«За 10 лет ставка снизилась на 56%». Что сейчас происходит с арендой офисов в Минске

«Рынок минских офисов потерял основного арендатора»

До 2020 года, отмечают специалисты, на рынке офисов все было отлично: бизнес развивался, в том числе и белорусский IT-сектор, который стал самым главным арендатором на рынке.

— Именно благодаря айтишникам все выходящие на рынок бизнес-центры заполнялись буквально за год. Если конечно собственник откровенно не поднимал ставку аренды. Но даже и в этом случае всегда находился арендатор. В этот период все новые офисы делались с прицелом именно под IT-потребителя, который любил простор, комфорт и стиль. Именно поэтому, зачастую офисы передавались арендатору без чистовой отделки, а уже IT-арендатор сам делал ремонт под свои потребности, как технические, так и стилистические. А за это им собственник выделял «арендные каникулы» — период льготной аренды, зачастую с условной ставкой в 1 EUR/кв. м.

На фоне подобной офисной активности IT-компаний и экономической стабильности, ставки аренды росли и никаких предпосылок к их снижению не было. Но в начале 2020-го во время пандемии начался всемирный уход на удаленку, и все поменялось.

— Оказалось, что офисы в текущем формате и масштабе уже не нужны — работа возможна и в формате удаленки. В результате начался отказ от площадей, из-за чего к настоящему времени на рынке образовался значительный профицит свободных офисов — более 210 тысяч кв. м. против 60−70 тыс. кв. м, необходимых для поддержания баланса спроса и предложения. Именно излишнее предложение офисной недвижимости и заставляет сегодняшних собственников снижать ставки аренды, потому как по той ставке, что была раньше, арендаторы не готовы снимать офис — сегодня это для них дорого.

За последние 10 лет средняя ставка снизилась на 56%. И это уже второе ее подобное сильное снижение.

— Есть ли перспектива к новому росту ставок? На сегодняшний день и в перспективе ближайших нескольких лет ожидать не стоит, — делится мнением руководитель «Твоя столица — Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — Ведь сейчас главная проблема — это вовсе не большой объем свободных офисов, а недостаточный уровень спроса. Рынок офисов Минска за последние несколько лет потерял своего основного арендатора — IT-компании. Вместо него сейчас арендует небольшой и мелкий частный бизнес, который не готов по объективным причинам платить за офисы дорого. Да и без объемного спроса со стороны айтишников, освоить весь профицит предложения площадей даже за несколько лет, мелкому бизнесу не под силу. На сегодняшний день потребление новых офисов происходит из желания переехать в новый, более современный офис, не увеличивая свой бюджет или даже по более низкой ставке аренды. Такова сегодняшняя реальность, с которой нам придется считаться в ближайшие несколько лет.

Но это совсем не значит, что нужно бездумно демпинговать. Важно понимать кто ваш арендатор, где его искать и какие условия аренды предлагать. Только в этом случае возможно рассчитывать на максимизацию стоимости аренды и снижение сроков простоя офиса.