Откуда «придут» деньги на ипотечные кредиты?

Мировой финансовый кризис серьезно подмочил репутацию ипотечного кредитования, но суть понятия осталась: «длинные» деньги под низкие проценты и под залог недвижимости. Известно, что в странах с «ипотечной историей» ставки могут варьироваться от 0,5% до 5—6% годовых, а сроки кредитования порой превышают и полстолетия. Совсем скоро, 27 декабря этого года, вступит в силу и долгожданный белорусский Закон «Об ипотеке». Однако ничто не предвещает, что «квартирные» кредиты подешевеют: возможно, лишь упростится процедура получения заемных средств. Основная проблема в том, что в стране пока нет инвестора для предоставления финансирования на строительство недвижимости на длительный срок. И когда новое законодательство заработает в полную силу — сложный вопрос.

Впрочем, с подобной ситуацией сталкиваются практически все финансовые учреждения на пространстве СНГ, лишь немногие обладают достаточно «длинными» ресурсами для финансирования ипотечного кредитования. Пока не получили должного развития инвестиционные и пенсионные фонды — серьезные источники долговременных заемных средств. Кроме того, не оправдываются и надежды на иностранных инвесторов — те предпочитают менее рискованные краткосрочные кредиты. Какие еще инструменты могут быть доступны банкам для привлечения ресурсов? «Существует возможность производить секьюритизацию ипотечных кредитов, то есть передавать пул однотипных кредитов специальной финансовой компании (SPV), эмитирующей от своего имени ценные бумаги, которые размещаются среди широкого круга инвесторов», — рассказал заместитель председателя правления ЗАО «БТА Банк» Александр Титов. По словам эксперта, это позволяет привлекать «длинные» ресурсы на более выгодных условиях, чем если бы размещением занимался сам банк. Рейтинг у этого актива ввиду его высокой ликвидности может быть выше, чем банковский или даже страновой, соответственно, ресурсы под секьюритизацию ипотечных бумаг обходятся дешевле. Впрочем, для белорусских банков это голая теория: на практике инструмент не может быть использован — отсутствует соответствующая нормативная база.

В то же время новое ипотечное законодательство уже содержит ряд достаточно прогрессивных норм, касающихся, в част­ности, развития института закладных. «Закон об ипотеке не заработает без должного развития института закладных — ценных бумаг, которые предоставляют полномочия владельцу требовать у должника исполнения обязательств по договору об ипотеке, — считает руководитель практики недвижимости и строительства компании „Белюрбюро“ Виталий Качеля. — Иначе ипотечное кредитование ничем не будет отличаться от того, что есть сейчас». При этом специалист поясняет, что «закон задал темп, но надо двигаться дальше, развивать законодательство в сфере рынка ценных бумаг, налогообложения…». Одно из возможных условий — создание государственной ипотечной компании, инвестиционных фондов, которые бы занимались выкупом ценных бумаг. «На данном этапе это могло бы послужить существенным толчком к развитию ипотечного рынка», — поясняет Александр Титов и указывает, что в России такая структура уже создана. Там с 1997 года действует Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое занимается выкупом закладных. Впрочем, по некоторым данным, эти ценные бумаги пока не пользуются спросом на внутреннем рынке, к тому же эксперты не склонны оптимистично оценивать шансы реализовать их зарубежным инвесторам.

«Сегодняшняя финансовая ситуация в мире вызвана кризисом ипотечного кредитования в США, и это, безусловно, потребует пересмотра кредитной политики инвесторов в отношении таких ценных бумаг», — поясняет зампред правления «БТА Банка». В то же время иностранные вкладчики проявляют интерес к белорусскому рынку: здесь уже работает значительное количество иностранных банков, выдающих кредиты на приобретение недвижимости. Действительно, для зарубежных инвестиционных компаний, которые покупают закладные на собственных рынках, более высокие ставки по кредитам в Беларуси могут выступить вполне привлекательным фактором. Во всяком случае, экономическая целесообразность налицо. Однако юристы указывают и на ряд сдерживающих факторов, в числе которых неразвитость кредитных историй белорусских заемщиков, а также проблематичность определения их реальных доходов. Все это несет дополнительные риски.

Во всяком случае, специалисты не рассчитывают, что Закон «Об ипотеке» основательно всколыхнет рынок. Очевидно, что ввиду дефицита «длинных» ресурсов банки очень избирательно отнесутся к выдаче ипотечных кредитов, причем как населению, так и юридическим лицам. Например, в России объем рынка ипотечных кредитов оценивается сегодня в миллиарды долларов, но это лишь небольшая часть от всей потребности, указывают банкиры. К тому же фин­учреждения зачастую не только не имеют возможности выдавать ипотечные займы, но и не хотят этого делать, поскольку риски остаются достаточно высокими. Например, ни белорусские, ни российские законодатели до сих пор не определили четкий механизм взыскания заложенного имущества в случае невыплаты платежей по кредиту.

Когда можно ожидать, что ипотека в Беларуси приобретет свои классические черты? Во всяком случае, не в ближайшие годы, поясняют эксперты. «Ситуация изменится, когда будет создано законодательство о секьюритизации, либерализирован рынок ценных бумаг, получит дальнейшее развитие финансовая система республики (в частности, будут созданы инвестиционные и частные пенсионные фонды) да и в целом повысится инвестиционная привлекательность Беларуси, — считает Александр Титов. — Все это позволит привлекать зарубежные ресурсы на более выгодных условиях». Можно ожидать, что к тому времени подтянутся и реальные денежные доходы наших граждан, ведь на сегодняшний день большинство белорусов явно не входит в число потенциальных претендентов на ипотечные кредиты…

http://www.respublika.info/