Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — «Тут нет долгостроев, а сделки за наличные запрещены». Юрист – о рынке недвижимости в Дубае прямо сейчас

«Тут нет долгостроев, а сделки за наличные запрещены». Юрист — о рынке недвижимости в Дубае прямо сейчас

16.11.2023 5962

В 2022-м году мы писали о том, что в Объединенных Арабских Эмиратах в разы вырос спрос на недвижимость со стороны постсоветских граждан. В страну невероятных небоскребов, жаркого солнца и теплого моря активно ехали и белорусы. В чем же феномен ОАЭ, и почему люди так активно инвестируют в местную недвижимость? Об этом Realt рассказал Сергей Елисеев − практикующий юрист и специалист рынка недвижимости Дубая.

«Впервые страна впустила такое количество людей, перевозящих семьи, домашних питомцев, бизнесы»

Что сейчас происходит на рынке недвижимости ОАЭ? Как поясняет Сергей Елисеев, начиная с 2022-го года, рынок недвижимости Дубая стремительно меняется. И дело тут не только в наплыве мигрантов из Украины, России, Беларуси и стран бывшего СНГ (которых, безусловно, значительно прибавилось). Ведь помимо того, что за последний год продажи на рынке недвижимости ОАЭ уже побили все возможные рекорды, за это время поменялась и сама конъюнктура рынка.

− Я говорю о том, что впервые пальму первенства у вторичного жилья перехватила первичка, а инвестиции в недвижимость Дубая стали не только отдельным направлением, но и эффективным пиар-ходом, снова выделяя ОАЭ как «лучшую страну». Только теперь − для быстрого заработка и инвестиций.

Также для всех Объединенных Эмиратов примечателен тот факт, что впервые за долгое время страна впустила к себе такое количество людей, переезжающих сюда на ПМЖ, перевозящих семьи, домашних питомцев, бизнесы. Отсюда — максимально высокий спрос на жилье в спальных районах, коммерческую недвижимость, долгосрочную аренду вилл и квартир большего размера.

«За год количество сделок увеличилось на 23%»

Юрист отмечает, что после локдауна 2021 года Дубай показывает стабильный рост рынка недвижимости. Например, только за 3 квартал 2023 года в Дубае было совершено более 31 тысячи сделок с недвижимостью на сумму 97,5 млрд дирхамов (26,5 млрд долларов). Это цифра на 3,8% больше, чем во 2-м квартале этого же года, и на 23,1% больше, чем в аналогичный период прошлого года.

− По объемам продаж, как я уже отмечал, сейчас лидирует рынок первичной недвижимости. Он привлекает инвесторов отсутствием комиссионного вознаграждения для брокеров и заманчивыми беспроцентными рассрочками от застройщиков. На такие сделки приходится порядка 60% от общего объема транзакций. Подчеркну, что приобретая недвижимость от застройщика, вносить платежи за объект, да и вообще, провести всю сделку, можно дистанционно. В этом, кстати, − отличие первички от вторички: при покупке на вторичном рынке необходимо личное присутствие покупателя или доверенного лица.

«Интересные варианты для инвесторов − проблемные квартиры, которые можно приобрести на 15−20% ниже рынка»

Как говорит Сергей, все больший интерес со стороны инвесторов в последнее время наблюдается и к рынку вторичной недвижимости Дубая. С чем это связано? С одной стороны, с большим числом мигрантов из России, Украины, Беларуси и стран СНГ. Если в 2022-м году клиенты зачастую покупали недвижимость «не глядя» дистанционно, то сегодня, находясь в Дубае физически, у них появляется возможность ездить, смотреть, выбирать.

С другой стороны − и с большими возможностями для покупателей: недвижимость можно быстро перепродать, ее можно сдать в долгосрочную или краткосрочную аренду. Кроме того, достаточно часто на вторичном рынке появляются интересные варианты для инвесторов − это проблемные квартиры, квартиры с долгами по платежам от предыдущего собственника, которые можно приобрести на 15−20% ниже рыночной стоимости, а иногда и вовсе ниже цены покупки.

− Главная сложность в покупке готового жилья − это вопрос с переводом денежных средств. Сейчас в ОАЭ сделки за наличные запрещены, а менеджер-чек из банка продавцу может предоставить только держатель банковского счета в ОАЭ, а для этого нужно быть резидентом. Да, фактически здесь у каждого есть своя чековая книжка. Но мы не говорим, что приобрести квартиру на вторичном рынке ОАЭ − невозможно. Здесь есть множество решений, которые мы можем предложить клиенту.

«Раньше без арабского было сложно, теперь же основным языком коммуникации стал английский»

Не перегрет ли рынок недвижимости Дубая? На рынке недвижимости любой страны, как объясняет специалист, есть четыре фактора, которые больше всего влияют на его рост и обеспечивают его стабильность. Это − численность населения и ее прирост, рост ВВП, уровень занятости населения и низкие ипотечные ставки. По всем этим параметрам Дубай постоянно растет.

− Так, если на конец 2022-го года население Дубая составляло порядка 3,6 млн человек, то сейчас это 3,8 млн, а к 2030-му году в соответствие со Стратегической Программой развития Дубая планируется побить отметку в 5 миллионов. Сейчас сюда приезжают выходцы со всего мира. В первую очередь это Индия, Пакистан, Египет, Италия, Великобритания, страны СНГ. Постоянному притоку мигрантов есть множество объяснений. Во-первых − подоходный налог: его ставка тут 0%. Да-да, ноль процентов. Также в стране вплоть до июня 2023-го не было корпоративного налога (налога на прибыль). Сейчас он составляет всего 9% и, к слову, не распространяется на инвестиции в недвижимость. Во-вторых, сюда едут из-за теплого климата и моря. В стране, конечно, очень жарко 3−4 месяца в году, но остальное время стоит комфортная погода. В-третьих − тут нет языкового барьера. Если еще несколько лет назад без знания арабского в Дубае было сложно строить карьеру и развивать бизнес, а регистрация любого юридического лица требовала наличие гражданина ОАЭ в составе учредителей, то сегодня это требование упразднили. Теперь запустить новый бизнес может абсолютно любой желающий, а основным языком коммуникации уже несколько лет является английский.

Также можно вспомнить про уникальное географическое положение, курс национальной валюты (дирхам привязан к доллару США, их соотношение не изменялось уже десятки лет) и безопасность (наверняка каждый слышал истории про оставленные в популярных общественных местах на несколько часов деньги или вещи, с которыми ничего не случилось).

Если говорить о росте ВВП, то по этому показателю ОАЭ тоже выглядит более чем привлекательно. Так, годовой темп роста ВВП составляет 8,5%, и по прогнозам аналитиков, уже к концу 2023 года ВВП Объединенных Арабских Эмиратов пробьет отметку в 527 млрд долларов.

«В Дубае практически нет недостроенных или замороженных на стадии строительства объектов»

Одна из главных причин, почему инвесторы вкладываются в недвижимость Объединенных Арабских Эмиратов, это, конечно, отсутствие налогов. Вторая причина − надежность самого рынка недвижимости. Третья − возможность получить визу резидента ОАЭ.

− Если мы говорим о новостройках, то в Дубае практически нет недостроенных или замороженных на стадии строительства объектов. Все деньги инвестора поступают не на расчетный счет застройщика, а на эскроу-счета. К тому же и государство жестко контролирует процесс строительства, а также сделки на рынке недвижимости. Все результаты выездных проверок, а также прогресс строительства, равно как и отставание по графику сдачи объекта, можно видеть через специальное предложение Dubai Rest от Земельного Департамента Дубая. Все это значительно упрощает контроль для инвестора и сводит его риски к минимуму.

Если человек покупает недвижимость на сумму свыше 205 тысяч долларов, то он может получить визу резидента на 2 года. С видом на жительство человек сможет открыть счета в банках, получить водительское удостоверение, работать. Если же объект недвижимости стоит больше 545 тысяч долларов, то ее владелец может претендовать на «золотую» визу на 10 лет. Это открывает для инвестора еще ряд дополнительных возможностей − длительное пребывание на территории ОАЭ, свободное перемещение в и из страны, открытие банковских счетов, создание и ведение бизнеса, получение кредитных ресурсов.

Кстати, для въезда в ОАЭ белорусам не нужна виза, а из Минска туда летают прямые рейсы. Находиться в ОАЭ при этом можно до 90 дней в полугодии.

«Можно взять ипотеку, а недвижимость сдавать или выгодно перепродать»

— Да, и конкурировать с ОАЭ в этом плане тоже достаточно сложно. Средняя ставка тут сейчас составляет 5,4% и является одной из самых низких в мире. Ниже ставка только, например, в Австрии, Германии и Нидерландах. Сравнивая эту цифру с текущими ипотечными ставками в СНГ, неудивительно, почему в последние годы так много жителей этих стран приобретают недвижимость именно в ОАЭ. Кстати, нерезиденты тоже имеют право на ипотеку, но только под чуть более высокий процент.

После покупки жилье в ОАЭ можно сдавать в аренду или выгодно перепродать. В Дубай каждый год приезжают сотни тысяч иностранных граждан на отдых или на работу. В среднем, доход от аренды может составлять около 10% в год. Кроме того, можно инвестировать непосредственно в строительство. В этом случае можно заработать как 10% за год, так и все 100% − зависит от проекта и локации.

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь