Подрядчик: «Виртуальные» квадратные метры стали проблемными для застройщика»
Для того, чтобы прояснить ситуацию, журналист Realt.by, связалась с представителями подрядной организации — ООО «Металлстройпрофиль».
— Наша организация в соответствии с заключенным договором строительного подряда является генеральным подрядчиком по строительству «под ключ» данного жилого дома, — рассказал управляющий ООО «Металлстройпрофиль» Александр Щиров. — Для разработки проектной документации нами был заключен договор с субподрядной проектной организацией, которая разработала проект и произвела расчет технико-экономических показателей жилого дома. Как раз в этих расчетах и была допущена техническая ошибка, которая не была замечена при прохождении государственной экспертизы. А именно: изначально в заключении государственной экспертизы жилая площадь дома была указана условно 3100 кв. м, после исправления технической ошибки площадь стала 3000 кв. м, т. е. на 100 кв. м меньше. Вот эти «лишние» 100 кв. м — это виртуальные метры, их не существовало изначально.
Когда мы выяснили, что есть ошибка в расчетах, мы обратились в Госстройэкспертизу, которая внесла исправления в заключение в течение одного дня, так как эта ошибка не повлекла ровным счетом никаких изменений: не изменился ни конструктив здания, ни физические объемы строительных работ, ни сметная стоимость строительства. Соответственно, стоимость нашего контракта с Застройщиком также не изменилась. То есть оплата нашей работы в связи с итоговым заключением Госстройэкспертизы не выросла.
Теперь объясню, почему эти «виртуальные» квадратные метры стали проблемными для застройщика — УКСа Минского района. В проектной декларации застройщик определил стоимость квадратного метра, исходя из площади квартир, указанной в заключении экспертизы (т.е. сметная стоимость строительства была поделена на количество квадратных метров), которая составила, предположим, условные 1800 рублей (точных цифр на данный момент я не помню, поэтому говорим условно). Также застройщик при формировании стоимости квадратного метра предусмотрел определенный процент своей прибыли.
После того, как техническая ошибка была исправлена, количество «квадратных метров» на бумаге уменьшилось, а стоимость строительства и другие затраты не изменились. В связи с чем, после проведения застройщиком перерасчета, себестоимость квадратного метра стала дороже, а прибыль уменьшилась. По мнению застройщика, уменьшение предполагаемой прибыли — это нарушение налогового законодательства, т.к. оно ведет к уменьшению налогооблагаемой базы. Поэтому предполагаем, что УКС для сохранения первоначальной прибыли выставляет дополнительное соглашение дольщикам. Наша позиция по данному вопросу иная, в связи с чем нами были направлены запросы на получение разъяснений в МАиС и ИМНС. Ответы пока еще не получены.
Во время наших переговоров с УКСом мы подчеркивали, что если застройщик считает, что в данной ситуации они несут убытки по вине компании «Металлстройпрофиль», то мы готовы решить этот вопрос в судебном порядке.
Похожие неточности в расчетах проектировщиков на самом деле не редкость, они случаются практически в каждом строящемся жилом доме. Кроме того, фактическая площадь дома по проекту не может совпадать с проектной по определению. Ведь строительными нормами предусмотрены минимальные и максимальные размеры толщины стен, кирпича, швов кирпичной кладки, штукатурки. Только толщина кирпичной стены при проектной толщине в 380 мм может отличаться до плюс-минус 10 мм, и это не является нарушением. Поэтому получаются либо «лишние» квадратные метры в квартирах, либо «недостающие». Чаще всего дольщикам выставляют доплаты уже после проведения технический инвентаризации Кадастрового агентства.