$1.392 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Белорусы — очень богатые люди, раз могут выбрасывать по $ 15.000». Интервью с риэлтером-медиатором о том, как лучше уладить имущественные споры

04.09.2020 1 34815

Автор: Евгений Корнеевец, Фото: Мария Войтик

Как выгоднее продать квартиру: целиком или разделив ее на несколько частей? Риторический вопрос. Мы поговорили с риэлтером-медиатором, на какие финансовые жертвы готовы идти белорусы при дележке недвижимости, и почему каждый риэлтер должен быть немножечко психологом.

Медиатор — это специалист, участвующий в переговорах сторон в качестве независимого лица в целях содействия этим сторонам в урегулировании спора. Медиатор является специалистом по досудебному урегулированию споров, помогает выработке и заключению медиативных соглашений. У риэлтора-медиатора сложная задача — урегулирование конфликтов как между сторонами сделки, так и участниками одной стороны. И конфликты эти не так уж редки.

Ведение сделок, в которой есть конфликт интересов — это высший пилотаж. Ведь здесь риэлтер выступает и как психолог, и как адвокат. Как занять срединную позицию и завершить сделку с учетом интересов всех участников — мы обсудили с директором ООО «Центр недвижимости Меридиан», аттестованным медиатором Марией Сиголаевой.

«Казалось бы, какая мне, риэлтеру, должна быть разница?»

— Мария, есть ли у нас такое понятие и должность как «риэлтер-медиатор», или «медиатор-риэлтер»?

— У нас есть понятия «риэлтер» и «медиатор», а все остальное, это то, что может сочетаться с понятием «эксперт по недвижимости». Я, в большей степени, даже больше медиатор, чем риэлтер. Потому что, когда я работаю со своими клиентами, то я стараюсь помочь им договориться.

Почему я вообще пошла учиться на медиатора? Потому что в ходе работы поняла, что только знаний юриспруденции без желания и умения договорится — недостаточно, чтобы успешно провести сделку.

— В целом на Западе практика медиаторов распространена во всех сферах. Как обстоят дела у нас?

— У нас люди практически ничего не знают про медиацию. Сколько я ни сталкивалась с людьми, они не знают, что это и для чего нужно. Правда, и сама медиация появилась в Беларуси несколько лет назад. И это очень удобный инструмент как с юридической точки зрения, так и с психологической.

С юридической, по сравнению с судебными разбирательствами, — это экономит и время, и деньги. Ведь почти никогда споры одним судебным решением не ограничиваются. Каждое решение тянет за собой новое заседание. И это идет война на истощение сторон. С психологической же точки зрения медиация оставляет возможность к продолжению общения сторон, а не войны. Если люди пошли по пути переговоров, то есть шанс, что они продолжат свое общение и в дальнейшем.

Из своей практики, когда клиенты продают совместную квартиру (а совместную квартиру могут продавать либо бывшие супруги, которые разошлись, либо люди, которые получили в наследство квартиру) и не могут договориться, они теряют очень много денег. Рушатся родственные связи и мне безумно больно на это смотреть. Хотя, казалось бы, какая мне, риэлтеру, должна быть разница? Вы мне платите деньги, и я проведу вам сделку. Но я не могу видеть, когда люди, которые должны быть родными (бабушка и внучка, бывшие супруги, сестры и братья) спорят, кому должна достаться какая доля квартиры… Или бывшие супруги, которые жили в любви, растили детей, а сейчас у них просто битва за деление квартиры. Мне, чужому человеку, больно на это смотреть. Я-то знаю, что кроме войны есть и другие механизмы для разрешения спора и хочу это донести до сторон.

Не хочу сказать, что я прямо такой альтруист, но мне нравится видеть вокруг себя счастливых людей. Мне приятно помогать проводить сделки с людьми, у которых все хорошо, которые не ссорятся и счастливы. Зачем воевать, когда можно договариваться? Я понимаю, что не во всех ситуациях можно договорится, не все ситуации медиабельные, но стремиться к этому стоит.

— А идея обучится медиации пришла до работы с недвижимостью, или после?

— Этому способствовала и профессиональная необходимость, и личная. В профессиональном плане, когда работаешь риэлтером, то больше всего времени и сил уходит не на показы объектов, не на сбор документов, а на помощь сторонам договориться. Либо это спор продавец-покупатель, когда у них расходятся интересы, либо, когда на объекте несколько собственников, и им нужно как-то прийти к согласию. И вот больше всего времени тратишь на переговоры.

Личная необходимость — я сама переживала развод с мужем, и у нас были имущественные споры, которые мы решали в судебном порядке. Было несколько судебных заседаний, но потом мы пошли на медиацию, и все решили полюбовно. Я увидела, что если бы мы сразу пошли путем переговоров, то сэкономили бы кучу денег и времени. Здесь я поняла, что медиация-это интересно и работает.

Однако после того, как я обучилась медиативной практике, то себе, как специалисту по продажам я «подложила свинью» в некотором смысле. Одной из первых сделок, когда я применила свои знания, была продажа трехкомнатной квартиры женщины в возрасте для того, чтобы разъехаться с зятем, так как у них была конфликтная ситуация, и проживали все вместе. Ну и понятно, чтобы продать эту квартиру нужно получить от всех согласие на продажу, выписаться всем, и так далее. Пришлось проводить переговоры между этим зятем, дочерью этой женщины, которая являлась собственницей. В общем я так классно провела переговоры, что этот зять со своей женой решили съехать от этой женщины, нашли себе квартиру и оставили маму-тещу в покое. И когда я привела уже человека для покупки, собственница говорит: «Ой, а мне сейчас так хорошо. Я же квартиру только потому думала продавать, чтобы с зятем разъехаться. А сейчас они сами съехали, и зачем мне что-то продавать?». Ну главное, что человек счастлив.

«Люди „очень богатые“, раз могут терять такое количество денег из-за своей непримиримости»

— А как давно вы начали применять медиативную практику именно в профессиональной риэлтерской сфере?

— Я обучилась примерно полтора года назад. И чем больше я работаю именно медиатором, тем больше понимаю, что в Беларуси очень «богатые» люди. Потому что они готовы на том, что не договариваются, терять очень большие деньги.

Вот пример из продажи: муж с женой разошлись, им нужно продать квартиру. Я им объясняю, что квартиру лучше продавать вместе, а не по частям, так как, если каждый будет продавать свою долю, то в деньгах вы сильно потеряет. «Нет! Мы будем судиться!». Начинаешь им перечислять, сколько денег уйдёт на такой путь: оценка квартиры, госпошлина 5% от суммы иска, расходы на адвоката и так далее. И даже, если разделите квартиру, и каждому достанется по ½, то что вы будете делать с этой половиной? Все равно ведь, чтобы продать эту ½ нужно согласие владельца второй ½, и хочешь, не хочешь, а придется договариваться. Да и кто у вас купит эту половину, если в квартире четко не выделены доли? Как, к примеру, пользоваться половиной комнаты? То есть нужно снова подавать в суд, чтобы делить по комнатам и как-то это фиксировать.

В результате выходит такая цепочка из исков. А ведь можно обсудить все эти доли и нюансы, договориться о приемлемом для сторон варианте, заключить медиативное соглашение, добровольно исполнить его и сохранить, таким образом, свои нервы, деньги и время.

Но эти муж с женой решили не идти друг другу на встречу и поделить квартиру через суд. Не знаю, сколько было заседаний, но они поделили свою квартиру пополам, потом выделили доли и сейчас каждый продает комнату. Если бы семья продавала эту квартиру целиком, то смогли бы выручить примерно $ 60 тысяч. А вот из-за продажи комнаты им даже 18 тысяч не дают на руки. То есть они теряют на ровном месте, из-за того, что не хотели идти на примирение, больше $ 20 тысяч. Просто выбрасывают их. И какой вывод? Эти люди «очень богатые», раз могут терять такое количество денег из-за своей непримиримости.

Причем так поступают зачастую простые работяги, бюджетники, пенсионеры. Люди, у которых есть бизнес, и они знают цену деньгам — они «бедные». Они предпочитают договорится, чем разбрасываться такими суммами.

Когда начинаешь людям объяснять, что кроме суда есть медиация, можно решить вопрос через нотариуса, объясняешь другие механизмы решения спорной ситуации, то они так удивляются. У нас почему-то все считают, что выход есть только через суд.

С чем еще часто сталкиваюсь в работе, это то, что люди иногда сами не знают, чего хотят. Не то, чтобы не знают, а уверены в том, что существует только одна правда, и она только на их стороне. Поэтому они отказываются от медиации (мол, зачем, если я прав (а)) и сразу идут в суд. К примеру, была у меня одна женщина, она разводилась с мужем и у нее была цель забрать себе квартиру. Я предложила клиентке пойти на медиацию с мужем, на что она мне ответила: «Зачем? Ведь я уверена, что квартира будет моей и уже подала в суд». Ее доводы были такие, что они с мужем купили квартиру состоя в ЖСПК, все взносы за недвижимость платила она со своей зарплаты. И вот женщина была уверена, что раз она платила со своей зарплаты за эту квартиру, то и достаться она должна только ей.

Здесь не надо иметь 7 пядей во лбу, чтобы открыть брачный кодекс и посмотреть, что все доходы, все что было приобретено в браке делится пополам. Даже зарплаты. Потому что если одну зарплату пускать на погашения кредита, или рассрочки на квартиру, то живете вы, покупаете продукты и прочее на вторую зарплату. То есть квартиру, скорее всего, поделят пополам. Шансы, что она достанется кому-то одному, стремятся к нулю. Но женщина хотела судиться. «Вбахала» кучу денег на адвокатов и пошлину, и ей уже было нельзя, как говорится, уйти назад. Однако, специально для таких, которые думают, что уже поздно, есть хорошая новость. Мало кто знает, что в июле в законодательстве были изменения, по которым, даже если вы судитесь, но до того, как судья ушел в совещательную комнату, вы решили уйти в примирительную процедуру через медиацию, и находите «общий знаменатель», то госпошлина возвращается. Раньше возвращалось 50%, сейчас все 100%. Это очень удобно и создано для того, чтобы разгрузить суды, так как они завалены такими делами.

Я понимаю, почему люди идут в суд. Они думают, что там смогут высказать свою точку зрения, свое мнение и суд примет удобное для них решение. Но нет, это невозможно. Поверьте мне, человеку, который прошел через эти суды. В суде четко смотрят: есть такой законодательный акт, он предусматривает это и это и ни шага влево или право.

У меня был замечательный случай. Разводились супруги. Они судились около года. При этом супруга готова была пойти на мировую, она предлагала мужу пойти на медиативную сессию. Муж — ни в какую. Он решил «развлекаться» во всю. Она ему иск, он встречный. Она отбивает и выигрывает, он ей новый иск. Я уже в недоумении спрашиваю: «Ребята, почему вы не пойдете на медиацию? Вы же столько денег теряете». В итоге почти спустя год судов они таки решили пойти на мировую. И знаете, как эту ситуацию потом мне объяснил супруг? Он думал, что раз жена с ним разводится, значит у нее есть любовник. И он судился с ней год в надежде, что на какое-то из заседаний она придет вместе с ним. А оказалось, что любовника никакого нет, и она ушла просто так. И вот мужчина потратил на эти суды десятки тысяч долларов, чтобы найти ответ на свой вопрос: «Есть у нее любовник или нет?». Причем мужчина понял, что у нее никого нет на первых заседаниях, а дальше ходил в суд просто посмотреть на бывшую жену, потому что боялся, что она не захочет с ним видеться при других обстоятельствах.

«Я раньше думала, что разводится и делит имущество исключительно молодежь»

 — А какой процент из всех сделок занимают такие, где люди делят имущество, стараются продать по частям или долям?

— Я могу сказать только за себя. Так вот клиенты, которые делят имущество после разводов, или получив наследство составляют примерно 60% от всех сделок. Может это из-за того, что я практикую медиацию, и притягиваю к себе именно таких клиентов. Еще года два назад у меня большинство клиентов были люди, которые покупали что-то из недвижимости для своих детей, улучшали свое жилищное положение и так далее. Но сейчас больше половины клиентов, которых я сопровождаю, это семьи, которые разводятся. Причем это не молодые семьи, которые пару лет пожили вместе, поняли, что не подходят друг другу и разбежались. Сейчас ко мне в основном идут люди, которым больше 60 лет. Которые прожили в браке 30 лет и больше, и сейчас расходятся и делят имущество. А это в их возрасте очень болезненно, так как у них уже есть дети, внуки, много всего нажито, вложено сил. Я думаю, это из-за того, что детей они уже вырастили, а что дальше делать друг с другом — уже не знают.

Я раньше думала, что разводится и делит имущество исключительно молодежь, из-за своих необдуманных поступков. Но когда ко мне начали приходить пары постарше, и я начинала общаться тет-а-тет с каждым из супругов, то такое чувство, что перед тобой сидит ребенок лет 10. То есть у них обида на свою половинку как у детей. У меня нет задачи быть для них психологом, хотя медиация в какой-то степени помогает разрешить некоторые психологические проблемы, но если бы такие пары поговорили друг с другом спокойно и от чистого сердца, то большая часть вопросов была бы у них снята.

— А с каким процентом из этих людей удается договорится через медиацию?

— Все зависит от того, на какой стадии конфликта пришли люди. Конфликт может разгораться, быть в пике, а потом гаснуть. Если люди пришли на медиацию, если согласны на несколько сеансов, во время сеансов дошли до пика и никто не сбежал, то возможен положительный исход. Люди выговариваются, рассказывают друг другу, что их волнует и о чем они переживают, и потом добросовестно исполняют свои медиативные соглашения.

Когда пары обращаются на том этапе, когда они уже навоевались друг с другом, устали от этого и решили прибегнуть к медиации — то тоже большая вероятность, что они смогут договориться.

А вот если люди приходят в момент, когда идет только накал конфликта, то тут уже нужно приложить неимоверные усилия, чтобы пригласить человека на встречу. Вот именно этот этап до пика самый опасный. Зачастую такие и не приходят к медиативному соглашению. Хотя тоже все зависит от людей. Некоторые готовы пойти на примирение ради детей или вопросов бизнеса.

«Продать квартиру целиком или по частям не сложно, но что вы будете делать потом?»

— Эти медиативные соглашения несут какую-то юридическую подоплеку?

— Да, они имеют силу мирового соглашения в суде. Если человек его не исполняет, то можно обратиться за принудительным исполнением.

Чем хороша медиация? Когда приходишь в суд, то, во-первых, там все гласно и могут присутствовать чужие люди. Во-вторых — тебе дали слово, ты встал, ответил в рамках вопросов и вновь сел. Нет возможности обсудить волнующие вопросы. У судьи есть выделенное время и судья не будет вникать в ваши личные споры и сложности. Хорошо, если попадется толковый судья и скажет: «Сходите ребята посоветуйтесь, поговорите еще раз, а я вам дам время на примирение». А вот в медиации стороны могут выбрать медиатора, который им подходит, удобное время, весь процесс проходит в конфиденциальной обстановке. Ведь медиатор — это незаинтересованная сторона. Когда ко мне приходят люди на медиацию, то я не влезаю в разногласия сторон. Это не моя война. Вы решайте между собой, а я вам дам техники и инструменты, чтобы у вас все получилось.

Также на медиации можно высказать не только в рамках исковых требований. Вот если бы на медиацию пришла бы та пара, о которой я рассказывала, и которые судились год, подозревали любовника и так далее, то они бы высказали друг другу, мол я переживаю, что у тебя кто-то есть, что я хочу тебя вернуть или просто разойтись полюбовно. У них был бы шанс сохранить отношения или дружбу, и удалось сэкономить кучу денег. Но даже, если бы они не смогли вернуть отношения и решили бы разводится, то смогли бы удобно и гораздо дешевле разделить имущество.

Вот, к примеру, у семейной пары есть двухэтажный дом. В доме есть возможность устройства отдельного выхода со второго этажа, и отдельно с первого. Супруги могут договорится: давай тебе первый этаж, мне пристроим выход, и я займу второй. И все счастливы. А в суде просто решат, что половина одному, половина второму. И даже не вникнут в ваши пожелания. Разрубят пополам. А как удобнее продать такое имущество, по этажам или по половине, когда еще граница проходит по середине комнаты?

Ко мне, когда приходят с такими объектами на продажу, я сразу говорю: «Покажите мне вторую сторону». Ведь второго владельца нужно еще уведомить о продаже. А это часто очень большая проблема. Потом еще одна проблема собрать их вместе. И они каждый раз будут сидеть и, извините меня, «собачиться». Сложно общаться с такими людьми, которые судились и делили имущество — у них там молнии сверкают друг в друга. Бывают такие бурные споры, что потом два дня отходишь. А бывают чуть ли не драки.

— Но ведь на практике, наверное, в агентство приходит только одна сторона? Как удается их свести вместе на сеанс медиации?

— Да, обычно приходит кто-то один из продавцов. Начинаешь смотреть документы и понимаешь, что существует и вторая сторона. Разговариваешь с клиентом, расспрашиваешь и всплывает, что это было совместно нажитое имущество, сейчас делят или уже поделили, разговаривать друг с другом не желают и так далее. Разговариваешь со второй стороной, приглашаешь, объясняешь им все. И зачастую первый сеанс медиации начинается на месте. Люди выговаривают друг другу все, о чем молчали. А когда они выговорятся, спрашиваешь: «А как еще можно решить эту проблему?». И вот тут стороны сами начинают предлагать варианты, которые будут выгодны и одной, и второй стороне. Вроде бы они и хотели сразу так сделать, но боялись сказать об этом друг другу.

Когда каждый изложит свою позицию, расскажет, какая у него боль внутри, то люди начинают бережнее относится друг к другу. Люди выпускают пар и начинают понимать, что напротив сидит не враг, а такой же человек. За всю мою практику было лишь пару случаев, когда люди не пошли навстречу, а стояли на своем, типа «я тебя морально задушу, но не сдамся». Если не морально, то материально.

Самый главный вопрос, который я прошу задать себе всем своим клиентам: «Что вы будете делать потом?». Ведь продать квартиру целиком или по частям не сложно, но что вы будете делать потом?

Есть что сказать?

Эксклюзив Realt.by

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться! Войти

11K 9.1K
2310
Геннадий 04.09.2020 в 15:52
0
Сделал закладку.
Как я понял, медиация - это досудебное соглашение, имеющиее
силу постановления суда,и если одна из сторон не выполняет соглашение, то можно ее принудить через настоящий суд.

Витрина

Рассрочка от застройщика

Беспроцентная рассрочка от застройщика до пять лет в Жилом Комплексе «Гранд Хаус» на двух и трехкомнатные квартиры.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-7...

Надёжная инвестиция в будущее!

Комфорт класс в 10-ти минутах от Минского моря! Готовые квартиры в рассрочку до 5-ти лет с первоначальным взносом от 10%! Индивидуальный подход к каждому клиенту! Лизинг,Программа вторичного жилья

Подобрать квартиру

Контакты: +375 44 5-618-618

Опрос