$1.235 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Можно получить прибыль, даже взяв кредит». Эксперт — о том, как выгодно купить и перепродать жилье

25.11.2021 8633

Автор: Мария Томашевская, фото: Дарья Бурякина

Инвестиции в недвижимость подходят тем, кто внимательно следит за ситуацией на рынке, умеет ждать и считать. Как обстоят дела на рынке продажи и аренды в 2021 году? Что выгоднее купить — одну большую квартиру или несколько компактных? Эти вопросы мы вместе с одним из крупнейших белорусских девелоперов — группой компаний «ТАПАС» — задали эксперту в сфере недвижимости Сергею Зубкевичу.

Наш эксперт — Сергей Зубкевич, гид по недвижимости с большим опытом работы. Специализируется на жилье премиум-сегмента в Минске.

«Покупая квартиру, оценивайте инфраструктуру, транспортную доступность и близость к зеленым зонам»

— Как вы оцениваете климат для инвестиций в белорусскую недвижимость в этом году?

 — Рисков особых сейчас я не вижу: единственное, чего люди могут бояться, это недобросовестности застройщика, поэтому отдают предпочтение надежным компаниям. Для инвесторов важны три показателя: экономика, ликвидность и внутренний спрос. Поэтому я рекомендую следить за белорусскими и международными экономическими новостями, курсом валют, а также изучать объявления о продаже и сдаче жилья в аренду на специализированных площадках.

— На что обратить внимание, выбирая район при покупке квартиры для сдачи в аренду и перепродажи?

 — При аренде важную роль играет транспортная доступность. Чем проще добраться от квартиры до центра города, тем лучше. Влияет на популярность при аренде и близость к паркам, зеленым зонам, где можно погулять с детьми, заняться спортом и просто подышать свежим воздухом. Важна инфраструктура: магазины и кафе, объекты сферы услуг в пешей доступности. Например, если рассматривать ЖК «Олимпик Парк», в нем выполняются все эти условия, к тому же на территории квартала очень низкая плотность застройки, а белорусы с каждым годом все больше это ценят. Квартиры в комплексе выгодно покупать для сдачи в аренду, так как уже сейчас спрос там зачастую превышает предложение и жилье сдается буквально за несколько часов. Свою роль играет близость к заказнику — особенно этот фактор важен для людей из Западной Европы, арендующих квартиры в Минске. В первой очереди ЖК «Олимпик Парк» квартиры всегда росли в цене, поэтому там можно покупать недвижимость и для перепродажи.

— Какие районы Минска вы считаете самыми перспективными?

— Это Центральный и Первомайский районы, а также географический центр города.

«Выгодно инвестировать в жилье на стадии котлована»

— С какой суммы можно начинать инвестировать в недвижимость?

— Стартовать можно с суммы в 30−33 тысячи долларов, на ремонт понадобится еще 10−15 тысяч. Это если говорить о самой стандартной однокомнатной квартире. Конечно, жилье комфорт- и премиум-сегмента будет стоить дороже. Но если вы умеете грамотно пользоваться финансовыми инструментами — кредитами и рассрочками — то сможете получить прибыль, даже выплачивая банку проценты. Профессиональные инвесторы постоянно используют эти возможности. Таким образом, тратя не свои, а заемные средства, они с выгодой сдают в аренду и перепродают недвижимость.

Белорусы, на мой взгляд, все чаще инвестируют в недвижимость. Они выбирают быстро развивающиеся, перспективные районы, делают ремонт и потом сдают в аренду или продают жилье. Жизнь меняется, люди адаптируются к новым условиям и ищут разные способы заработать — в том числе и с помощью инвестиций. Этой сферой часто интересуются знаменитости: покупая жилья, они стараются сохранить и приумножить свои деньги, делают определенный вклад в будущее и создают для себя новые источники доходов.

Перепродавая жилье, стоит помнить про налог на доход в размере 13% с разницы между первоначальной и актуальной стоимостью при повторной продаже в течение 5 лет. Учитывая все эти цифры, можно просчитать потенциальную прибыль.

— Насколько выгодно инвестировать в жилье на стадии котлована?

— Как правило, это выгодно всегда. Люди, которые следят за ценами и вкладываются в недвижимость на старте стройки, обычно выигрывают. Когда дом сдадут, цены поднимутся. Но даже в моей практике были случаи, когда это не срабатывало — и люди продавали квартиры дешевле, чем покупали. Это получалось в те периоды, когда рынок проседал. Например, если плотность застройки в районе становится слишком высокой, а спрос не таким большим, возрастает конкуренция, начинается борьба за каждого покупателя. В итоге застройщик продает квартиры дешевле, чем на стадии котлована, а те люди, которые покупали жилье для перепродажи, теряют прибыль. Таких примеров единицы, поэтому, чтобы не повторить чужой неудачный опыт, нужно внимательно изучать предложения, проверять репутацию застройщика.

— Что выгоднее — купить несколько однокомнатных или одну большую квартиру?

— Практика показывает, что выгоднее покупать для аренды и перепродажи небольшие квартиры. Причем вы можете купить их даже в одном доме, если хорошо изучили ситуацию, уверены в застройщике и видите перспективы спроса в районе. Иногда удается поймать удачный момент — например, выгодную рассрочку — и вложить деньги в несколько квартир. Выплачивая деньги по плану рассрочки, вы успеете сделать ремонт и сможете выгодно сдавать или продавать квартиру.

«Удачное вложение окупается за 8−10 лет»

— Как проверять жилье перед покупкой?

— Это очень важный процесс, который лучше доверить экспертам. Вы можете пригласить специальную комиссию по приемке жилья. Специалисты проверят моменты, о которых покупатель, не работающий в сфере недвижимости, может даже не догадываться. Например, они скажут, ровные ли в квартире стены, хорошо ли сделана стяжка пола.

— Какой ремонт нужно сделать перед сдачей в аренду?

— Инвесторы считают удачным вложением объект, который окупается за 8−10 лет. Исходя из этого, нужно сложить стоимость квартиры и ремонта и посчитать, за какой срок это окупится. В идеале нужно сделать простой интерьер в светлых тонах, купить функциональную мебель без излишеств, оборудовать жилье техникой от надежных производителей — например, в кухне должны быть варочная поверхность, духовой шкаф, микроволновка, вытяжка, холодильник. А вот, например, в небольшой квартире посудомоечная машина может стать лишней тратой, так как большая часть арендаторов этого не требует, хотя семьям с детьми это зачастую нужно. Ремонт, сделанный в необычном стиле, некачественная техника могут сильно удешевить квартиру, поэтому к этим моментам нужно подходить комплексно и внимательно.

Некоторые арендодатели добавляют в свои квартиры интересные фишки — например, функции «умного дома», домашний кинотеатр. Но это вовсе необязательно, я с такими запросами от арендаторов практически не сталкивался.

— Какой ремонт сделать в квартире для продажи?

— Покупка жилья и перепродажа после ремонта — это целая бизнес-сфера. Лучше всего продаются стильные, современные варианты в светлых тонах. Осторожнее с темными оттенками: даже если жилье сделано со вкусом, покупателя будет найти непросто.

— Представим пример: человек получил в наследство старую квартиру, жить в ней он не планирует, а хочет получать доход от сдачи в аренду. Выгодно ли в такой ситуации продавать жилье и покупать что-то поновее?

— Стоит понять, насколько востребована квартира для сдачи в аренду. Посмотреть, как обстоят дела с транспортом, инфраструктурой, проанализировать другие предложения в районе. Но вообще в Минске сейчас наблюдается такая тенденция: многие стремятся избавиться от жилья из старого фонда и купить квартиру в новостройке, которая будет соответствовать всем современным запросам. Современным людям нужны светлые, качественно отремонтированные подъезды, лифты, низкая плотность застройки, благоустроенные дворы и детские площадки, комфортные планировки. Все это они ищут в новостройках. Именно поэтому цены на жилье в новых домах постепенно растут, в то время как стоимость метра на «вторичке» снижается.

В целом инвестиции в жилье — это достаточно понятный и проверенный способ приумножить капитал, который требует внимательного погружения в тему, но при этом редко несет в себе риски потерять деньги.

Эксклюзив Realt.by

Опрос