Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке?

05.04.2026 12508

В Беларуси ежегодно проводится множество сделок по купле-продаже жилья. Люди, осознавая ответственность сделки и не особо разбираясь в юридических нюансах, чаще всего обращаются к агентствам недвижимости, где тщательно проверяется чистота сделки. Но как быть, если нет возможности обратиться к риэлторам? Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, не нарваться на мошенников и не нажить себе неприятностей с недвижимостью, разбираемся в материале.

Что спрашивать у собственника при покупке квартиры?

Для начала необходимо разобраться, кто обладает правом собственности при покупке квартиры, на что обратить внимание, когда в объекте недвижимости зарегистрировано несколько человек. Так, важно ориентироваться в разграничении ролей:

Собственники — лица, обладающие правом собственности;
представители — лица, действующие по доверенности или иным легитимным основаниям;
третьи лица (например, супруги, родственники) — при продаже квартиры от них требуется согласие.

Кроме того, есть определенный алгоритм, на что обращать внимание при покупке квартиры вторички:

установите владельца квартиры. Проверьте документы, подтверждающие право собственности, такие как свидетельство о праве наследования и договор купли-продажи, дарения, мены. В документах должно быть указано имя текущего собственника. Также обратите внимание на дополнительные лица, чье согласие требуется по закону (например, супруги, бывшие или нынешние, родственники, получившие недвижимость в наследство);
определите происхождение недвижимости. Если квартира куплена за собственные средства, проблем не возникнет. В случае подарка, наследства или получения по льготному кредиту, возможны ограничения и риски признания сделки недействительной при наличии ошибок или нарушений;
проверьте прописанных в квартире лиц. Обязательно узнайте, кто зарегистрирован на жилплощади:
— члены семьи владельца;
— наниматели или арендаторы;
— несовершеннолетние дети.

В случаях продажи квартиры с зарегистрированными жильцами или несовершеннолетними необходимо получить их согласие. Не допускается продажа с жильцами, находящимися в социально опасном положении, потребуется разрешение органов опеки. Также обратите внимание на наличие осужденных, военнослужащих или проходящих лечение лиц, зарегистрированных в квартире, — узнать о них можно из лицевого счета, который можно взять в расчетно-справочном центре.

состояние собственника. Убедитесь, что он не страдает психическими расстройствами или иными состояниями, которые могли бы сделать сделку недействительной.

На что обратить внимание при самостоятельной покупке квартиры на вторичном рынке?

Если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, то ниже приведены пункты, на что обратить внимание при покупке квартиры:

Что нужно проверить?	Риски	Действия, чтобы избежать последствий
Технические и юридические документы	Наличие перепланировок, которые могут не соответствовать нормам и требованиям.	1. Проверьте технический паспорт. В нем можно определить наличие перепланировок и их законность. Обратите внимание на внесенные изменения, которые могут быть сделаны без согласования с соответствующими органами. 2. Проверьте документы, подтверждающие происхождение квартиры: — копия лицевого счета (показывает, как квартира была приобретена — покупка, наследство, дарение); — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (содержит информацию о праве собственности и наличии ограничений или обременений на объект).
Финансовые и кредитные аспекты	Наличие неоплаченных коммунальных платежей и иных задолжностей.	Проверьте наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам (эти данные отображаются в копии лицевого счета). Убедитесь, что на квартиру не наложены ограничения или обременения (можно проверить через ЕГРН).
Правовые и социальные аспекты	Наличие ограничений и обременений (запреты на продажу) в ЕГРН. Неправомерные перепланировки без согласования.	Попросите у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. При продаже по доверенности проверьте ее действительность (информацию можно найти на сайте Нотариальной палаты).

Что нужно проверить?

Риски

Действия, чтобы избежать последствий

Технические и юридические документы

Наличие перепланировок, которые могут не соответствовать нормам и требованиям.

1. Проверьте технический паспорт. В нем можно определить наличие перепланировок и их законность. Обратите внимание на внесенные изменения, которые могут быть сделаны без согласования с соответствующими органами.
2. Проверьте документы, подтверждающие происхождение квартиры:
— копия лицевого счета (показывает, как квартира была приобретена — покупка, наследство, дарение);
— выписка из Единого государственного реестра недвижимости (содержит информацию о праве собственности и наличии ограничений или обременений на объект).

Финансовые и кредитные аспекты

Наличие неоплаченных коммунальных платежей и иных задолжностей.

Проверьте наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам (эти данные отображаются в копии лицевого счета).
Убедитесь, что на квартиру не наложены ограничения или обременения (можно проверить через ЕГРН).

Правовые и социальные аспекты

Наличие ограничений и обременений (запреты на продажу) в ЕГРН.
Неправомерные перепланировки без согласования.

Попросите у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
При продаже по доверенности проверьте ее действительность (информацию можно найти на сайте Нотариальной палаты).

6 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке

Предлагаем вам краткую пошаговую инструкцию, как обезопасить себя при покупке квартиры.

Шаг 1. Смотрим, кому принадлежит квартира. Запрашиваем правоустанавливающие и правоподтверждающие документы и сверяем с документами, которые удостоверяют личность продавца. Также изучаем свидетельство о государственной регистрации квартиры и запрашиваем выписку из ЕГРНИ — из нее получаем информацию, кто именно собственник жилья и по какому праву, какие обременения и ограничения есть на квартире.

Шаг 2. Узнаем, сколько человек зарегистрировано в квартире. Заказываем для этого копию лицевого счета по квартире в расчетно-справочном центре.

Шаг 3. Проверяем, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Эта информация также видна в копии лицевого счета.

Шаг 4. Уточняем, есть ли какие-либо судебные споры по квартире.

Шаг 5. Составляем договор купли-продажи. Можно использовать типовой образец. Обязательно прописываем основную информацию по квартире — адрес, кадастровый номер, параметры, доли и другое, стоимость квартиры и список лиц, которые сохраняют права пользования помещением после продажи. Также в договоре прописываются индивидуальные особенности сделки, если таковые имеются.

Шаг 6. Подаем документы на государственную регистрацию.

Как купить квартиру безопасно без риэлтера и агентств?

После сбора всех необходимых документов и согласования суммы по сделке, следует обратиться в Национальное кадастровое агентство или в местное агентство по государственной регистрации прав. Там регистратор проверит подлинность предоставленных документов, определит их юридическую чистоту и назначит дату и время для заключения сделки.

Самый уязвимый этап процесса купли-продажи — передача денег. На нем покупатель рискует остаться без недвижимости, а продавец — без оплаты. Передача денег при покупке квартиры в Беларуси возможно несколькими способами:

Наличный расчет до подписания договора	Происходит в присутствии нотариуса или регистратора. В договоре купли-продажи необходимо прописать, что расчет выполняется до подписания, что приравнивается к акту передачи недвижимости (согласно ст. 527 Гражданского кодекса). Продавец подписывает договор и передает его в обмен на деньги, после чего покупатель также подписывает окончательные документы.
Наличный расчет после подписания договора	В этом случае договор заключается у регистратора с условием, что оплата будет произведена в течение одного дня. Пока деньги не переведены, продавец сохраняет право собственности. После оплаты покупатель обращается к регистратору с актом приема-передачи и получает свидетельство о государственной регистрации перехода прав.
Безналичный расчет	Этот вариант предполагает предварительное согласование банка, в котором будет открыт расчетный счет продавца. В договоре обязательно прописываются реквизиты счета и сроки перечисления средств. После перечисления денег на счет продавца обе стороны подписывают акт приема-передачи. Затем покупатель обращается к регистратору для получения свидетельства о праве собственности.

Наличный расчет до подписания договора

Происходит в присутствии нотариуса или регистратора. В договоре купли-продажи необходимо прописать, что расчет выполняется до подписания, что приравнивается к акту передачи недвижимости (согласно ст. 527 Гражданского кодекса). Продавец подписывает договор и передает его в обмен на деньги, после чего покупатель также подписывает окончательные документы.

Наличный расчет после подписания договора

В этом случае договор заключается у регистратора с условием, что оплата будет произведена в течение одного дня. Пока деньги не переведены, продавец сохраняет право собственности. После оплаты покупатель обращается к регистратору с актом приема-передачи и получает свидетельство о государственной регистрации перехода прав.

Безналичный расчет

Этот вариант предполагает предварительное согласование банка, в котором будет открыт расчетный счет продавца. В договоре обязательно прописываются реквизиты счета и сроки перечисления средств. После перечисления денег на счет продавца обе стороны подписывают акт приема-передачи. Затем покупатель обращается к регистратору для получения свидетельства о праве собственности.

Какие бывают мошенничества при продаже квартир на вторичном рынке в РБ?

В Беларуси встречаются следующие схемы мошенничества с недвижимостью:

Внесение задатка под предлогом «чтобы покупатель не пропал» — продавец может использовать задаток в своих целях.
Схема с наследниками — собственник продает квартиру, полученную по наследству, за низкую цену, а потом появляются наследники, что усложняет подтверждение права собственности.
Поддельные документы — фальшивые заявления, свидетельства и доверенности.
Обременения и аресты — скрытые ограничения на квартиру.

Что нужно знать при покупке квартиры вторички, чтобы обеспечить свою безопасность и избежать мошенников?