Закладная уменьшит риски и проценты

С 27 декабря текущего года в Беларуси вступит в силу закон об ипотеке. Одновременно начнет действовать институт документарных закладных. Что это такое?

Ипотека — это залог недвижимого имущества (зданий и строений, земельных участков) и иного имущества, которое в силу законодательства может быть приравнено к недвижимым вещам, а также имущества, которое будет создано в будущем, а на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным. Право залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем и залогодержателем удостоверено закладной. Закладная — это именная ценна бумага при предъявлении которой без других доказательств можно доказать права владельца закладной на получение исполнения обязательства по этой закладной. Подробно об ипотеке и о том, что из себя представляет закладная и зачем она нужна, было рассказано на заседании круглого стола в Общественном пресс-центре Дома прессы «Жилищное строительство в Республике Беларусь: состояние и развитие ипотечного кредитования». Участниками круглого стола было справедливо замечено, что система ипотечного кредитования в Беларуси начала развиваться задолго до принятия закона об ипотеке. Уже достаточно длительный период белорусские банки выдают кредиты на строительство и покупку жилья, в том числе под залог строящихся и приобретаемых квартир. Но так как государство по-прежнему играет решающую роль в решении жилищной проблемы, то ему приходится принимать меры, стимулирующие банки эти кредиты выдавать. Понятно, что банку не очень выгодно отдавать деньги на длительный срок. Ведь ипотечное кредитование — это отвлечение свободных средств банка на срок от 5 до 15−20, а то и 40 лет. Чтобы кредитовать на такой длительный срок, банку необходимо рефинансирование своих отвлеченных денежных средств. Один из таких механизмов существует на сегодня. В 2006 году был принят указ № 537 о выпуске банками облигаций, причем в первоначальной редакции речь шла о выпуске ипотечных облигаций. То есть тех облигаций, которые выпускаются под обеспечение обязательств по возврату основной суммы долга и уплате процентов по предоставленным банками кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. Банки РБ, которые выдают кредиты на реконструкцию, строительство и покупку жилья, могут рефинансироваться, выпуская облигации и пуская их в обращение, тем самым как бы возвращая свои деньги. Довольно большие объемы выпуска облигаций банками и постоянный их рост свидетельствуют о том, что на сегодня такая технология очень востребована нашей экономикой, заметил на заседании круглого стола Андрей Смольский, заместитель директора департамента по ценным бумагам Минфина РБ. По прогнозам, в текущем году общий объем облигаций, выпущенных в Беларуси, составит около 1 трлн. рублей. Из них процентов 80, а возможно и больше, будут облигации, которые выпускаются банками. Это собственно и есть те инструменты, которые используются банками для рефинансирования своих затрат на жилищное кредитование. Это что касается непосредственно ипотечных облигаций, которые банки выпускают для рефинансирования кредитов. Следует также отметить, что доход по ипотечным облигациям не облагается налогом. Был введен мораторий на налогообложение доходов, получаемых на облигации выпущенных до 1 января 2013 года. Если облигации выпущены в этот срок, то доходы по ним не будут облагаться ни подоходным налогом для физическим лиц, ни налогом на доходы и прибыль для юридических лиц. В принципе, как инструмент вложения денежных средств это получается довольно выгодно. Выгодно с точки зрения обращения. Можно получить в любой момент средства, вложенные в эту ценную бумагу с какой-то прибылью. Облигации могут выпускаться на срок 3, 5 и 10 лет и погашение осуществлять либо поквартально, либо ежегодно, либо ежемесячно — по сути, в пределах тех сроков, которые определяет сам эмитент (кто выпускает эти облигации). Кроме того, существует еще целый ряд облигаций, которые могут выпускаться для финансирования жилищного строительства. Например, выпускать жилищные облигации могут сами организации-застройщики. Для них — это один из способов привлечения средств на финансирование строительства жилого дома. Сегодня на белорусском рынке работает 12 эмитентов — застройщиков, которые выпускают жилищные облигации. Одна из организаций недавно выпустила облигаций на сумму 25 млрд.рублей. То есть это те облигации, которые приобретают физические или юридические лица РБ. Жилищные облигации выпускаются до сдачи жилого дома в эксплуатацию. Средства от продажи этих облигаций используются на строительство жилого дома. И только после сдачи дома в эксплуатацию эти облигации могут быть обменены на квадратные метры. Плюс для строительной компании в этих ценных бумагах состоит в том, что она через продажу облигаций получает средства сразу и имеет возможность самостоятельно регулировать сроки привлечения этих средств, размер платы и возвратность. «То есть, если сравнивать с банковскими кредитами, то банк у нас выступает в качестве монополиста — он диктует условия. В случае же с собственными жилищными облигациями сам заемщик определяет условия, на которых он дает деньги. Это плюс для заемщика (застройщика). Плюс для лица, которое приобретает эту облигацию, состоит в том, что облигация является движимым имуществом и в любой момент может быть реализована любому лицу», — пояснил А. Смольский. По его словам, если есть острая необходимость в денежных средствах и лицо понимает, что ему выгоднее продать эту облигацию, не дожидаясь, когда будет сдано жилое помещение, то облигация может быть продана. «Плюс состоит еще и в том, что если есть свободные денежные средства на покупку квартиры, но нет возможности купить квартиру нужного качества, то, выкупив облигации, можно приобрести жилье нужных характеристик, которое появится в будущем. При этом стоимость жилищной облигации в процессе создания такой квартиры не повышается. А это значит — никаких перерасчетов и индексаций. А мы знаем, какие у нас темпы роста на жилье. С начала года официальный рост индекса цен на строительно-монтажные работы вырос на 11−12%. А по итогам года он может составить все 14−15%, — сказал А. Смольский. Еще один инструмент рефинансирования банковских долгосрочных кредитов появится с вступлением в силу закона об ипотеке. Этим инструментом станет закладная, которая, проще говоря, будет удостоверять право предъявителя этой закладной на получение удовлетворения своих требований (каких-то средств) от должника. Закладная, будучи ценной бумагой, будет являться самостоятельным объектом гражданских правоотношений. То есть с ней могут совершаться любые сделки. Тогда как кредитный договор не может сам по себе являться объектом гражданских правоотношений. Например, нельзя свободно продавать или покупать кредитный договор. А закладную — можно. Это опять же будет плюс и для банковской системы, благодаря чему будут снижаться процентные ставки по кредитам. По мнению специалистов, появление института закладных может способствовать созданию специализированных фондов и ипотечных банков. «Банковская система Беларуси универсальна, нет специализированных инвестиционных банков, в том числе и ипотечных банков, нет каких-то институциональных инвесторов, которые могли бы у себя те же закладные аккумулировать, отчуждать. А развитие института закладных и как следствие появление специализированных банков, возможно, позволит создать более разветвленную с более качественными характеристиками структуру финансовой системы государства», — предположил А. Смольский. Специалист при этом пояснил, что пока физические лица не рассматриваются в качестве владельцев (покупателей) закладных, потому что все-таки это ценная бумага, которая будет иметь очень большую стоимость. Потому что закладная выдается на всю сумму кредита. Закладная — эта некое вещественное выражение кредитного договора и в отличие от договора может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Она может быть продана, обменена как любое имущество, как любая другая ценная бумага. В этом и есть плюс закладной. То есть банк, выдавая кредит, может просить физическое лицо, которому дается кредит, выдать по этому кредиту закладную. И если у банка нет потребности в денежных средствах, то закладные хранятся в банке, и он получает по этой закладной какие-то выплаты, как по кредитному договору. Выплаты могут быть как ежемесячные, так и ежеквартальные, в зависимости от условий кредитного договора. Если же у банка существует потребность в деньгах, то он может какое-то количество закладных собрать в пул и продать другому банку — получить таким образом денежные средства. При переходе закладной другому банку кредитополучатель будет обязан рассчитываться по закладной по закладной уже перед другим банком, который приобрел эту закладную. И самое главное, при переходе права на закладную другому лицу это второе лицо не может ухудшить условия выполнения обязательств по этой закладной. То есть сумма кредита, условия выплаты и т. д. не могут быть изменены. Не могут быть увеличены и процентные ставки по кредиту, если это предусмотрено кредитным договором. Следует также сказать, что в процентную ставку по кредиту банк закладывает прибыль и, конечно же, свой риск. Предполагается, что при ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше. Следовательно, и процентная ставка по кредиту должна быть меньше, чем когда гарантия по выплате кредита служит договор поручительства. Что же касается закладной, то с помощью ее банк снижает свои финансовые риски. Если вдруг ему понадобятся деньги, то он просто продает эти закладные другому банку, более сильному, у которого есть долгосрочные ресурсы. Поэтому если кредитополучатель соглашается выдать закладную, то теоретически банк обязан предоставить такому кредитополучателю несколько более выгодные условия в сравнении с другими кредитополучателями, которые отказались выдать закладную. По мнению специалистов, закон об ипотеке призван урегулировать порядок передачи в ипотеку не только жилых помещений, но также предприятий как имущественных комплексов, земельных участков и других объектов недвижимости.

http://nb.by