Залог в новой интерпретации

Если в квартире живут дети, то возможность передать ее в залог будет увязана с целевым назначением кредита и социальным статусом семьи.

Это одна из норм, предусмотренная проектом Закона «Об ипотеке», который может быть принят во втором чтении уже в ближайшую среду, как планируют депутаты Палаты представителей НС, и вступит в силу со следующего года.

Напомним, будучи включенным в план подготовки законопроектов на 2006 год, в том же году проект Закона «Об ипотеке» был внесен в Палату представителей Национального собрания и 14 декабря принят в первом чтении. После этого начался трудоемкий процесс подготовки законопроекта к рассмотрению во втором чтении. Практически каждая статья, по словам депутатов, подверглась доработке. Законопроект направлялся на рассмотрение и согласование в госорганы около 15 раз. Проработано множество различных предложений и замечаний.

В настоящий момент законопроект готов к рассмотрению во втором чтении. Он состоит из 13 глав и 55 статьей и направлен на урегулирование отношений по залогу недвижимого имущества, иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. Этот проект не регулирует ипотеку многолетних насаждений, воздушных судов, речных, морских и космических кораблей, которые волей законодателя попали в список недвижимых вещей. Их ипотека, если можно так сказать, будет установлена другими законодательными актами. Так решили разработчики.

Участки недр, водные объекты, леса, а также земельные участки и жилые помещения государственной собственности тоже не могут быть предметом ипотеки.

В то же время предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным. Например, такая ситуация возникает при строительстве жилья, когда человек хочет взять кредит под залог будущей квартиры с целью ее приобретения. Законопроект разрешает заключение договора об ипотеке объекта, который еще не создан, но будет создан в будущем. При этом сама ипотека должна будет регистрироваться после создания этого недвижимого имущества.

Проектом также предусматривается, что имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку только с письменного согласия всех собственников. Тогда как участник долевой собственности может заложить свою долю, если она выделена, без согласия других собственников.

При передаче в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме одновременно в ипотеку переходит и доля залогодателя в праве общей собственности на общее имущество жилого дома. Под долей в общей собственности подразумеваются пропорциональная площади квартиры часть коридора, часть лестничной площадки и т. д.

Ипотека обеспечивает обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и др. Как упрощенно объясняют соавторы законопроекта, если кто-то кому-то что-то должен, он может отдать долг, получив кредит под залог недвижимости.

В законопроекте содержатся нормы, касающиеся оценки имущества, передаваемого в ипотеку. По общим правилам оценка стоимости передаваемого в ипотеку объекта определяется по соглашению сторон. При этом стоимость земельных участков, передаваемых в ипотеку, должна быть не ниже кадастровой стоимости земельного участка, а стоимость строения, которое передается с земельным участком, — не ниже стоимости, определенной рыночным методом. В то же время если одна из сторон (залогодатель или залогодержатель) считает необходимым провести независимую оценку, то проведение ее является обязательным.

В случаях, установленных законодательством (а в действующем Указе «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» оговариваются такие случаи), проводится обязательная оценка имущества, передаваемого в ипотеку.

В законопроекте, кроме договора об ипотеке, предусматривается гражданский оборот закладных, которые могут выпускаться в двух формах — бумажной и бездокументарной (то есть в электронном варианте). В Палате представителей НС говорят о том, что в Российской Федерации только предполагают вносить изменения в действующее законодательство, предусматривающее оборот бездокументарной закладной. И в этой части Беларусь может опередить Россию, если законопроект об ипотеке будет принят на текущей сессии и подписан президентом.

Возвращаясь к содержанию законопроекта, нельзя не сказать о том, что он предусматривает страхование предмета ипотеки (имущества, передаваемого в залог). Особенность заключается в том, что если страхование такого-то вида имущества либо в таком-то случае предусмотрено законодательными актами, то объект имущества страхуется обязательно, если не предусмотрено законодательными актами, то страхование необязательно. Кроме того, если в договоре об ипотеке будет закреплено, что страхование объекта обязательно, то тогда кредитополучатель тоже обязан застраховать объект ипотеки.

В проекте есть норма, согласно которой одно и то же имущество может предоставляться в ипотеку неоднократно, но лишь с согласия заинтересованных сторон.

Взыскание имущества, передаваемого в ипотеку, в случае неоплаты долга может быть как в судебном, так и в несудебном порядке. В несудебном порядке — по согласию сторон. В этом случае стороны заключают нотариальное соглашение и тем самым решают свои проблемы.

В проекте предусмотрена ипотека земельных участков. Причем земельный участок может быть передан только вместе со зданием (строением, сооружением), которое на нем находится. В случае нахождения участка во временном или постоянном пользовании залогодателя либо в пожизненном наследуемом владении проектом допускается передача в ипотеку строения (здания, сооружения) без оформления договора залога права на земельный участок. Это ипотека только одного строения.

Если же земля находится у залогодателя на праве аренды, то вместе с договором об ипотеке строения заключается договор залога права аренды земельного участка. Правда, эта норма вступает в противоречие с той, о которой говорилось в начале статьи (земельные участки, равно как и жилые помещения, если они находятся в государственной собственности, не могут быть предметом ипотеки).

Получается, что если право аренды земельного участка все-таки можно будет закладывать, то тогда почему нельзя закладывать права аренды жилых помещений? К тому же из содержания законопроекта пока неясно, может ли быть предметом ипотеки право аренды земельного участка, если на нем нет строений. Хотя, судя по результатам земельных аукционов, стоит сегодня право аренды участка, предназначенного для строительства какого-нибудь объекта, иногда больше, чем будущий объект строительства.

Для ипотеки жилых домов, квартир, долей и т. д. проектом тоже предусматриваются свои особенности. Так, ипотека жилых помещений возможна только с согласия совершеннолетних членов семьи кредитополучателя. А в тех семьях, где имеются несовершеннолетние, необходимо согласие органа опеки и попечительства. При этом жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, может быть передано в ипотеку лишь с целью улучшения жилищных условий. То есть не может быть передана в ипотеку квартира, где проживают дети, для обеспечения долга кого-то из родителей, по любым договорам, не преследующим улучшение жилищных условий.

Иными словами, семьи с детьми не смогут реализовать одно из самых главных преимуществ ипотеки, которое широко используется во всем мире и гласит, что наличие в собственности недвижимости гарантирует его владельцу безбедное существование. В любой цивилизованной стране ты не можешь быть бедным в принципе, если у тебя в собственности есть недвижимость. Ты не можешь претендовать и на государственное пособие, если у тебя есть недвижимость, которую можно заложить в банке и жить какое-то время в кредит, пока не улучшится ситуация.

Да, безусловно, в истории человечества было немало случаев, когда семья закладывала все, но это не спасало ее от разорения. И тогда, чтобы вернуть деньги, банк или банки выставляли недвижимость на торги, семья лишалась собственного крова и перебиралась в съемные апартаменты, что на Западе тоже не считается чем-то ужасным, — ведь половина населения проживает в городах в арендуемых квартирах, и для многих это весьма приемлемо и удобно.

Впрочем, ограничивая доступ к ипотеке многодетным семьям, разработчики законопроекта пекутся о детях, чтобы их жилищные условия не ухудшились. И в этом стремлении их можно было бы поддержать, если бы не одно «но». По большому счету, принимать или не принимать квартиру с детьми в ипотеку — это вопрос банка, это его риски. И ему решать, идти на такой риск или нет. Тем более что реализация права на заложенную квартиру, в которой проживают дети, — это всегда судебное разбирательство, которое может растягиваться на годы.

В то же время, учитывая практику выдачи разрешений органов опеки и попечительства при продаже квартир, в законопроекте об ипотеке оговорены случаи, когда эти органы могут отказать в выдаче разрешений на ипотеку, если она осуществляется с целью улучшения жилищных условий. В частности, отказать в передаче в ипотеку квартиры (дома), надо полагать, с целью покупки или строительства большей по размеру жилплощади, органы опеки и попечительства могут только в том случае, если дети в этой квартире (доме) признаны находящимися в социально опасном положении. В остальных случаях, если ипотека осуществляется с целью улучшения жилищных условий, должны дать согласие.

При подготовке публикации использованы материалы семинара «Современные способы финансирования жилой и коммерческой недвижимости в рамках реализации проектов по строительству многоквартирных жилых домов», организованного Издательским домом недвижимости.

http://www.br.minsk.by/