«Агентства должны платить процент с каждой сделки в специальный страховой фонд». Мнение учредителя АН о том, как сделать услуги риэлтеров востребованными

Почему риэлтеров не любят?

Для начала расскажу, кто же и за что недолюбливает профессионалов в данной сфере. У риэлтеров существует две стороны, которые их за что-то могут критиковать. Первая сторона — это клиенты агентств недвижимости, и вторая сторона — это государство как таковое, в лице различных министерств и организаций.

Главная тема критики со стороны клиентов — риэлтеры «типа ни за что не отвечают», и страховка, которая есть у агентств недвижимости, не срабатывает на все случаи жизни, а только тогда, когда есть явная вина специалиста по риэлтерской деятельности, а это, положа руку на сердце, случается не так часто.

Простым языком — если вы купили квартиру через агентство недвижимости и если у вас есть договор на оказание услуг, а также чек на оплату, то вы можете быть относительно спокойны по вашей сделке. Но если вдруг выяснится, что когда-то кто-то совершил с этой квартирой сделку, где были нарушены чьи-то права, то вы уже не можете быть спокойны, что у вас все застраховано: все предшествующие сделки по цепочке, в том числе и ваша, могут быть аннулированы.

А покупателям недвижимости, в свою очередь, хочется, чтобы они были застрахованы от всего на свете, когда приобретают квартиру с помощью агентства недвижимости, а не только от ошибки риэлтера по конкретной сделке. И я их прекрасно понимаю: если я плачу деньги за квартиру, если я плачу деньги профессионалам за помощь и сопровождение, то я хочу быть спокоен и понимать, что застрахован. А была там ошибка в нашей сделке, в прошлой или много лет назад — это уже не должно иметь для меня никакого значения.

В связи с чем существующая страховка срабатывает очень ограниченно. Вероятнее всего, когда принимали указ о риэлтерской деятельности в 2006 году, об этом просто не думали слишком подробно. Однако нужно отметить, что средств, которые сейчас собираются в страховой фонд, явно недостаточно, чтобы компенсировать всё, как хотят граждане. На сегодня денег в страховом фонде хватит только на компенсацию максимум двух средних сделок в год.

Именно вопрос будущих гарантий по своим сделкам волнует клиентов риэлтеров больше всего на свете — это и есть основная «боль людей» в вопросе покупки недвижимости.

Почему риэлтеров не любят госорганы?

Главное же недовольство со стороны госорганов заключается в том, что на сегодняшний день рынок риэлтерских услуг в основной своей массе находится в серой зоне. Сейчас даже сложно представить другую такую сферу, где основная масса сделок проходит «леваком», без официальных платежей, налогов и должного оформления.

Как можно изменить отношение людей?

И кажется, что эту ситуацию невозможно изменить: для госорганов все это сложно понять, учитывая большую специфику сферы, а клиенты слишком сильно уже привыкли жить по тем правилам, которые складывались годами, или, скорее, это похоже на отсутствие правил. Но выход из ситуации подсказали сами же специалисты, работающие в сфере недвижимости.

Эти проблемы можно решить практически одним действием, без привлечения каких-либо серьезных ресурсов.

Предлагается поменять фактически не работающую страховку, когда агентства недвижимости один раз в год платят стандартную сумму взносов, привязанную к базовой величине, на страховку каждой сделки, проводимой риэлтерами, отдельно, в пользу своих клиентов, с привязкой к размеру риэлтерских услуг и выдачей им после сделки страхового полиса.

Объясняю, как это будет выглядеть на практике. Предположим, проходит в агентстве недвижимости сделка по покупке квартиры. Продавец этой квартиры оплачивает агентству недвижимости 1−3% от стоимости недвижимости, как прописано в законодательстве, в зависимости от стоимости этой недвижимости. Предлагается, чтобы далее данное агентство недвижимости перечисляло уже от суммы своих услуг 3% на счет страховой компании, в пользу своего клиента, по конкретной сделке. То же самое происходит и с комиссионными покупателя — 3% от услуг покупателя также уплачивается агентством недвижимости в счет страховки данной сделки.

Для риэлтеров 3% от своих комиссионных — это не такая большая сумма, все смогут «потянуть» такие расходы — это факт, на рентабельность предприятия это точно глобально не повлияет.

Таким образом, сумма страхового взноса будет напрямую привязана к стоимости недвижимости: чем дороже условная квартира, тем больше комиссионные риэлтеров и тем больше размер страхового взноса по конкретной сделке, все закономерно.

Исходя из знания риэлтерской сферы, я утверждаю, что если риэлтеры будут оплачивать 3% от всех своих комиссионных, то каждый год будет формироваться общий фонд взносов от всех агентств недвижимости, из которого можно будет, в случае чего, компенсировать стоимость порядка 20 сделок купли-продажи недвижимости (напоминаю, при существующей сегодня системе средств хватит максимум на две сделки). На сегодня такой суммы было бы более чем достаточно, чтобы подстраховать всех клиентов агентств недвижимости, которые попадают в сложные ситуации не по своей вине и не по вине риэлтеров.

Нужно понимать, что риэлтеры проводят серьезную экспертизу каждой сделки, именно поэтому у официально работающих агентств недвижимости нет большого количества расторжения сделок, это не то же самое, когда люди все проводят сами, это нужно помнить. Вот для примера: в стране каждый год расторгается примерно 150 сделок по купле-продаже недвижимости, которые были оформлены людьми самостоятельно. И в среднем в год расторгается одна сделка, проводимая риэлтерами, с наличием вины специалистов агентства недвижимости. Статистика говорит сама за себя. Учитывая этот факт, юридической службе страховых компаний не нужно будет проводить дополнительную экспертизу страхуемых сделок, не перепроверять же им риэлтеров, которые, чтобы их допустили к оформлению сделок, сдают специальный квалификационный экзамен в Министерстве юстиции.

Если же предположить, что агентство недвижимости совершило осознанную ошибку или намеренно недоработало для того, чтобы клиент получил страховку (и это будет доказано), то страховая компания в порядке регресса сможет взыскать эту сумму с агентства недвижимости, тут все просто.

Страховым случаем для выплаты возмещения будет являться вступившее в силу решение суда о расторжении конкретной сделки. Сумма страхового возмещения будет браться исходя из оценочного заключения по объекту, в отношении которого расторгается сделка.

Все просто и понятно, и обычные люди будут очень довольны — это факт. Покупатель недвижимости будет уверен, что (что бы потом ни произошло) он финансово не пострадает. Согласитесь, такое спокойствие дорогого стоит, и сумма уплаченных комиссионных риэлтерам — очень даже понятная цена за такое спокойствие.

С течением времени в фонде начнут накапливаться просто колоссальные средства. Получится, что риэлтеры начнут сами полностью страховать свою работу. Имидж профессии тоже сразу вырастет.

Как можно изменить отношение государства?

А что же государство? Как же его интересы? Тут все еще лучше: граждане, чтобы получить страховку на свою сделку, должны будут иметь на руках договор с агентством недвижимости и официальное подтверждение оплаты услуг по предусмотренным тарифам: 1−3%, как указано в законодательстве. Если же услуги не оплачены или по какой-то причине занижены, т. е. они меньше, чем предусмотренный по закону процент, то страховка на такую сделку не распространяется. В таком случае агентство оказало только часть услуг, а значит, это была помощь — типа сервиса для клиента, и тут не будет 100% гарантии и соответственно — страховки сделки.

Ни один клиент после этого не согласится занижать сумму услуг, платить ее «леваком» или делать какие-то другие манипуляции, все захотят получить свой заветный страховой полис.

А раз все сделки пойдут официально через кассу, то государство автоматически получит нормальные платежи по налогам, «белую» зарплату у риэлтеров и абсолютно прозрачный рынок риэлтерских услуг, где больше нечего скрывать.

И все это возможно без какого-либо серьезного участия со стороны государства, не нужно никого ловить, искать, проверять. Контролирующий орган будет просто реагировать на сигналы потребителя, если ему не выдали по какой-то причине его страховой полис. Клиент сам «как бы проконтролирует», чтобы все было правильно, желая получить необходимые гарантии — это идеальная система работы, и при этом очень простая.

Серый и черный рынок риэлтерских услуг пропадут как таковые в считанные месяцы, и для этого не нужно тратить ни копейки госсредств и иных ресурсов.

Имидж агентств недвижимости многократно вырастет, количество обращений людей за услугой однозначно увеличится как за счет тех, кто ранее пользовался услугами серых структур, так и за счет тех, кто просто захочет иметь 100% гарантию защиты прав на покупаемую недвижимость.

Мы больше никогда не услышим фразы типа: «А за что я вам должен платить?» или «А я не хочу заключать договор на услуги…». Все это останется в прошлом, люди будут сами настаивать на заключении договоров и официальном их проведении.

Суть предложения очень проста: деньгами риэлтеров, которые на сегодня в большинстве своем уходят «налево», мы застрахуем обычных людей, а с учетом того, что сделки будут проходить профессиональную экспертизу, взносов с головой хватит на все возможные выплаты. И даже в случае форс-мажоров все компенсации будут покрываться взносами профессионального сообщества риэлтеров, а не людей или государства.

И чтобы реализовать эту идею, нужно всего-то внести правки в два указа и в пару постановлений, т. е. глобально ничего сложного. И рынок риэлтерских услуг станет полностью цивилизованным.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

Источник: Wikidom

Читайте также:

«Переезжать из своего дома в квартиру было дико страшно». Посмотрите, какой ремонт минчанка сделала в столичной «трешке» всего за 1,5 месяца и $ 250 с «квадрата»

1 «квадрат» за 5 тысяч долларов. Айтишник открыл в Беларуси производство капсул для переговоров

«Руководство „ездит по ушам“: улыбаются, обещают». Работники «Минскметростроя» жалуются на задержку зарплаты