Переход на рублевые ставки и интерес к небольшим площадям. Что сейчас происходит на рынке офисов?

К концу III квартала офисный рынок относительно стабилизировался, завершилось состояние неопределенности, в которое рынок офисов вошел в I квартале и продолжавшееся до начала III квартала, отмечается в отчете. Новых бизнес-центров за это время в Минске не появилось.

— В ближайшие месяцы возможен ввод МФК Helen Valery на проспекте Победителей. Это небольшой проект, с вводом которого на рынок выйдет GLA около 6 тысяч квадратных метров площадей, однако он интересен для рынка тем, что это качественный проект и в перспективе сможет увеличить предложение площадей в классе «А». Еще из объектов, которые реально могут ввестись в скором времени, можно отметить БЦ «Сухарево» и МФК G•S PLAZA «Жемчужина». Опять же, это немасштабные проекты, и существующее предложение на рынке сильно не изменят.

В отличие от ситуации в предыдущих кварталов, когда компания EPAM отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров, а Wargaming заявила об уходе с рынка, в III квартале похожих ситуаций не возникало.

— В целом сокращение в отрасли ИКТ 12 тыс. занятых — невосполнимая потеря для офисного рынка, поскольку это фактически 100−120 тыс. кв. м потенциально невостребованных площадей при оптимистичной оценке и даже по скромной оценке 55−60 тысяч квадратных метров На современном этапе нет больше офисоемких отраслей, способных прийти на смену арендаторам из сферы IT.

Вырос спрос на офисы с мебелью

В этом квартале многие компании искали более мелкие помещения или за более низкие деньги более качественные и/или более просторные площади (единичные факты расширения офисов также были характерны для рынка аренды). Численно продолжили доминировать запросы на небольшие офисы.

— Спецификой спроса в III квартале можно отметить рост числа запросов на аренду офисов с мебелью. Если с прошлого года, когда на рынок вышло много офисов, освобожденных IT-компаниями, которые под себя делали очень дорогую и качественную отделку, интерес переключился с бизнес-центров уровня «голых стен» на офисы с отделкой, то теперь многие арендаторы еще заинтересованы, чтобы в офисах сохранялась и мебель. Конец III квартала в текущем году отличался от аналогичных периодов прошлых лет. Обычно на сентябрь приходится рост деловой активности после сезона отпусков, для которого в том числе характерен и растущий интерес к аренде офисов, расширению, смене локации. В этом году все было ровно, всплеска интереса не наблюдалось. И даже те же ротационные явления, благодаря которым формировался спрос, были малоактивными, участники рынка ждали больше реальных случаев ротации.

Переход на рублевые ставки был болезненным

В ценообразовании, отмечают авторы отчета, в III квартале было два важных момента.

— Первый — цены на рынке стабилизировались в традиционном еврономинале. Процесс снижения ставок и ценовых «притирок» к изменяющейся конъюнктуре длился больше года, с момента, когда крупные арендаторы только заявили о намерениях освободить целые бизнес-центры. В результате, в 2022 году на рынке аренды офисов сложилась ситуация, что перестало существовать такое понятие, как «среднерыночная ставка», «ставка характерная для определенного класса». Более того, фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: настолько все перешло на индивидуальный принцип ценообразования, что любой пример ценового диапазона носил скорее условный характер, чем реально отражал ситуацию на рынке ставок. Исключением остался класс «А». Здесь ценовая ситуация более стабильная. Даже в этот сложный период были факты аренды по ставкам в 15−20 евро в эквиваленте без НДС, а по старым договорам без пересмотра продолжают действовать ставки и до 25 евро.

Еще один важный момент ценообразования — переход исключительно на рублевые ставки без возможности привязки к какому-либо номиналу.

—  Участники рынка в процессе подготовки к переходу реагировали несколько болезненно, поскольку существует неуверенность в устойчивости рубля, однако переход состоялся. Условия перезаключения договоров были разные, кто-то уже закладывал риски, кто-то остановился на курсе на день перезаключения договора, но усредненно то, что раньше в аренде равнялось 1 евро, стало около 2,6 рубля.