Под 4% годовых на 30 лет. Реально ли белорусу купить недвижимость в Польше?

Зачем покупать недвижимость именно в Польше?

Несмотря на то, что жилье в любой стране приобретается для комфортного проживания или инвестиций, смены обстановки, в случае с польской недвижимостью существует целый ряд преимуществ, в сравнении с приобретением квартиры в Минске:

• Стоимость. Польша — это Европа. А жилье в Польше стоит намного дешевле недвижимости в других европейских странах. Если рассмотреть статистику, то расценки на 1 кв. м. польской недвижимости в 6−7 раз дешевле, чем, к примеру, в Лондоне или в 5, чем в Париже.
• Инвестирование. Поскольку с экономической ситуацией в Беларуси не так все хорошо, как может показаться на первый взгляд, Польша прогрессирует в соответствии с европейскими стандартами, поэтому цены на недвижимость регулярно повышаются. В результате покупка недвижимости в Польше — неплохая инвестиция, которая в дальнейшем может принести хороший доход.
• Доступные кредитные условия. Если провести сравнение условий предоставления ипотеки на недвижимость в Беларуси (ее сейчас вообще нет), да и в других странах СНГ, то получить кредит на жилье в Польше гораздо проще при минимальном пакете документов и под меньшие процентные ставки.
• Дополнительный источник дохода. После покупки собственного жилья в Польше владельцу не обязательно там проживать, однако сдача жилья в аренду позволит получать неплохой ежемесячный доход.

— Рынок недвижимости в Польше очень развит и продолжает развиваться. При чем рынок очень активен. Срок жизни одного объявления о продаже квартиры (с учетом, что она продается по адекватной цене) — не более месяца. За хорошими квартирами здесь идет вообще охота. Что такое хорошая? Адекватная соответствующая цена, и «неубитое» состояние. Такие квартиры висят на профильных порталах не больше недели, — делится Наталья Зайцева.

Чуть хуже обстоят дела с частными домами. Если стоимость дома с участком не превышает 230 €, то такая недвижимость продается быстро. Все что выше — может подождать своего покупателя до 3-х месяцев. Это связанно с тем, что такую недвижимость в Польше может позволить себе только определенный контингент, у которого есть деньги (зачастую это поляки, которые работают в Англии, Норвегии и прочих странах, где уровень дохода значительно отличается).

Сколько стоят квартиры в Польше?

Категории квартир в Польше сильно разнятся, по сравнению с Беларусью. Если в Минске новостройка — это «панелька» поновее, а вторичка — «панелька» старше, за редким исключением старых «хрущёвок» и малоэтажных домов, которые пытаются возводить некоторые застройщики. В Польше разброс куда шире: это постройки довоенного времени (называются «каменицами», расположены в центре и стоят очень дорого), все те же хрущёвки и панельки, невысокие новостройки с обязательными террасами и внутренней экосистемой. Отдельная категория — малоэтажные новостройки, которыми «уплотнили» центр, после чего квадратный метр в них стал «золотым».

— Однокомнатные квартиры стоят примерно 200−300 тысяч злотых ($ 54−81 тыс. — прим. ред.). Причем цена квартиры в новостройке и на вторичном рынке не сильно отличается. В новостройках квадратный метр будет стоить чуть дешевле, но с учетом стоимости ремонта выходит «то на то». Наши клиенты выбирают новостройки из-за того, что дом будет находиться на гарантии у застройщика, и если что-то случится, то застройщик обязан будет устранить, — рассказывает Наталья Зайцева — Ну и новостройки комфортнее для жилья, так как у всех новых домов охраняемая территория, шлагбаум на въезде, может быть консьерж в подъезде, правда это зависит от застройщика.

«Панельки» в Польше уже не возводят. Вакантной земли в городах не так много, поэтому стараются брать качеством. За городом тем более можно привлечь покупателя исключительно комфортом и качеством. Застройщики покупают, обычно, землю не под отдельный дом, а сразу под квартал, где создают комфортные условия для проживания будущих жильцов: охраняемая территория, подземные гаражи, дворы без машин, места отдыха, выгула собак, ландшафтный дизайн и так далее.

Квартиры в новостройках сдаются только с черновой отделкой, но выполненной очень качественно. Если одна из стен в квартире будет не идеально прямой — покупатель уйдет, а застройщик хорошенько подпортит свою репутацию.

Каждый дом укомплектовывается премиальными лифтами, а некоторые парадные напоминают больше музей, чем подъезд. В квартире также сразу же устанавливаются дорогие радиаторы, которые обычно не меняют после заселения, уже отделаны балконы в соответствии со стилистикой дома.

— «Двушки» в Польше стоят примерно 300−400 тысяч злотых ($ 81−108 тыс. — прим. ред.), но уже в этом диапазоне можно купить и трехкомнатную квартиру, в зависимости от количества квадратных метров. Но в среднем «трешки» стоят здесь от 350 тысяч злотых ($ 94 тыс. — прим.ред.) и выше. Предела в цене этих квартир почти нет, — рассказывает Наталья Зайцева. — Но стоит помнить, что квартиры в Польше очень маленькие, потому что поляки сильно экономные. Чем меньше квартира, тем меньше расходы на ее содержание (коммунальные услуги).

Что очень непривычно белорусу после переезда — размеры квартир. «Однушка» в Польше начинается от 20 квадратных метров. В Минске полно однокомнатных квартир площадью 40−45 квадратных метров, в Польше же такой метраж почти что только у «двушек». Также здесь редко можно встретить квартиру с отдельной кухней и двумя комнатами. Зачастую это кухня, совмещенная с гостиной плюс спальня.

Такие «двушки» в новостройках начинаются с метража в 38 квадратных метров, и заканчиваются 55 «квадратами». А вот на вторичке можно найти и квартиры побольше. Дома, которые возводили в 70-х годах (очень похожи на наши хрущевки), имеют отдельную полноценную кухню и две маленькие комнаты. Более старые квартиры (Каменицы) имеют высокие потолки и большие площади комнат.

— Каменицы также бывают двух типов: дома в старом состоянии и те, которые успели ревитализировать, то есть обновить. Обновляют очень качественно: мраморной плиткой выкладывают лестницы в подъездах, развешивают зеркала, огромные люстры, реставрируют отдельные элементы и приводят подъезд в класс «люкс». Квартиры именно в таких обновлённых каменицах будут стоить в 1.5 -2 раза дороже, чем в обычных. Это уже считается эксклюзивным жильем, и поляки его очень любят, — делится Наталья Зайцева. — Трехкомнатная квартира в такой каменице может стоить миллион злотых ($ 270 тыс.).

В целом каменицы — это центр города. Но раньше дома строили с размахом на внутренний дворик, скверик и прочие элементы благоустройства. Позже архитекторы решили, что это все «шик» и уплотнили такие районы новостройками. На скриншоте карты отчетливо видно, как старый квартал домов довоенной постройки уплотнили двумя свежими новостройками.

Стоимость квадратного метра в таких новостройках колеблется от 10 до 15 тысяч злотых ($ 2,7−4,0 тыс.). Однако плюс новостроек в таких районах в том, что они имеют подземный гараж. Когда как жителям камениц приходится очень туго с поиском места парковки. Иногда процесс «курсирования» по району в поиске свободного места может доходить до 1,5 часов. Причем паркинг в центре города везде платный. Если человек прописан в центре города, то ему делают «скидку» и он платит всего лишь около 30 злотых ($ 8) в месяц, за то, что может оставить машину в центре города в окрестностях своего дома.

— В новостройках место для автомобиля нужно покупать. Подземный паркинг стоит дороже, наземный (если он есть) дешевле. Зачастую бывает так, что кроме внутреннего паркинга новостройки никаких бесплатных рядом нет. Так что автомобилистам приходится по-любому покупать себе место, — рассказывает директор филиала агентства недвижимости. — Иногда у застройщиков бывают акции, особенно часто на начальном этапе возведения: при покупке квартиры застройщик дарит парковочное место или делает хорошую скидку на его покупку.

Застройщики, в свою очередь, также делятся по уровню возводимого жилья. Среднебюджетные компании строят невысокие дома на 4−5 этажей (стоит помнить, что в Польше 1 этаж — это партер, а наш 2 этаж — у них только первый), но застраивают сразу большие районы. Обычно такой район состоит из 4−6 домов. А есть элитные застройщики, которые, чаще всего, возводят высотки. Высотка в новом жилом комплексе в Польше — это элитно.

Никаких ограничений, при покупке иностранцем квартиры в Польше, не существует, за исключением приграничных зон. Впрочем, как и бонусов. Квартиры покупаются и продаются иностранцами на общих основаниях с поляками. Единственное — при покупке новостройки у застройщика покупатель не платит налог на покупку, при покупке «вторички» — этот налог составляет 2% от суммы сделки.

Какая вероятность попасть в долгострой?

Польское законодательство всячески защищает покупателей квартир от нерадивых застройщиков и вероятности попасть в долгострой. Когда застройщик возводит дом и продает квартиры, то он не может пользоваться этими деньгами. Каждый договор о покупке заверяется нотариусом, а деньги поступают на специальный блокированный счет в банке.

— Застройщик может начать пользоваться этими деньгами только после выполнения определенных этапов работ. К примеру, построил застройщик 30% дома, банк ему выделил 30% со спецсчета. Выполнил еще 30% - получил еще. И остаток получает после сдачи дома, — делится Наталья Зайцева. — И поэтому в Польше не бывает, что на этапе строительства квартиры продаются по низким ценам. Застройщику от такого нет никакого смысла, так как он деньги все равно получит не сразу. Может, для привлечения внимания он захочет сбросить стоимость квадратного метра процентов на 5. Однако застройщику важно знать, что к концу строительства у него все квартиры распроданы, что чаще всего и происходит.

А покупателю наоборот выгодно «влезть» в стройку как можно раньше, так как все однокомнатные квартиры в доме распродаются на уровне фундамента. Их скупают, зачастую, инвесторы для дальнейшей перепродажи уже на вторичном рынке или сдачи в аренду. На уровне второго-третьего этажа в доме распродаются все «двушки». В конце остаются одни трехкомнатные квартиры.

— Когда мне звонят клиенты и говорят: «подберите мне однокомнатную квартиру, но, чтобы дом был на этапе сдачи» — это чаще всего бывает сделать не реально. То есть реально, но это уже будет квартира от перекупов и не по той цене, что выставлял застройщик, — рассказывать Наталья Зайцева.

Вероятность попасть в долгострой при покупке новостройки практически исключена. Сроки возведения дома четко регламентируются документацией, обычно эти сроки составляют 1,5 — 2 года, и если застройщик нарушает эти сроки, то его обкладывают штрафными санкциями банки. Помимо санкций от банков, которые, кстати, ежемесячно проверяют объекты, на которые выделили деньги, застройщик будет вынужден выплатить штрафные санкции покупателям, которые ему доверились.

Поляки попросили не делать детских площадок, а вместо них ставить места для выгула собак

Кстати, по сравнению с Беларусью, в обязанности застройщика не входит строительство детской площадки около новостройки. Раньше возведение таких мест отдыха было просто хорошим тоном от застройщика, но поляки попросили не делать детских площадок, а вместо них ставить места для выгула собак.

Если застройщик возводит не один дом, а целый микрорайон, то практикуется строительство одной большой площадки для отдыха для всех жильцов. На подобии Новой Боровой туда входят беседки и лавочки, места для барбекю, детская площадка, баскетбольное кольцо, к примеру, и место для выгула собак.

Как купить дом в Польше?

Отметим сразу, что для того, чтобы купить в Польше недвижимость, которая связана с землей, либо коммерческую недвижимость, иностранец обязан получить разрешение в Министерстве внутренних дел Польши. На квартиру этого не нужно, за исключением приграничных зон.

Для того, чтобы получить это разрешение от Министерства внутренних дел, покупатель должен найти этот дом, подписать предварительный договор с продавцом, внести задаток, попросить продавца собрать полный пакет документов на дом, доказать свою связь с Польшей (карта побыта, длительная рабочая виза, длительный трудовой договор), а также показать, что у него есть деньги на покупку этого дома, и, самое сложное, убедить продавца ждать конца сделки до года, потому что Министерство внутренних дел рассматривает такое заявление долго.

— Редко какой хозяин готов ждать год до сделки. Те дома, которые больше по площади, то там да, могут подождать, так как они не пользуются большим спросом, — рассказывает Наталья Зайцева.

Есть только единственный вариант избежать такой длительной процедуры — покупать не отдельно стоящий дом, а шеренговец (по-нашему — таунхаус), когда домики стоят в шеренгу пристроенные друг к другу. Такие шеренги домов объединены в микрорайоны и выполнены в довольно хорошем качестве. Это отличная альтернатива квартирам для иностранцев, так как площади квартир в Польше сильно отличаются от привычных белорусам. Трешка в квартире — 60 «квадратов», а вот в шеренговце она доходит до 100 квадратных метров. Также к таунхаусу прилагается земельный участок (дворик), который по площади бывает от 60 до 100 квадратных метров.

Типичный шеренговец — это двухэтажный дом, где на первом этаже большая гостиная с кухней, а на втором этаже 2−3 спальни. По стоимости такое жилье без отделки в среднем обходится в 400−450 тысяч злотых ($ 108−120 тысяч), что примерно равно хорошей «трешке» в многоквартирном доме.

— Поскольку земля в городах очень дорогая, то такие шеренговцы строят либо на окраинах, либо в ближайшем пригороде. Однако там транспортное сообщение очень хорошее, и на общественном транспорте за 15 минут можно добраться до центра, — делится директор филиала агентства недвижимости. — Ну и главное: шеренговец может купить иностранец без получения разрешения в Министерстве внутренних дел, так как такая недвижимость приравнивается к квартире.

Кредиты на недвижимость в Польше

Чтобы получить кредит на недвижимость в Польше, иностранец должен иметь вид на жительство в этой стране (даже если он временный), а также трудовой договор. Существуют в Польше также договора злиценя (типа нашего договора подряда), по такому документу получить ипотеку в настоящее время очень сложно. Трудовой договор должен быть как минимум на год, но лучше, когда бессрочный.

— Когда мы предоставляем в банк эти документы, показываем, что человек здесь живет, работает, ему идет зарплата, что он уже минимум полгода трудится на одном месте, у него есть вид на жительство, то банки без проблем идут на встречу, — рассказывает Наталья Зайцева.

Причем не важно на что эта ипотека: первичка или вторичка. Первоначальный взнос составляет от 10% до 30%, в зависимости от банка, остальная сумма выдается в среднем под 4% годовых на срок до 30 лет.

Чтобы гарантированно получить ипотеку в Польше, иностранец должен иметь среднюю заработную плату примерно в 4.000 злотых. Если семья — то около 2000 на человека, включая детей.

— Возможность и размер ипотечного кредитования рассчитывается индивидуально, поскольку на это влияет множество дополнительных факторов. В Keller Williams Poland работают также кредитные консультанты, которые бесплатно помогают покупателю выбрать правильный банк с более выгодными условиями кредитования, — рассказывает Наталья Зайцева.