$1.225 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Договоры аренды в торговом центре как договоры продажи трафика посетителей

23.03.2021 4065

Лихуто Антон Юрьевич.

Практикующий юрист с 1996 г.

Эксперт. Консультирует иностранных и локальных арендаторов коммерческой недвижимости на рынке Беларуси.

Отрасли, в которых работал включают строительство и недвижимость, девелопмент, фармацевтику, телекоммуникации, управление торговым и бизнес-центрами.

Опыт работы in-house в крупных международных корпорациях свыше 15 лет.

Двухлетний опыт работы в международной консалтинговой фирме, имеющей 111 офисов в 50 странах мира.

Договоры аренды в торговом центре как договоры продажи трафика посетителей

«Не сознание людей определяет их бытие, а, наоборот, их общественное бытие определяет их сознание» К. Маркс. «К критике политической экономии».

П — понятия…

Известно, что правильно поставленный вопрос — это уже половина ответа на него. Когда в г. Минске открылись первые крупные торговые центры появление специализированных договоров аренды помещений в них было лишь вопросом времени. Работая в этой отрасли с 2013 г., можно поэтапно проследить эволюцию этих договоров от первых скромных договоров аренды, основанных на стандартных договорах аренды офисных помещений, с парой отдельных пунктов, в которых пытались выразить всю специфику торгового центра, до современных договоров аренды, которые полностью схожи с аналогичными зарубежными договорами, используемыми в Европе и США.

Многие арендаторы, белорусские юристы и партнеры крупных юридических фирм, отзывались о современных договорах аренды, впервые внедренных в белорусских торговых центрах, как о «рабовладельческих», критиковали их размер, «строгость», совершенно не вдаваясь в будни бизнеса и работы торгового центра, опираясь на свой личный «богатый жизненный опыт».

Основное отличие современного торгового центра от других торговых объектов заключается в том, что его единый собственник заранее проектирует и строит данный торговый центр с целями создания и увеличения максимального трафика (потока посетителей) проходящих через него. После завершения строительства торгового центра, единое управление и обслуживание, зонирование торгового центра, а также работа отдела аренды позволяет создать такой пул (tenant mix) из арендаторов различных категорий, который обеспечивает создание и направление потока посетителей (клиентов арендатора) внутри торгового центра для максимизации прибыли всех арендаторов и торгового центра.

Для того чтобы лучше понять современный торговый центр, лучше всего сравнить открытие магазина в качестве отдельного самостоятельного торгового объекта (например, на первом этаже жилого здания) и открытие магазина в крупном торговом центре. Открывая магазин в формате street retail (standalone), собственник бизнеса сталкивается с необходимостью завлечения посетителей в его одиночный самостоятельный объект, он подбирает для аренды места с наибольшей проходимостью, размещает рекламу для уведомления потенциальных клиентов его целевой аудитории о его местонахождении. Все эти мероприятия имеют свою стоимость, и собственник магазина несет определенные затраты на привлечение клиентов в своей самостоятельный объект.

Вхождение арендатора в крупный торговый центр, где уже создан заранее такой поток посетителей, позволяет сократить такие расходы, в особенности располагаясь рядом с арендаторами, которые сами по себе завлекают посетителей в торговый центр, именующимися якорными арендаторами (anchor tenant). Вместе с тем якорные арендаторы в торговых центрах осознают свою ценность нахождения в торговом центре, и выставляют соответствующие условия аренды при вхождении в них. Это происходит даже в случае, когда собственник торгового центра размещает в нем свой супер (гипер) маркет. И именно общая экономика торгового центра, а также общий рынок торговых центров, которые не видит и игнорирует рядовой (неякорный) арендатор, сосредоточенный на собственном бизнесе, диктуют или влияют на коммерческие и некоммерческие условия аренды торгового центра.

Работая над договорами аренды в торговых центрах, со временем можно прийти к выводу, что такие договоры следует расценивать скорее как договоры продажи трафика посетителей торговым объектам.

Б — бытие арендодателей…

Современный торговый центр — это крупное вложение инвестиций, стоимостью от 100 до 150 миллионов долларов США. Среднее время проектирования и строительства торгового центра от 2 до 3 лет. Минимальный срок окупаемости в лучшие времена экономики с момента окончания строительства — от 5 лет. Даже при самых оптимистичных расчетах — срок лишь одной окупаемости такого объекта с момента начала вложения инвестиций — от 7 лет. За эти 7 лет, владелец торгового центра с наибольшей долей вероятности застанет очередной экономический кризис, который увеличит и без того большие сроки окупаемости такого объекта, растянет сроки его строительства и открытия. Более того, к увеличению срока окупаемости такого объекта ведут и возведение других торговых центров, и общая тенденция по снижению арендных ставок, и плохой сложившийся пул арендаторов, неумелая работа по оценке арендаторов — отсутствие анализа ставок в других торговых центрах, нежелание вникать в особенности бизнеса арендатора, игнорирование в угоду высокой арендной ставке зонирования и концепции, что со временем приводит к уменьшению траффика в отдельных зонах торгового центра, непродуманная стратегия ротации арендаторов, привлечение к работе над арендой специалистов и управленцев, которые являются хорошими «исполнителями», экономия и неумелая организация эксплуатации торгового центра, отсутствие плана и стратегии по неизбежным капитальному ремонту, реконструкции и модернизации торгового центра.

Однако даже совершив крупную инвестицию в строительство торгового центра, собственнику предстоит познакомиться с особенностями эксплуатации торгового центра. Детям и молодежи, катающимся и совершающим трюки на досках, самокатах, роликах, арендаторам которые перевозят крупные грузы внутри торгового центра, невдомек что использование крупных керамогранитных плит в напольном покрытии имеет свои переделы нагрузки. Автор столкнулся с тем, что в одном торговом центре крупной розничной сети, уже на этапе проектирования отказываются от использования крупной плитки в напольном покрытии в пользу дешевой и малоразмерной, исключительно по вышеуказанным соображениям.

Среднее время «жизни» рулона туалетной бумаги в туалете одного крупного торгового центра составляет менее часа. И если будет не сломан замок ее диспенсера — это будет удачей. Разрисовать из аэрозольного баллончика весь туалет — достаточно частое явление.

При разгрузке товаров арендаторам многие перевозчики имеют обыкновение устраивать бесплатную многочасовую стоянку на разгрузочных рампах или на стоянке возле них, создавая очереди и заторы, товарно-сопроводительные документы «подписываются медленно».

Можно ли грузчикам арендаторов подвозить товар на распродажу в магазин во время работы торгового центра на большой тележке, разгоняя ее посетителей криком «Осторожно», «Разойдись»? Можно ли арендатору, заявленного в торговом центре объекта, закрыться для посетителей и не работать по своим причинам как на обычном рынке?

Данные будни эксплуатации торгового центра можно рассказывать бесконечно, и бесконечно рассказывать на то, как эти моменты влияют на торговлю в нем и трафик посетителей.

С такими проблемами редко сталкиваются арендаторы отдельно-стоящих магазинчиков формата street retail. И стоит ли удивляться и возмущаться тому, что договоры аренды торговых центров гораздо больше по объему и содержат некие объемные правила для арендаторов?

Больше всего печально то, что внедрение в экономику Беларуси инструментов из экономически более развитых стран, наталкивается не то, что на стену непонимания, но на нежелание понимать их, абсолютное нежелание что-то изменять и улучшать, изменять свой менталитет и сложившиеся обычаи бизнеса.

С — сознание арендатора…

Мой опыт консультирования арендаторов по вопросам аренды в торговых центрах показывает, что арендаторы, к сожалению, легкомысленно относятся к вхождению в крупные торговые центры.

Они практически никогда не обращаются к юристам до заключения таких договоров (как и к врачам до заболевания), неверно полагая, что внесение в них каких-либо изменений — исключено. Безусловно, в таких договорах есть масса условий, изменение которых действительно невозможно. Однако, самыми главными в договоре — являются базовые коммерческие условия, которые всегда являются предметом переговоров. Это и срок аренды, срок отказа от исполнения договора, которым зачастую не уделяется никакого внимания, но которыми можно пользоваться при ведении переговоров, контролировать и уменьшать риски нахождения в торговом центре. Консультация юриста на этапе заключения договора аренды не стоит так много, как взыскание как правило уже накопившейся задолженности по аренде при выходе из торгового центра. Такая консультация позволяет арендатору осознать все ключевые риски, выявить неординарные условия аренды, спрятанные внутри договора, принять осознанное решение по вхождению в торговый центр.

Страдает и прогнозирование арендатором своей будущей выручки в торговом центре. Крупный торговый центр — не всегда самое подходящее место для размещения абсолютно любого и всякого арендатора и его формата. И перед вхождением в определенный торговый центр важно рассмотреть и оценить все существующие альтернативы.

С началом коронавирусного кризиса, почти ни один арендатор так и не смог мне ответить на вопрос какой для него порог — точка и время принятия решения об уходе из торгового центра. Ожидание ответа от арендодателя о снижении арендной ставки, скидке или отсрочке, без принятия активных действий, к удивлению, является нормой.

Вместе с тем кризис, является временем экзамена для арендатора и арендодателя на предмет понимания аренды в торговом центре, когда даже малым арендаторам надо вникнуть и понять общую картину работы в торговом центре, оценить свои возможности и разработать план, который позволит с минимальным ущербом для своего бизнеса пережить кризис.

В настоящее время торговые центры время открытия, которых пришлось на коронавирусный кризис, предлагают конкурентные ставки и разогревают рынок аренды. Достраиваются торговые центры Mega Park и Minsk City Mall. Рынок будет становится все более конкурентным.

К — курс…

8 апреля 2021 в Минске состоится курс-интенсив: «Договоры аренды в торговых центрах». Автор и ведущий курса — Лихуто Антон Юрьевич, практикующий юрист, разработал его на основе 6-летнего опыта совместной работы с международными специалистами над открытием и функционированием крупнейшего торгового центра в Республике Беларусь «Dana Mall», а также консультирования различных арендаторов. Курс рассчитан как на специалистов по аренде торговой недвижимости, юристов, работающих в области аренды торговых центров, так и на собственников среднего и малого бизнеса, работающих или собирающихся открыться в торговых центрах.

Курс поможет понять особенности работы торговых центров и особенности их договоров аренды, экономическое значение их условий, позволит понять терминологию ваших клиентов — участников рынка торговых центров, определить и усилить свои позиции в переговорах об условиях аренды.

Программа и регистрация на сайте: http://rera.by/sc

Эксклюзив Realt.by

Витрина

ЖК Gastello Minsk Residence

будет построен в Центральном районе в границах улиц Грибоедова и Гастелло. Это престижный район с неплохой инфраструктурой. Менее чем в 0.5км расположена большая парковая зона.

Квартиры в центре Минска

Контакты: +37529111-69-32

Квартиры в кредит!

Жилой комплекс "Гранд Хаус" квартиры от 31 до 140 м.кв.Свободная планировка, подземный паркинг, ключи в этом году.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-7...

Готовые квартиры ЖК "Променад"

Старт продаж нового дома в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую готовую квартиру можно в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке.

Старт продаж нового дома!

Контакты: +375 44 778 74 27

Опрос