«Плохо, что вместо решения проблем, у нас просто все отменяют». Эксперты высказались про указ об отмене жилищных облигаций

«Никакой социальной революции не будет»

Архитектор и основатель архитектурной компании «Аверса-групп», председатель ассоциации проектных и строительных организаций при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей Антон Гарустович:

— Такие документы не всегда отображают реальный инструмент рынка. Чаще всего они направлены на какую-то частную ситуацию или связанны со своими интересами. Ведь не случайно в отношении указа № 176 не было ни общественного обсуждения, ни чего-то другого, чтобы быть открытым к обсуждению. Даже проект указа об ужесточении сроков строительства загородных домов был потенциально опасен и поэтому он обсуждался. А вот этот законопроект создали в закрытом режиме. Людей поставили просто перед фактом, и это очень многое объясняет. Получается, что все уже решили и даже не надо ничего обсуждать. Поэтому, скрытые мотивы таких вещей нам очень часто не ясны.

По открытым же мотивам — надо смотреть, что там будет конкретно написано. Все инструменты хороши, когда есть определенные правила их использования: и доли хороши, и, когда есть широкий доступ к земельным участкам. Просто нужно контролировать, допустим, регламенты использования. У нас же ситуация какая: договора гражданские, гражданский кодекс выше любого договора, ты что ни читай, как потребитель, ты всегда в суде будешь разбираться не с самим договором, а с гражданским кодексом и у тебя, получается, идет накладка законодательства.

На мой взгляд, у человека должно быть много инструментов. Когда это становится игрой не в чистую, то тогда должен быть четко юридический момент, почему в том или ином случае возникла проблема. И, получается, что когда это выясняется, то, соответственно, это становится прецедентом права, и применяются меры, чтобы это больше не повторилось. А дальше инструмент работает нормально.

Например, когда мы присутствуем на заседаниях в исполкомах, министерствах, то всегда аргумент такой: «Вы не представляете, сколько граждан жалуется». И я понимаю, что у них реально жалобы идут сотнями. Но граждане могут неосознанно или осознанно рисковать — это их право. Застройщик может легко обанкротиться, сменить собственников, и у нас же аттестация идет не на людей, а на фирму, и это легко проворачивается так, что можно уйти от ответственности. Плюс, у застройщиков есть огромные риски фактически при строительстве: он никак не защищен от экспертиз, каких-то неожиданных вещей. Это рискованный бизнес и проще, конечно, отменить какие-то инструменты сделав их виновниками проблем. Любая ценная бумага — это двигатель для экономики. Да, могут быть риски определенные, можно создать определенный инструмент регулирования.

«Всегда было больше долевого и меньше облигаций»

Директор агентства недвижимости «Вива Консалт», управляющий партнер группы компаний ViVa Invest и член ассоциации застройщиков Юрий Жарков:

— На самом деле указ готовился некоторое время и информация о том, что от жилищных облигаций надо отказываться, появилась больше года назад. Условно говоря, многие застройщики, операторы рынка уже понимали, что все идет к тому, что институт будет, скорее всего, либо существенно изменен, что сведет ценность его присутствия на рынке к нулю, либо в принципе отменен. Если говорить о том, что его надо было принять раньше, то я бы не сказал, что 10 лет назад было гораздо больше проблем, когда на рынке существовала точечная застройка. Дело в том, что, когда эти проблемы существовали, они касались не только объектов, которые реализовывались по облигациям. В то время на рынке долевых продаж существовали проблемы, хотя, эта проблема не была связана с тем, каким образом идет вовлечение долевых денег в стройку. Это была общая проблема становления рынка, когда происходили проблемы у некоторых девелоперов при их реализации. На мой взгляд, нет никакой запоздалости или несвоевременности в принятии этой меры. Она принята ожидаемо и планомерно.

При наличии на рынке второго инструмента, в виде долевого строительства, я думаю, что существенно на рынок отмена жилищных облигаций никак не повлияет. По стоимости работа с инструментом жилищных облигаций и работа с долевыми продажами так или иначе сопоставимы. При долевом строительстве должны выйти на 15% готовности дома, прежде чем начать привлекать средства дольщиков. В облигациях должны сначала их выпустить, обеспечить залогами, дополнительными инструментами обеспечения в виде страхования, возможно, заморозить какие-то активы. Так или иначе есть деньги, которые вы должны и в том, и в другом случае потратить, чтобы заниматься стройкой. Так что вряд ли это приведет к удорожанию.

Если вы строите какой-то объект, не связанный с жилым домом, и хотите привлечь деньги дольщиков, то можете работать просто по договору инвестирования, т. е. в этом случае не работает указ по жилью, работает общий по правилам гражданского кодекса, если вам кто-то доверяет свои деньги, чтобы строить ТЦ, склад и прочее.