$1.216 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Без первоначального взноса и с небольшими переплатами. Рассказываем, опасно ли покупать квартиру через кооператив и как работает эта схема

19.07.2021 5 10421

Автор: Елена Масловская

В марте мы писали о семье минчан, которые вступили в кооператив, чтобы купить квартиру. Герои публикации признались: «Боялись, что это финансовая пирамида». Но все закончилось хорошо. Они купили квартиру, продолжают делать в ней ремонт и платят кооперативу по 1000 рублей в месяц. Наши читатели после этой статьи стали просить рассказать подробнее о схеме работы кооператива, поскольку есть много сомнений и вопросов. Как вступить в кооператив, как работает этот механизм, каких результатов удалось достичь за 7 лет работы — обо всем этом мы поговорили с председателем правления ПК «Жилищный баланс» Романом Дайнеко.

Зачем создавался проект

Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.

Для этого в 2012—2013 годах разработали проект по созданию единой накопительной системы «Жилье в рассрочку». Принцип ее работы схож с подобными жилищно-накопительными механизмами, действующими во многих странах мира (стройсберкассы в Германии, Чехии, Словакии; жилищно-накопительные счета во Франции, накопительные кооперативы в России).

Первое структурное подразделение ПК «Жилищный баланс» было создано в Могилеве и начало работать 2 апреля 2014 года.

— Проект развивался очень медленно. Причиной тому был недостаточный уровень доверия к нам в силу новизны проекта в нашей стране. Но постепенно мы подтвердили репутацию надежного партнера. Если во второй половине 2017 года кооператив приобретал для своих членов по 2 квартиры в месяц, то в конце 2018 — начале 2019 года мы стали покупать ежемесячно по 10−15 квартир, — рассказывает Роман.

В 2019—2020 годах ежемесячные объемы покупки жилья увеличились до 15−20 объектов недвижимости. Сейчас в месяц кооператив приобретает по 20−25 квартир.

Как вступить в кооператив

Человеку, который хочет участвовать в накопительной системе, надо оставить заявку на сайте «Жилищного баланса» или позвонить в офис. Офисы кооператива работают во всех областных городах, а также в Бобруйске. Специалист сделает предварительный расчет. Если ежемесячные платежи окажутся приемлемыми, то вас пригласят на коллективную консультацию, где посвятят в тонкости работы кооператива и детали участия в проекте.

— Например, в минском офисе мы проводим в неделю по три консультации по вторникам и четвергам, две из них — в вечернее время. В среднем на каждую консультацию приходят по 20−25 человек, а с членами семьи — и до 40. Ведь принятие решения о вступлении в кооператив — дело семейное, — говорит Роман.

Практика показывает, что время на принятие решения о вступлении в кооператив у каждой семьи разное. Кто-то принимает его спустя пару месяцев, а кому-то надо и 2−3 года. Но есть и те, кто заключает договор с кооперативом сразу после первой консультации. Если раньше кто-то надеялся получить льготный кредит от государства, то сейчас, ввиду практически полного сворачивания данного вида кредитования, людям приходится рассчитывать только на свои финансовые возможности.

— Недавно на повторную консультацию в минский офис пришла семейная пара, которая была на коллективной консультации в 2018 году. За это время она так и не нашла иного способа решить свой квартирный вопрос и очень сожалела, что напрасно потратила так много времени. На нашем сайте, в соцсетях постоянно обновляется информация о количестве заселенных квартир. Члены кооператива делятся своим личным опытом, эмоциями, впечатлениями. Это повышает уровень доверия к кооперативу, — говорит Роман.

Если после коллективной консультации у кого-то остались вопросы по участию в проекте, то можно прийти на индивидуальную беседу. Специалист рассчитает и предложит для каждого потенциального члена кооператива оптимальный вариант вступления и участия в проекте по срокам, платежам и другим вопросам.

Как работает система

Главная цель кооператива — приобретение жилья для своих членов. Участие в проекте состоит из двух этапов: накопительный (внесение накопительной части паевого взноса) и выкуп (внесение оставшейся части паевого взноса).

После индивидуальной консультации и подписания договора у члена кооператива начинается первый этап. Его срок может быть разный. Он зависит от размера первоначального взноса и ежемесячных платежей. Важно и то, что вступать в кооператив можно и без первоначального взноса, то есть накапливать с нуля. В этом случае накопительный период увеличивается.

— Практика показывает, что этап накопления у членов кооператива длится от 1 года до 3 лет. За это время человек накапливает 30−40%, кто-то вероятно и больше, от полной стоимости будущего жилья. Но есть и такие члены кооператива (форма участия «Д»), которые желают приобрести квартиру для своих детей, внуков. Они ежемесячно вносят небольшие суммы, при этом у них нет никаких переплат. Накопительный период у них может составлять и 5−10 лет, — уточняет председатель правления кооператива.

В отличие от банка, член кооператива не накапливает деньги на квартиру. Он приобретает квадратные метры, выражаемые в единице измерения с названием «учетный пай». Стоимость учетного пая ежемесячно индексируется в зависимости от инфляции.

После того, как член кооператива накопил нужную сумму за рассчитанный период, ему сообщают, что подошла его очередь и он может выбирать квартиру. Поскольку недостающую сумму денег на покупку жилья из паевого фонда вносит кооператив, он берет на себя обязательства и несет полную ответственность за прохождение сделки. Специалист кооператива выезжает на место и осматривает жилое помещение, ведет переговоры с продавцом, скрупулезно проверяет юридическую чистоту сделки и т. д.

Если нет никаких препятствий, которые впоследствии привели бы к признанию сделки недействительной, кооператив принимает решение о приобретении квартиры в свою собственность. Далее с членом кооператива заключается договор найма на срок выкупа квартиры. Он заселяется в жилое помещение, регистрируется в нем вместе с членами своей семьи и ежемесячно оплачивает коммунальные платежи (по обычным тарифам для физических лиц).

После заселения в квартиру член кооператива продолжает вносить ежемесячные платежи в счет паевого взноса, постепенно выкупая площадь жилого помещения, переведенную в эквивалент учетных паев. Стоимость учетного пая определяется по тому же принципу, что и в период накопления — в соответствии с индексами потребительских цен.

По завершении периода выкупа — полного внесения паевого взноса, участие в проекте заканчивается, и квартира передается в собственность гражданину. При этом член кооператива имеет право осуществить выкуп досрочно без штрафных санкций.

Кооператив может давать отсрочки платежей

Жизнь есть жизнь, и всякое в ней может произойти. Поэтому член кооператива в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств может обратиться в кооператив с просьбой о предоставлении отсрочки платежей.

— Если человек потерял работу, заболел и не может ежемесячно вносить платежи, он пишет на имя кооператива заявление и прикладывает документы, подтверждающие серьезность ситуации, в которую он попал. Правление кооператива рассматривает заявление и принимает решение о возможности предоставления отсрочки внесения платежей по тем основаниям, которые указал член кооператива, — дополняет Роман. — Зачастую люди стараются выкупать квартиры. Как правило, через 2−3 месяца они восстанавливают свое положение и продолжают платить.

Если человек по разным причинам совсем перестает вносить платежи, то у него остается пай в кооперативе, и по его желанию стоимость учетных паев, которые он внес на момент выхода из кооператива, возвращается в течение 30 дней.

— Предположим, если 5 лет назад учетный пай стоил 1000 рублей, а на момент выхода человека из кооператива он стал стоить 1500 рублей, то при возврате денег каждый пай будет пересчитан члену кооператива по 1500 рублей. То есть он получит проиндексированную сумму и ничего не потеряет, — уточняет Роман.

Где можно купить квартиру?

По желанию члена кооператива квартира приобретается как на вторичном рынке, так и на первичном. Но практика показывает, что готовое и строящееся жилье предпочли только 20% членов кооператива, а 80% - вторичку.

Кооператив расширяет сотрудничество с застройщиками. Налажены тесные связи с госзастройщиками в Могилеве — УКСом и ДСК. Подписан договор о сотрудничестве с ООО «СтройТехИнвест».

— Наш член кооператива пожелал купить квартиру этой компании в доме в Логойске, — уточняет Роман. — Сейчас мы находимся на этапе заключения договора еще с одной компанией — ООО «СкиСтройИнвест». Мы ищем с застройщиками такую схему сотрудничества, чтобы она была выгодна и застройщикам, и членам кооператива. Партнерство с частными строительными компаниями позволяет нашим членам кооператива купить квартиру на более выгодных условиях. Застройщики предоставляют скидки, рассрочки платежа. В свою очередь им выгодно сотрудничать с нами как с компанией, которая сразу покупает жилье по полной стоимости. Интерес застройщика и в том, что мы можем обеспечить спрос на квартиры на ранней стадии строительства.

Нюансы ставки и платежей

Ставка, под которую предоставляется рассрочка в кооперативе, плавающая. Она не является кредитом, зависит от инфляции (официальных индексов цен) и дополнительных платежей, отчисляемых в резервный фонд, а также на некоторые иные цели.

Год

Средняя процентная ставка в банках Беларуси (%), годовых

Средняя процентная ставка в Беларусбанке (%), годовых

Эквивалент процентной ставки в ПК «Жилищный баланс» (%)

2014

30 — 45

35

20,3

2015

30 — 45

32

18,8

2016

20 — 35

21

14,1

2017

14 — 18

15

11,8

2018

13 — 16

13,5

11,1

2019

13 — 18

15

11,3

2020

12,5 — 14,19

13,3

12,0

Финансовая пирамида или надежный инструмент?

— Считать, что накопительная система «Жилье в рассрочку» — финансовая пирамида, могут только люди, которые не вникли в процесс ее работы. Это их заблуждение. Хотя люди всегда с осторожностью относятся к каким-то новым механизмам. Мы работаем на рынке уже более 7 лет и доказали, что деньги в кооперативе используются по целевому назначению — на приобретение жилья. За это время мы приобрели и заселили уже более 600 квартир общей площадью почти 34 тыс. кв.метров. В проекте сейчас участвуют 2840 человек. Например, в Могилеве вопрос недоверия к кооперативу уже не стоит. Мы начинали работать в этом городе, и сейчас в офис в основном приходят люди по рекомендациям. В Минске и других областных городах тоже начинается такая практика. Мы видим, как с каждым годом, месяцем к нам растет доверие людей. Когда-то ежемесячно мы принимали в кооператив по 20−30 человек, сейчас каждый месяц в проект вступают по 100−120 человек. К настоящему времени уже полностью выкуплены 24 квартиры со сроками участия в проекте 3−5 лет, — говорит председатель правления кооператива.

Сегодня в Минске членами кооператива являются 520 человек, 90 из них прошли накопительный этап и заселились в квартиры. Остальные еще находятся на этапе накопления.

В 2020 году квартиры приобретались не только в областных городах Беларуси и Минске, но и в других населенных пунктах — Буда-Кошелево, Речице, Слуцке, Рогачеве, Барановичах, Пинске, Жабинке, Лунинце, Иваново, Минский районе и городах-спутниках Смолевичи и Логойск.

Кооператив ждет правового регулирования от государства

Финансовый механизм «Жилье в рассрочку» — один из инструментов, который предложен для улучшения жилищных условий граждан. Из 900 человек, вступивших в кооператив в 2020 году, 456 состоят в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Проект создан по инициативе граждан и без дополнительных бюджетных вливаний. Семь лет он действует в рамках общего правового поля. Но со временем встает вопрос о целесообразности принятия отдельного нормативно-правового акта, который урегулировал бы все вопросы применения данного механизма на практике.

— Долгое время мы ведем переписку и переговоры с Министерством архитектуры и строительства и другими государственными органами управления с целью инициативы создания специального нормативно-правового акта, который взял бы за основу единую накопительную систему, применяемую в работе потребительского кооператива «Жилищный баланс», — говорит Роман. — Пока мы работаем в общем правовом поле. Но практика показывает, что лучше действовать в рамках конкретного документа в каждой сфере деятельности.

Есть что сказать?

Эксклюзив Realt.by

Комментарии к новости

Для комментирования нужно авторизоваться Войти

17 4
10
Aletex 20.07.2021 в 10:14
0
Василий Романенко в 19:34 19.07.2021:
Aletex в 17:41 19.07.2021:
1) Думается мне, более чем за 7 лет работы ...

2) Если, как пишут в статье, на все поступающие деньги сразу покупается квартиры...Хотя, человеческий фактор никто не отменяет...

3) По логике, если не будут вступать, то отдавать деньги будут за счет тех, для кого до этого куплены квартиры, и кто их выкупает....

4) Исходя из п.3, в пирамиде те, для кого куплена квартира, ничего не выплачивали потом бы. А здесь выплачивают в полном объеме всю стоимость квартиры, еще и с процентами. Скажем, так себе "халява". ...Да и срок жизни пирамид - 1-2-3 года.
Если Вы являетесь представителем данного кооператива, то ничего нового, как и в статье, не пояснили. НЕТ новых агрументов в пользу надёжности. Я далеко НЕ против существования таких структур, причём, да - я не оговорился - множества таких структур. Но нужны веские аргументы в защиту своих денег новопоступающим членам кооператива. Если таковые не существуют из законов, как в самой статье и указано. А так отвечу я уже в свою очередь на приведённые 4 пункта:
1) чем больше срок работы и накопленного имущества/денег, тем больше куш в итоге - вопрос терпения
2) то, что пишут, только и есть написанное
3) вообще ничего не понятно, но если вникнуть в Ваш ответ, он противоречит Вашему же п.2
4) так не выкупив квартиру у кооператива, квартира до тех пор остаётся СОБСТВЕННОСТЬЮ кооператива. А там надо знать устав, и т.д. и т.п.
Мы, обыватели, многого не знаем даже из того, о чём говорят на собраниях, что обещают и гарантируют. Поэтому после этой статьи незнание и остается таковым. Хочется надеяться, что никто в итоге не пострадает и кооператив будет работать вечно. Иного не дано. Ну и есть пожелание всё-таки более чёткую статью выпустить, касающуюся вопросов безопасности, гарантий
Ну так я и не могу пояснить четко и юридически, т.к. все документы, устав, образцы договоров находятся в кооперативе. Кому не интересно гадать на кофейной гуще - тот может сходить и взять все документы для ознакомления. Думаю, те, кто вступает в кооператив, это и делают.

А мои мысли - лишь взгляд со стороны, после изучения их сайта и информации на нем, да и, собственно, не первый раз сталкиваюсь с новостями о данном кооперативе. Поясню мысли в пунктах:

1) Вопрос терпения - это одно. Другое дело, что пирамида всегда обещает сверхвыгоду - раз, и "живет" год-два, за очень редким исключением три-четыре года, хоть терпи, хоть не терпи, а на плаву ее долго держать искусственно не получится, как бы этого не хотелось - два. Ну или нужны собственные вливания, причем в данном случае нехилые.

2) Если логически порассуждать и представить, что квартиры не покупаются а "рисуются на бумаге", то участники уже давно подняли бы бучу за столько-то лет.

3) Речь о том, что если в кооператив перестанут вступать новые участники, то останутся: а) те, для кого квартира еще не куплена - таким, соответственно, кооператив должен будет вернуть деньги, если они все захотят выйти из него; б) те, для кого квартира куплена и кто платит рассрочку - такие, соответственно, будут платить и дальше, т.к. выплатить рассрочку - в их интересах, в противном случае, если не платить по долгам - квартиры заберут через суд, по аналогии с банком. Следовательно, тем, кто на накоплении (а) и решил выйти, накопленные средства будут выплачиваться из платежей по рассрочке тех, кто выкупает квартиры (б).

4) Лично я здесь какой-либо проблемы не вижу. Хз, конечно, что там у них написано в уставе, тут вопрос. У меня, к примеру, имеется "домик в деревне" и у нас организовано садовое кооперативное товарищество, - дачники объединились в кооператив и решают проблемы совместно, скидываются деньгами на те или иные задачи, вся купленная собственность считается общекооперативной и оформлена на кооператив (по-другому юридически и быть не может).

Т.е. взять какой-нибудь, условно, купленный генератор или трактор и толкнуть его официально один человек, даже если он председатель кооператива, не сможет. Понятно, что в то же время он может толкнуть его не официально, на стороне)) Но с квартирами история, мне кажется, другая: в обход БТИ, с прописанными в них людьми, продать квартиры по-черному не получится ну никак.
Анастасия 20.07.2021 в 00:44
0
Василий Романенко в 13:37 19.07.2021:
основные вопросы остаются не отвеченными, а именно вопросы безопасности. Сохранения паёв "на случай чего". Поконкретнее: вмешательство правоохранительных органов с последующей остановкой деятельности (МММ с Мавроди); исчезновение правления кооператива во главе с председателем (под чьим контролем деньги и имущество?), уменьшение или сведение к нулю потока новых членов (за какой счёт будут возвращаться деньги тем, кто так и не купил ничего?). Т.е. - ПРЕКРАЩЕНИЕ или ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ деятельности кооператива - ответы на это должны быть на поверхности в обсуждении деятельности кооператива. Потому как пирамида это в чистом виде. Как известно, она может существовать вечно только за счёт новых поступлений. Так вот что ЕСЛИ...?
Где здесь "чистой воды пирамида", если главный признак пирамиды - это большая доходность? А здесь переплаты. Вы явно не разобрались в том, о чем написали.
451 218
211
Василий Романенко 19.07.2021 в 19:34
+1
Aletex в 17:41 19.07.2021:
1) Думается мне, более чем за 7 лет работы ...

2) Если, как пишут в статье, на все поступающие деньги сразу покупается квартиры...Хотя, человеческий фактор никто не отменяет...

3) По логике, если не будут вступать, то отдавать деньги будут за счет тех, для кого до этого куплены квартиры, и кто их выкупает....

4) Исходя из п.3, в пирамиде те, для кого куплена квартира, ничего не выплачивали потом бы. А здесь выплачивают в полном объеме всю стоимость квартиры, еще и с процентами. Скажем, так себе "халява". ...Да и срок жизни пирамид - 1-2-3 года.
Если Вы являетесь представителем данного кооператива, то ничего нового, как и в статье, не пояснили. НЕТ новых агрументов в пользу надёжности. Я далеко НЕ против существования таких структур, причём, да - я не оговорился - множества таких структур. Но нужны веские аргументы в защиту своих денег новопоступающим членам кооператива. Если таковые не существуют из законов, как в самой статье и указано. А так отвечу я уже в свою очередь на приведённые 4 пункта:
1) чем больше срок работы и накопленного имущества/денег, тем больше куш в итоге - вопрос терпения
2) то, что пишут, только и есть написанное
3) вообще ничего не понятно, но если вникнуть в Ваш ответ, он противоречит Вашему же п.2
4) так не выкупив квартиру у кооператива, квартира до тех пор остаётся СОБСТВЕННОСТЬЮ кооператива. А там надо знать устав, и т.д. и т.п.
Мы, обыватели, многого не знаем даже из того, о чём говорят на собраниях, что обещают и гарантируют. Поэтому после этой статьи незнание и остается таковым. Хочется надеяться, что никто в итоге не пострадает и кооператив будет работать вечно. Иного не дано. Ну и есть пожелание всё-таки более чёткую статью выпустить, касающуюся вопросов безопасности, гарантий
17 4
10
Aletex 19.07.2021 в 17:41
0
Василий Романенко в 13:37 19.07.2021:
основные вопросы остаются не отвеченными, а именно вопросы безопасности. Сохранения паёв "на случай чего". Поконкретнее: вмешательство правоохранительных органов с последующей остановкой деятельности (МММ с Мавроди); исчезновение правления кооператива во главе с председателем (под чьим контролем деньги и имущество?), уменьшение или сведение к нулю потока новых членов (за какой счёт будут возвращаться деньги тем, кто так и не купил ничего?). Т.е. - ПРЕКРАЩЕНИЕ или ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ деятельности кооператива - ответы на это должны быть на поверхности в обсуждении деятельности кооператива. Потому как пирамида это в чистом виде. Как известно, она может существовать вечно только за счёт новых поступлений. Так вот что ЕСЛИ...?
1) Думается мне, более чем за 7 лет работы данной организации правоохранительные органы различных инстанций ее уже вдоль и поперек "прошерстили", и не раз. Сомнительно, что у нас в Беларуси что-то "мутное" может существовать так долго.

2) Если, как пишут в статье, на все поступающие деньги сразу покупается квартиры, то врятли там на счетах хранятся большие суммы. А завладеть самими квартирами, в которых официально прописаны и проживают люди - это, по-моему, нереально. Хотя, человеческий фактор никто не отменяет, и как минимум бухгалтер имеет доступ к счетам, и теоретически может "снести" определенную сумму, но это проблема любой организации, от которой не застрахован никто.

3) По логике, если не будут вступать, то отдавать деньги будут за счет тех, для кого до этого куплены квартиры, и кто их выкупает. Выкуп-то происходит с переплатами. По сути кооператив выдает рассрочку на недостающую суму под определенный процент, по аналогии с кредитом банка. Банки зарабатывают, и в кооперативе зарабатывают, только "аппетиты" и издержки меньше, за счет чего проценты не такие высокие, как в банке.

4) Исходя из п.3, в пирамиде те, для кого куплена квартира, ничего не выплачивали потом бы. А здесь выплачивают в полном объеме всю стоимость квартиры, еще и с процентами. Скажем, так себе "халява". Да и не видно тут кричащих лозунгов времен МММ а-ля "принеси 100 рублей, приведи 10 друзей - получи через месяц 1000 рублей". Да и срок жизни пирамид - 1-2-3 года.
451 218
211
Василий Романенко 19.07.2021 в 13:37
+1
основные вопросы остаются не отвеченными, а именно вопросы безопасности. Сохранения паёв "на случай чего". Поконкретнее: вмешательство правоохранительных органов с последующей остановкой деятельности (МММ с Мавроди); исчезновение правления кооператива во главе с председателем (под чьим контролем деньги и имущество?), уменьшение или сведение к нулю потока новых членов (за какой счёт будут возвращаться деньги тем, кто так и не купил ничего?). Т.е. - ПРЕКРАЩЕНИЕ или ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ деятельности кооператива - ответы на это должны быть на поверхности в обсуждении деятельности кооператива. Потому как пирамида это в чистом виде. Как известно, она может существовать вечно только за счёт новых поступлений. Так вот что ЕСЛИ...?

Витрина

Готовые квартиры ЖК "Променад"

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Продажа квартир в новом доме!

Контакты: +375 44 561 86 18

Опрос