Как сдать квартиру и спать спокойно

На конец 2008 года в г. Минске на учете налогоплательщиков, получающих доходы от сдачи в аренду своих квартир, состояли порядка 29 тысяч граждан. За прошлый год ими уплачено в бюджет города подоходного налога на сумму 9,9 млрд.рублей. По сравнению с 2007 годом количество налогоплательщиков увеличилось примерно на 3 тысячи человек. Кроме того, в ближайшее время в г. Минске предполагается ввести единый налог для граждан, сдающих в аренду квартиры на сутки. Он составит порядка 130 евро в месяц. При этом граждане, сдающие квартиры на краткосрочный период, должны быть зарегистрированы как индивидуальные предприниматели.

Несмотря на достаточно внушительные цифры, думаю, что не ошибемся, если скажем, что все-таки «добрая» половина минчан из тех, кто сдает свои квартиры в аренду, могут спать спокойно. Остальные не платят налоги с получаемых доходов, то ли принципиально, то ли по незнанию, то ли чтобы избежать лишних хлопот. Однако, как говорится, незнание закона не освобождает виновного от ответственности. Ведь вполне может случиться так, что вас обнаружат как недобросовестного наймодателя, и тогда штрафа или даже суда вам не избежать.

О том, что при сдаче квартиры в аренду собственник должен платить налоги, общеизвестно. Однако реальность такова, что платят налоги далеко не все квартировладельцы. Правда, как утверждают налоговики, в последнее время известить о своих доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество наймодателей, особенно те, кто сдает в аренду дорогие квартиры в центре города, иностранным гражданам или посуточно. Как отметил Александр Суботко — заместитель начальника инспекции Министерства по налогам и сбором по г. Минску на пресс-конференции в городской мэрии 28 января, в настоящее время на учете налогоплательщиков, получающих доходы от сдачи в аренду квартир, состоят 29 505 граждан. За 2008 год в бюджет города от них поступило подоходного налога на сумму 9,9 млрд.рублей. Кроме того, районные инспекции по налогам и сборам в г. Минске самостоятельно проводят работу по выявлению квартировладельцев, сдающих свои квартиры в аренду и уклоняющихся от уплаты налога.

Тем не менее, что касается квартир в типовых панельных домах, то здесь от уплаты налогов по-прежнему уклоняется большинство наймодателей.

Как они это делают? Как показывает практика, в большинстве случаев они вообще ничего не делают. А размышляют примерно так. Квартиру сдаем, но ни ЖЭС, ни инспекцию не ставим в известность, а если они все-таки придут — сделаем круглые глаза и скажем, что «ничего не знали». Более изощренный вариант — договориться со снимающим, чтобы он всегда утверждал, что он ваш старый друг или дальний родственник, который живет бесплатно.

Несмотря на широко известный тезис о том, что незнание закона не освобождает от ответственности, положение сдающего здесь вовсе не такое плачевное. Даже если налоговики обнаружат квартиросдатчика, всегда можно сказать, что никаких денег от снимающего не было. То есть да, мы условились о такой сумме, но потом у постояльца начались финансовые проблемы, и он не смог платить. А я, добрая душа, не могу найти в себе сил выставить человека на улицу. Притом, что все это откровенно шито белыми нитками, доказать обратное крайне сложно. Доказательством могут служить лишь ежемесячно составляемые расписки в получении денег — для нашего рынка это сегодня не принято.

Однако такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство требует заключения договора найма (поднайма) жилого помещения. И наличие такого договора обезопасит наймодателя от многих возможных неприятностей. Ведь в любое время могут найтись «доброжелательные» соседи, а чаще всего — сами наниматели (хозяин квартиры повысил цену за жилье или нашел других квартирантов, или преждевременно выселяет и т. д.), которые «настучат» в ЖЭС, участковому милиционеру или сразу в налоговую инспекцию о том, что собственник сдает в наем комнату или квартиру и при этом не платит налоги. Получив сигнал о несанкционированной сдаче жилья, вас вызовут в налоговую инспекцию или посетят вашу квартиру, и тогда отговорки не помогут, вам придется уплатить не только подоходный налог за весь период, в течение которого сдается жилье, и пеню, но и серьезный штраф, который, как правило, составляет от 4 до 20 базовых величин.

Как правильно сдать квартиру

Если вы решили сдать в наем свою квартиру, вам стоит письменно оформить свои отношения с будущими квартирантами и заключить договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) и членам его семьи (указать количество человек) жилое помещение во владение и пользование за плату, состоящее из 1, 2, 3 и т. д. комнат. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами.

В предмете договора необходимо зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), перечислить предоставляемое в пользование нанимателю имущество (мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество), определить стоимость одного месяца найма, сроки платы за пользование помещением, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п. Заранее обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п., даже если наниматель — близкий знакомый. В договоре обязательно надо указывать паспортные данные хозяина и нанимателя.

Заплати налоги и спи спокойно

Итак, если вы заключили договор найма (поднайма) жилого помещения, вы обязаны прийти в инспекцию по налогам и сборам по месту постоянного жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. В налоговую инспекцию предоставляются следующие документы: паспорт; копия договора найма (поднайма) жилого помещения (три экземпляра); копия технического паспорта на квартиру (частный жилищный фонд); выписка из лицевого счета (берется в ЖЭСе) о всех прописанных на данной жилплощади жильцах (государственный жилищный фонд); согласие всех совместно проживающих с наймодателем членов семьи (при необходимости).

Сколько придется платить?

Если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и ваш доход от сдачи в аренду жилья не превышает 500 базовых величин (сегодня базовая величина составляет 35 000 рублей) в календарном году, с получаемого дохода вам придется платить фиксированную сумму подоходного налога.

Так, ставка подоходного налога за сдачу одной комнаты в жилом помещении составляет 1 базовую величину, двух комнат — 2 базовые величины, трех комнат — 3 базовые величины, четырех комнат — 4 базовые величины и т. д.

Кроме того, в Минске в зависимости от расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены повышающие коэффициенты: I экономико-планировочная зона — 2,0; II экономико-планировочная зона — 1,5; III, IV и V экономико-планировочные зоны — 1,0.

Так, например, за сдачу трехкомнатной квартиры в центре города в I экономико-планировочной зоне подоходный налог будет рассчитываться следующим образом: 3 базовые величины (за три комнаты), а это 105 тыс. рублей, будут умножены на самый высокий коэффициент 2. Получается, что ежемесячно налогоплательщик обязан платить подоходный налог в размере 210 тыс. рублей. Ставка подоходного налога от сдачи в наем типовой панельной однокомнатной квартиры в спальном районе г. Минска составит только 1 базовую величину, поскольку здесь нет повышающего коэффициента.

Для арендодателей, проживающих совместно с арендаторами, ставка подоходного налога, как и для владельцев однокомнатных квартир, составляет 1 базовую величину.

Для всех налогоплательщиков существует два варианта уплаты подоходного налога. Можно уплачивать всю сумму сразу за весь период, но не более чем за календарный год — в этом случае при изменении размера базовой величины сумма подоходного налога не подлежит перерасчету, либо ежемесячно до 1-го числа месяца, за который производится уплата. Но во втором случае сумма налога будет меняться в зависимости от размера базовой величины (а она, как известно, может менять по два и боле раз в год).

Некоторые граждане при сдаче в аренду жилья освобождаются от уплаты подоходного налога. Но в этом случае арендатор и арендодатель должны быть близкими родственниками, и степень их родства должна быть подтверждена соответствующими документами. Есть также категория граждан, которые имеют льготы по уплате подоходного налога.

Суточная аренда

До последнего времени оставался неурегулированным вопрос в отношении квартир, сдающихся на сутки. В 2008 году этот вопрос находился в поле зрения и прокуратуры. Так, генеральной прокуратурой проанализированы поступающие обращения, сообщения средств массовой информации и другие материалы, касающиеся предоставления гражданами жилых помещений для краткосрочного проживания в них других лиц. По итогам проделанной работы генеральным прокурором Г. Василевичем направлено в Совет Министров письмо о необходимости скорейшего принятия мер по правовому урегулированию отношений, связанных с систематической сдачей в наем жилых помещений на краткосрочный период.

В этой связи, как проинформировал присутствующих на пресс-конференции журналистов А. Суботко, в ближайшее время в столице согласно указу Президента № 703 планируется ввести единый налог для граждан, сдающих квартиры на сутки. Ставка единого налога для столичных горожан будет максимальная и составит порядка 130 евро в месяц. Однако при этом они в обязательном порядке должны быть зарегистрированы как индивидуальные предприниматели.

Послесловие

Конечно, нам еще очень далеко до момента, когда граждане самостоятельно и с охотой пойдут платить налоги от найма квартир. Доказать, что человек сдает квартиру и при этом получает доход — нелегко. Многие вообще обходятся без договора, кто-то намеренно занижает прописанную сумму, а кто-то объясняет проживание граждан в своей квартире как безвозмездное пользование жильем. Конечно, лучше было бы выработать схему, при которой арендодателю будет выгодно платить налог своевременно и в полном объеме. Если такое будет сделано, местные бюджеты получат большие деньги, которые можно было бы использовать на нужды городов.

Автор публикации также является налогоплательщиком. Прописав пару лет назад по договору найма своего племянника на свободную жилплощадь, она автоматически стала платить налоги государству, не получая при этом абсолютно никаких доходов. И таких граждан в городе немало. Вот и получается, что одни граждане, получая доходы от сдачи квартир, не платят налоги, а другие, прописав по моральным соображениям своих родственников на собственную жилплощадь (племянники и племянницы не относятся к близким родственникам), сразу же становятся налогоплательщиками. И если раньше за сдачу комнаты в квартире при условии совместного проживания наймодателя с нанимателем подоходный налог составлял 50% от базовой величины, то уже более года назад его повысили до одной базовой величины и таким образом сравняли с подоходным налогом, который платят налогоплательщики за сдачу однокомнатной квартиры.

http://nb.by