаться на учете нуждающихся. Удельный вес такой категории граждан, так называемых «мертвых душ», составляет около 30% общего количества граждан, состоящих на учете нуждающихся.

Говоря о критериях оценки уровня доступности жилья в нашей стране, авторы концепции считают, что обострение жилищной проблемы может характеризовать динамика покупательной способности, определяемая количеством квадратных метров общей площади жилья типовых потребительских качеств, которое можно купить на денежный доход, приходящийся на душу населения.

При снижении удельного веса численности населения с низкими доходами спрос распространяется на жилые единицы, не превышающие размеры жилых единиц типовых потребительских качеств. Например, в 2004 году средняя стоимость 1 кв. метра общей жилой площади потребительских качеств превышала среднюю ежемесячную зарплату в 1,78 раза, а в 2007 году — в 1,82 раза.

В силу сложившейся и углубляющейся дифференциации доходов различных групп населения для оценки экономической доступности жилья следует ввести коэффициенты доступности, которые рассчитываются по группам населения с различным уровнем дохода.

Разработчики концепции предлагают выделять следующие группы населения по уровню способности самостоятельно решать свои жилищные проблемы (соотношение ежемесячного дохода на одного члена семьи и средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья с типовыми потребительскими качествами). Первая группа — домашние хозяйства с высокими доходами — характеризуется уровнем доходов на одного члена семьи, равным или выше стоимости 1 кв. метра типового жилья. Вторая группа — домашние хозяйства со средними доходами — характеризуется уровнем доходов, находящимся в пределах стоимости 0,5−1,0 кв.метр. Третья группа — домашние хозяйства с невысокими доходами — с доходами ниже стоимости 0,5 кв. метра жилья с типовыми потребительскими качествами.

В 2007 году в Витебской области соотношение среднемесячной зарплаты и средней стоимости 1 кв. метра общей площади жилья типовых потребительских качеств составило 0,55. Удельный вес домохозяйств, относящихся к первой группе, составил 1,1%, второй — 24,2%, третьей — 74,7%. То есть значительная часть домохозяйств в Витебской области не располагает достаточными доходами для решения своих жилищных проблем. Думается, что такое соотношение и в других областях Беларуси.

Стоимость строительства жилья фактически с 2004 по 2007 год увеличилась почти в 2 раза, отмечается далее в концепции. Среднемесячная заработная плата работников по всем отраслям экономики за этот же период возросла в 1,96 раза и составила 627 149 руб.

И далее авторы концепции указывают на то, что увеличение стоимости строительства жилья высокими темпами даже при увеличении доходов населения отрицательно сказалось на решении жилищных проблем. Удельный вес домохозяйств, проживающих в отдельной квартире, по сравнению с уровнем 2000 года уменьшился на 6,4 процентного пункта и составил на начало 2008 года 60,0%, на 0,3 процентного пункта увеличилось количество домохозяйств, проживающих в общежитиях.

Всего за период с 2004 по 2007 год в Витебской области построено 20 689 квартир, из них в 2004 году — 4532, в 2005 году — 5018, в 2006 году — 5102 и в 2007 году — 6037, то есть в 1,3 раза больше уровня 2004 года. На 1 января 2008 года в отдельной квартире проживает 60% домашних хозяйств, 30,7% - в отдельном доме, 0,9% - в общей квартире (в 2001 году — 1,9%).

Заселенность жилфонда на 1 января 2008 года характеризуется следующим образом. Из общего количества домохозяйств занимают одну комнату 14,7%, две комнаты — 40,6%, три комнаты — 33,7%, четыре и более комнат — 11,0%. В среднем на домашнее хозяйство приходится 54,9 кв. метра общей площади жилья, что в 1,6 раза выше уровня 2001 года.

В концепции очень много статистики, характеризующей жилищную проблему в регионе, много интересных предложений по поводу критериев оценки уровня доступности и комфортности жилья. Все это в совокупности с другой представленной в документе информацией может представлять большой интерес не только для широкого круга специалистов, но и рядовых граждан, которых интересуют возможные сценарии дальнейшего развития жилищной политики в Беларуси.

Газета "Недвижимость Белоруссии"