Метры в обмен на ценные бумаги

Частные застройщики внедряют новые механизмы финансированияЕще один многоквартирный дом в Минске будет построен за счет продажи жилищных облигаций.

На днях исполнилось 12 лет с даты утверждения правительством положения о выпуске и обращении жилищных облигаций. Однако до нынешнего года этот способ заимствования средств на жилищное строительство у частных застройщиков не пользовался большой популярностью. Да и у населения не было большой потребности в жилищных облигациях. В текущем году интерес к этим ценным бумагам вырос, чему немало способствовали изменения в законодательстве и на квартирном рынке.

Согласно положению о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций (утв. постановлением Кабинета министров РБ от 6.06.1996 г. № 372), жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Чтобы было более понятно, возьмем в качестве примера жилищные облигации, выпущенные недавно в обращение СП ООО «Бетатрон инженеринг» (эмитент и застройщик одновременно). Целью выпуска облигаций является финансирование строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома в микрорайоне Лошица-3 в Минске.

Зарегистрированные ценные бумаги являются бездокументарными именными жилищными облигациями и выпущены в виде записей на счетах. Номинальная стоимость одной облигации, которая соответствует квадратному метру жилой площади в строящемся доме, составляет 3.365.825 BYB без учета стоимости отделочных работ. То есть в данном случае эмитент в качестве эквивалента номинальной стоимости выбрал 1 квадратный метр общей площади жилых помещений в строящемся доме, хотя по положению эквивалент может быть и меньше, но не менее 0,1 кв. м.

Положение требует, чтобы к моменту выпуска облигаций эмитент имел гарантию банка, срок которой не может быть менее срока действия жилищных облигаций. Суть гарантии в том, что если, например, эмитент (застройщик) обанкротится либо по каким-то причинам окажется не в состоянии достроить жилой дом, выкупить облигации у владельцев или провести погашение займа, то банк обязуется выкупить облигации у их держателей по номинальной стоимости, без всяких индексаций. То есть даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств покупателю гарантирован возврат тех денег, которые он вложил в покупку облигаций.

Положением также предусмотрено, что объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика. В нашем случае ООО «Бетатрон инженеринг» пока ограничилось выпуском 774 облигаций, что составляет примерно 4,5% общей площади жилых помещений в строящемся доме.

Такая схема финансирования жилищного строительства хороша тем, что один квадратный метр не может быть продан двум, трем и более покупателям одновременно, соответственно, на одну квартиру не может быть несколько претендентов.

Согласно положению, продажа жилищных облигаций может осуществляться самим эмитентом или профучастником рынка ценных бумаг. Приобретать их имеют право граждане РБ, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в Беларуси, а также юридические лица, зарегистрированные на территории РБ. Чтобы купить жилищные облигации, физическому лицу достаточно иметь при себе паспорт. Оплата производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке.

Владелец жилищной облигации вправе погасить ее до истечения срока действия и получить стоимость, проиндексированную с учетом инфляции на момент сдачи. При сдаче жилищной облигации физическое лицо предъявляет паспорт. Положением установлено, что жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества. Кроме того, их можно продавать и дарить. Сделки с облигациями осуществляются в присутствии профучастника рынка ценных бумаг.

В законодательстве и условиях выпуска облигаций нет ограничений на количество приобретаемых облигаций. Можно покупать по одной облигации каждый месяц, можно выкупить весь выпуск (в приведенном примере — 774), если он окажется в свободной реализации, — все на усмотрение приобретателя. Облигации можно потом продать, причем по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. Если стоимость жилья на рынке будет расти, то аналогичным образом будет увеличиваться и рыночная стоимость жилищных облигаций. Однако следует помнить, что разница между номинальной стоимостью и ценой продажи облагается подоходным налогом.

Как же, купив облигации, стать владельцем квартиры?

Положением предусмотрено, что, выкупив путем приобретения облигаций не менее 40% площади желаемой квартиры, владелец облигаций (физическое или юридическое лицо) имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме.

В положении указывается, что эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья. При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации. Положение также предусматривает, что при согласии эмитента владелец жилищных облигаций может в счет оплаты жилья полностью или частично возместить разницу между стоимостью квартиры (жилого дома) и переданными эмитенту жилищными облигациями принадлежащей ему недвижимостью или иным имуществом.

После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

Это общая теория. Условиями же выпуска жилищных облигаций конкретным эмитентом может предусматриваться иная, не запрещенная законом процедура приобретения квартиры с помощью покупки облигаций. Например, СП ООО «Бетатрон инженеринг» при погашении облигаций обязуется возместить владельцу облигации ее стоимость денежными средствами по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции до истечения срока их обращения либо передачей владельцу облигаций жилого помещения без отделки. При этом право на приобретение жилья при погашении облигаций имеют владельцы жилищных облигаций, общий эквивалент номинальной стоимости которых равен целому количеству квадратных метров общей площади квартиры в многоквартирном жилом доме в микрорайоне Лошица-3, который к моменту погашения облигаций заказчик (эмитент) должен достроить и сдать в эксплуатацию.

Однако следует иметь в виду, что размер средств, направляемых эмитентом на досрочный выкуп облигаций, не может превышать 25% от чистой прибыли по результатам его финансово-хозяйственной деятельности за последний отчетный квартал. Если эти и иные обязательства, предусмотренные условиями выпуска и погашения жилищных облигаций, СП ООО «Бетатрон инженеринг» не сможет выполнить, тогда в игру вступит банк-гарант. По первому требованию владельцев облигаций он обязан будет выплатить суммы, причитающиеся владельцам при погашении указанных облигаций (гарантийные обязательства банка действуют по 30 сентября 2011 года).

По законодательству эмитент обязан не реже одного раза в полугодие отчитываться перед владельцами жилищных облигаций о своей деятельности и публиковать годовой баланс по форме и в сроки, установленные Инспекцией по ценным бумагам Минфина, после подтверждения аудитором достоверности указанных в балансе сведений. Таким образом, владелец жилищных облигаций имеет возможность следить за состоянием дел у застройщика и вовремя избавиться от облигаций с минимальными для себя потерями в случае появления в его финансовом состоянии нездоровых симптомов.

Безусловно, любая финансовая сделка — это всегда риск. Покупая готовую квартиру за кредитные деньги, взятые у банка под залог этой квартиры, человек рискует не меньше, чем когда заключает с фирмой договор долевого строительства жилья, кредитуя тем самым застройщика, который обязуется рассчитаться с дольщиком квартирой. Только в первом случае человек рискует лишиться квартиры, если не рассчитается с банком, а во втором — остаться без денег и квартиры, если застройщик окажется недобросовестным или просто неумелым бизнесменом, попросту говоря, обанкротится.

Риск может иметь место даже тогда, когда у вас есть нужная сумма денег на покупку квартиры и вы эту квартиру покупаете уже в готовом виде. Квартира может оказаться со скрытым конструктивным дефектом, в худшем случае — «паленой». И хотя вероятность того и другого стремится к нулю, риск все равно существует.

Поэтому было бы удивительно, если бы приобретение квартиры посредством покупки жилищных облигаций не несло в себе никаких рисков. Приобретатель жилищных облигаций тоже рискует. Величина и разновидности такого риска зависят от умения эмитента вести свой бизнес, от стабильности в экономике и надежности банка, который выступает гарантом. А если облигации приобретаются с целью извлечения дохода, то есть еще один риск, обусловленный вероятностью (теоретически она есть всегда) падения цен на рынке жилья.

http://www.br.minsk.by/