Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Стабилизируется рынок аренды, закрытий не будет. Что происходило с ТЦ и чего ждать дальше?

Стабилизируется рынок аренды, закрытий не будет. Что происходило с ТЦ и чего ждать дальше?

15.02.2023 1408

«Если охарактеризовать рынок торговой недвижимости в 2022 году одной фразой, наилучшим образом подойдет фраза „Могло быть и хуже!“, — считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. — И что греха таить, многие ждали, что оно так и будет, хуже. Однако, в итоге ситуацию можно обозначить емким словом: „Сносно“. И даже неплохо». Realt изучил отчете о состоянии торговой недвижимости в 2022 году от NAI Belarus.

В 2022 году после перерыва в полтора года в Минске открылись несколько крупных торговых объектов. До этого последний ввод был только осенью 2020 года (тогда открылась торговая зона в составе МФК «Центрополь»).

В июне 2022 года на улице Рудобельской, 3 открылся Green Time — ТЦ на 33 тысячи «квадратов», а в самом конце года заработал ТРЦ Minsk City Mall — пока в ТРЦ открыт только супермаркет и частично 1 этаж.

Еще был введен в эксплуатацию крупный корпус крытого рынка на «Экспобеле» на 1350 торговых павильонов.

А вот какие объекты пока не заработали:

— Два объекта-долгостроя с «непонятной судьбой» («Гулливер» и «Магнит Минска»); два объекта-долгостроя с высокой степенью строительной готовности (ТРЦ «Мега Парк» и «Галерея Сеница») и несколько строящихся крупных объектов, как, например, «Авиа Молл», МФК «Призма», ТЦ на месте Червенского рынка, — отмечают авторы отчета.

Умеренный спрос без высокой конкуренции

Спрос в 2022 году эксперты называют умеренным: на рынке не наблюдалось высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходили во многих торговых центрах.

— На протяжении года рынок спроса приспосабливался и вырабатывал правила работы в условиях влияния санкций. Так, ответом на произошедшее сокращение или риск сокращения арендуемых площадей международными брендами стало расширение так называемых «концептуальных пространств», где представлены в том числе белорусские дизайнеры со своими коллекциями. В частности в ТРЦ «Галилео» было организовано пространство Boulevard Concept Store, где представлены как известные мировые бренды, так и бутики ряда белорусских дизайнеров; в ТРЦ «Галерея Минск» организовано пространство TREND PARK, в котором к концу года было представлено порядка 30 дизайнерских магазинов; в ТРЦ «Дана Молл» открылось пространство WEARE с более, чем 20 белорусскими брендами. Осенью, ТРЦ «Галилео» организовал на своих площадях первый и крупнейший на текущий период фуд-молл «Конкорс». Его площадь — 3500 кв. м, на которых размещено более 30 корнеров и свыше 500 посадочных мест. Позже в данном ТРЦ произошло еще одно крупное открытие года: кинотеатр с уникальными техническими решениями SKYLINE Cinema. Кинопространство занимает более 3 500 кв.м., и на трех ярусах заработает 7 кинозалов.

Торговые площади JYSK после его ухода были не особо интересны арендаторам

Заметного роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не произошло: умеренный спрос на торговые площади сохранялся, а отказ от аренды в марте-апреле не был массовым.

— В последующие месяцы 2022 года можно говорить не только о снижении риска роста вакантности, но и о реальном ее сокращении. Прежде всего сократилось число свободных площадей, образованных за небольшой временной период в процессе ротаций. В частности на такого типа площадях открывались упомянутые ранее «концептуальные пространства». Заполнялись также и те площади, с которых все-таки уходили международные бренды. Например, на площадях бывшего супермаркета JYSK в ТЦ «Гиппо» на ул. Горецкого открылся мебельный супермаркет сети «Ами Мебель». Площади после того же JYSK в ТЦ «Горка Дом» оказались менее интересны арендаторам.

В конце лета/осенью временно, с целью распродажи запасов, снова открывались приостановившие с весны работу магазины H&M; были иные открытия в торговых центрах Минска; заполнялись площади нового объекта на рынке торговой недвижимости, ТЦ «Грин Тайм»; значительную часть вакантных площадей в ТРЦ «Даймонд Сити» заняла ледовая арена DiaMond ICE; в ТРЦ Palazzo существенно сократились незанятые площади после открытия кинотеатров (mooon, «Синемариум»). Все это в целом способствовало снижению уровня текущей вакантности на рынке торговой недвижимости Минска.

Общий уровень вакантности снижался и благодаря заполнению ТЦ «Столица», большая часть площадей в котором достаточно долго пустовала.

—Так, если по состоянию на I-ое полугодие в этом ТЦ представительство белорусских брендов занимало более 55% площадей, то уже осенью доля национальных арендаторов составила более 75%. Рост числа арендаторов параллельно существенно сократил имевшуюся вакантность помещений, их действительно осталось немного.

В марте ставки в евро стали снижаться, а в апреле возвращаться назад

Что касается арендных ставок, в январе-феврале они держались на уровне характерном для конца 2021 года, а с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали пересматриваться и снижаться.

— Запросы на пересмотр ставок возникли со стороны арендаторов в период существенного снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3−3,2 рубля за 1 евро) на период до определения и стабилизации ситуации на рынке.

Уже с апреля пошла обратная тенденция: существенное укрепление рубля к евро, и ставки, номинированные в евро, начали возвращаться на докризисные позиции.

—Собственники недвижимости оказались в несколько худшей ситуации, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды из-за укрепившегося рубля сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку РТО начал снижаться. По некоторым товарным группам существенно.

Но в целом ситуация на рынке аренды к средине года вышла на некое «плато». От подешевевшего евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могли, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров тоже не росла.

В период конца лета — начала осени сектор торговой недвижимости, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, был озадачен отвязкой ставок от традиционного еврономинала и переходом на рублевые ставки. Собственники и девелоперы торговых объектов и проектов, а также арендаторы были в числе наиболее активных участников, кто выносил на рассмотрение различные варианты оптимального и безболезненного перехода от традиционного еврономинала на рублевые ставки арендной платы.

Между тем именно торговому сегменту было проще переходить на рублевые ставки, поскольку в секторе уже не первый год широко практикуется применение привязки арендной платы к проценту от товарооборота или гибридная ставка, когда есть небольшой зафиксированный уровень плюс процент от выручки.

В целом если ориентироваться на уровень ставок в переводе на фиксированную ставку, размер устанавливался исходя от действовавшего еврономинала на момент перехода в пересчете ориентировочно ≈ 2,6 рубля за Евро.

С конца 2022 года ситуация стала улучшаться

— Сложно ожидать оживление на рынке ритейла и торговой недвижимости, пока не будет наблюдаться потребительской активности населения. В 2022 году складывалась неблагоприятная конъюнктура: было неактивным потребительское кредитование, что снизило фактический спрос на дорогостоящие товары длительного пользования; реальная зарплата, как и реальные располагаемые денежные доходы, имела тенденцию к сокращению (за январь-ноябрь -3,7%). Однако уже с конца 2022 года ситуация стала улучшаться. Отмечен рост реальной заработной платы. Банки активизировали потребительское кредитование, пусть незначительно, но начали снижаться ставки по потребительским кредитам. В результате в последние месяцы 2022 года начал отмечаться пока осторожный, но все же рост задолженности населения по потребительским кредитам. Есть вероятность, что в начале 2023 года Национальный банк пойдет на снижение ставки рефинансирования, а следом банки пойдут на дальнейшее снижение процентных ставок, что оживит потребительское кредитование и активизирует спрос на дорогостоящий сегмент непродовольственных товаров.

Авторы исследования говорят о следующих тенденциях:

Падение розничного товарооборота замедлится, есть предпосылки к тому, чтобы со II-го квартала 2023 года динамика вернулась к положительной;
На этом фоне прекратится снижение выручки ритейлеров;
Стабилизируется рынок аренды в целом. Рынок полностью приспособится к работе в условиях отвязки от еврономинала;
Вакантность стабилизируется, закрытий образца 2022 года не будет, но и активность игроков рынка в плане новой аренды не будет высокой. Наиболее вероятен сценарий с эпизодическими открытиями новых розничных объектов;
Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным;
Собственники и дальше продолжат поиск новых идей уровня «концептуальных пространств», «центров национальных товаров», как это было в прошлом году.

Обсуждайте эту статью в нашем телеграм-канале!

В Dana Mall появилась крутая фотозона ко дню Святого Валентина. Вот как она выглядит

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь