$1.448 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Рынок не обвалится, но мелкие застройщики уйдут». Экспертное мнение о «первичке» и последствиях указа о 5-процентной рентабельности

04.02.2020 8 9796

Автор: Елена Масловская, Фото: Павел Садовский

За 5 прошлых лет рынок новостроек Минска сделал серьезный скачок вверх. В эконом- и бизнес-классе появились новые качественные проекты, которые по достоинству оценили потребители и проголосовали за них рублем. По мнению экспертов, новая пятилетка будет не менее интересной и показательной в плане развития рынка.

О том, какие знаковые события произошли на рынке в течение прошлой пятилетки и о возможных вариантах его развития в ближайшие 5 лет, мы поговорили с управляющим партнeром группы компаний ViVa Invest, экспертом Юрием Жарковым и управляющим консультационной компании «Вива Капитал Инвест» (торговая марка ViVa Invest) Вадимом Тачкиным.

Законы диалектики в действии: массовая застройка и новое качество

Юрий Жарков говорит о том, что минувшая пятилетка была знаковой для рынка новостроек Минска. В условиях постоянно меняющейся нормативно-правовой базы и умеренной стабильности в экономике застройщики смогли вывести на рынок новые проекты.

Так, например, в классах «эконом+» и «комфорт» прогремел проект «Новая Боровая». В бизнес-классе заявили о себе такие проекты, как «Олимпик Парк», D3. Знаковыми, в первую очередь по своим масштабам, стали и такие проекты, как «Минск Мир» и «Маяк Минска» компании «Дана Холдингз».

— «Дана Холдингз» внесла ощутимый, пусть и не во всем однозначный, вклад в развитие рынка. Становление этого флагмана, безусловно, повлияло на качественный прорыв и темпы развития в выше озвученных крайних сегментарных группах. Это тот локомотив, который «тянет» за собой жилищное строительство в столице и задает ценовой тренд, — говорит эксперт.

В то же время, Жарков отмечает, что в премиум-классе новых проектов не появилось. Концептуальных жилых объектов с ценой квадратного метра в 5 тысяч долларов и более заявлено и реализовано не было.

Вадим Тачкин акцентирует внимание на том, что в Минске появился новый класс жилья — люкс-апартаменты. Формат жилой недвижимости, получивший достаточно широкое распространение в крупнейших городах Российской Федерации. В качестве примера он приводит первый апарт-отель клубного типа Liberty Residence, расположенный в центре Минска рядом с кинотеатром «Победа». По мнению эксперта, данный класс жилья в ближайшие годы имеет достаточно веские основания для дальнейшего развития и может заместить собой пустующую нишу жилья премиум-класса.


Liberty Residence

Знаковым событием прошлого года явилась покупка группой компаний «А-100» завода железобетонных конструкций.

— В руках ведущего застройщика-реформатора завод приобретет вторую жизнь, а компания «А-100» предложит рынку новое качество индустриального домостроения, — высказывает свое мнение Жарков.

ЖК «Новая Боровая»

По оценкам Вадима Тачкина, в 2019 году столичный рынок новостроек был достаточно активным. Люди все чаще заключали договоры долевого строительства на самых ранних стадиях, понимая, что дешевле уже не будет. В отдельных случаях около офисов застройщиков возникали даже очереди из желающих купить новостройку. В значительной степени активности потребителей способствовало возобновление банками жилищного кредитования.

— Такого уровня процентных ставок, какие мы наблюдали в прошлом году, не было никогда. На фоне незначительного роста доходов потребителей это очень помогло рынку недвижимости сохранить стабильность. В приоритете теперь не реальные доходы покупателя, а его кредитоспособность. За год средневзвешенные цены увеличились примерно на 5%. Рост был обусловлен инфляцией, повышением потребительских характеристик новых объектов, а также увеличением степени готовности уже предлагаемых новостроек, — уточняет эксперт.

ЖК «Олимпик парк»

Долгострои — это не про наш рынок жилья. Почти

Вадим Тачкин говорит о том, что в течение последних пяти лет громких дел с обманутыми дольщиками на слуху не было. Пусть и с опозданием, но все проблемные объекты достраивают. Разработанный государством механизм замены недобросовестного застройщика работает. Почти всегда это сопряжено с доплатами со стороны участников долевого строительства, но это все равно лучше, чем остаться без квартиры и денег.

— Резонансное дело по ЖК «Аркадия» серьезно повлияло на рынок. Это привело к ужесточению политики по регулированию института жилищных облигаций и показало застройщикам, работающим с ценными бумагами, что данный механизм привлечения средств граждан по глубине социальной ответственности застройщика ничем не уступает долевому строительству. В случае возникновения нештатной ситуации застройщик несет ответственность перед инвесторами так, как перед дольщиками, — уточняет Жарков.

Эксперт считает, что не допустить превращения отдельных жилых домов в недострои во многом удалось благодаря государству, в том числе действующему институту замены застройщика. Так, например, известный долгострой на пр. Победителей «Лазурит» достраивает УКС Мингорисполкома. УКС Советского района г. Минска, где подрядчиком выступает стройтрест № 4, получил в наследство ЖК «Аркадия».

ЖК «Аркадия»

Жарков также говорит о том, что в Минске по сравнению с соседними Латвией и Литвой власти держат на контроле дома-долгострои, и этот контроль действительно самый жесткий. Он приводит пример с десятилетним долгостроем в деловом центре литовской столицы, в котором более 10 лет соседствовали заселенные жилые подъезды и не закрытый внешним контуром остекления каскадный каркас здания.

— Сложно представить, чтобы в центре Минска столько лет стоял недостроенный жилой дом, и никому до этого не было бы дела, — дополняет Жарков.

Эксперт приводит пример Риги, где история с несколькими долгостроями привела к естественному реформированию рынка долевого строительства. Люди вложили деньги в строительство, но взамен не получили ни квартир, ни денег. Это привело к изменению подходов в оформлении сделок со строящимся жильем, когда застройщик не получает доступа к денежным средствам дольщика до момента ввода объекта в эксплуатацию. При этом часть застройщиков продолжает работать по классической долевке, которая не популярна у потребителя, хотя и не запрещена на законодательном уровне.

Парковочное место стало частью квартиры. Спасибо, ГАИ

Юрий Жарков говорит о том, что за прошлую пятилетку сформировалась новая тенденция, которая предполагает, что к моменту ввода дома в эксплуатацию он полностью должен быть обеспечен парковочными местами. Сначала перед фактом были поставлены застройщики, а в последние два года — уже и потребители. Это уже не просто тенденция, а часть культуры.

Вадим Тачкин акцентирует внимание на том, что многие застройщики вместе с квартирой стали продавать парковочные места. Есть немало примеров, когда в цену жилого помещения включается стоимость паркинга. В ближайшие годы машиноместо станет неотъемлемой частью строящейся квартиры — такой же, как лоджия или гардеробная.

Жарков называет еще одно нововведение, согласно которому паркинг «привязывается» к дому и является его неотъемлемой частью. То есть строится нежилое сооружение, где жильцу принадлежит доля, которую потом выделят и решением товарищества собственников закрепят за каждой квартирой.

— Покупатели в большей своей массе как не хотели, так и не будут хотеть покупать парковочные места в ближайшее время. Однако это часть цивилизованной культуры жилого пространства, с этим стоит смириться и принять. В качестве стимула была выработана практика еще на стадии разработки проектно-сметной документации «привязывать» машиноместо к конкретной квартире, — уточняет Юрий.

ЖК «Минск Мир»

Какие изменения грядут в отрасли

Не так давно на совещании с руководством Совета министров Александр Лукашенко заявил о том, что жилье отдадут строить тем компаниям, кто этого хочет и готов работать с рентабельностью 5%, с меньшими затратами и с более низкими ценами.

Как оценивают подобное заявление сами участники рынка?

— Пока можно говорить лишь о том, что установление предельной 5-процентной прибыли застройщика по своей значимости и последствиям для рынка новостроек сопоставимо с возникновением в 2006 году указа о долевом строительстве. Проект нового указа — документ действительно резонансный. Он в корне меняет структуру рынка и окажет существенное влияние на развитие всей строительной отрасли в будущем. Поэтому мы рассчитываем, что при его принятии будут учтены все возможные последствия, — говорит Вадим Тачкин.

В то же время, эксперт обращается к опыту России, где с целью защиты прав дольщиков также был концептуально изменен порядок привлечения средств граждан. Там не стали вводить ограничения на размер прибыли, делая экономически не выгодным привлечение средств граждан, а переложили инвестиционные риски дольщиков на плечи банковских учреждений.

В соответствии с российским федеральным законом деньги дольщиков аккумулируются на безотзывных, на период участия в строительстве, депозитах, которые в свою очередь выступают своеобразным обеспечением кредита, предоставленного банком застройщику. При возникновении долгостроя дольщик в любой момент может без проблем забрать ранее внесенные денежные средства, не участвуя в дальнейшем разбирательстве между банком и застройщиком.

Вадим Тачкин считает, что такая достаточно простая и безопасная схема финансирования может работать и в нашей республике, нужно лишь внимательно изучить опыт наших российских коллег и доработать уже имеющиеся нормативно-правовые документы.

ЖК «Маяк Минска»

— У дольщика всегда должен быть выбор: купить новостройку по более низкой цене на стадии котлована или приобрести уже построенную застройщиком квартиру, доплатив за более высокую степень готовности, — уточняет эксперт.

Юрий Жарков дополняет коллегу и говорит о том, что в 2020 году не стоит ожидать больших изменений на рынке.

— Если мы стоим на пороге каких-то структурных изменений, то вряд ли они смогут приобрести некую тенденцию в течение одного года. Скорее всего, будет какой-то адаптационный период нового рынка с едва заметными для потребителя последствиями уже возымевших силу реформ, — уточняет эксперт.

Он дополняет, что изменения структуры рынка в России произошли довольно быстро. Банковская система была к ним готова. В Беларуси банкиры едва ли настроены кредитовать всех застройщиков. Массовый и, благо, устойчивый характер приобрели кредитные программы для дольщиков, а вот кредитная поддержка застройщиков скорее носит инъекционный характер. Возможно, анонс реформы и шестимесячный срок на адаптацию дают шанс всем участникам рынка оперативно перестроиться естественным путем.

Новый проект указа не только о ценах

Жарков считает, что проект указа не столько судьбоносен в плане ценообразования, сколько для отрасли в целом. Ценообразование сохранит рыночный характер даже в условиях активного стимулирования желаемых реформ со стороны государства. Обсуждать конкретику последствий преждевременно в условиях отсутствия принятого документа. Обсуждение проекта, каким он представлен в данный момент, создает множество реальностей будущего рынка жилья в стране. Каждая имеет право на жизнь, со своими плюсами и минусами.

— Очевидно одно — те компании, которые сегодня занимаются реализацией новостроек и имеют свои агентства, вынуждены будут меняться технологически и готовиться к увеличению доли маркетинговых бюджетов в структуре затрат. Возможно, новый импульс для развития получат аукционы. Если прошлая пятилетка прошла под знаком качества классов жилой среды, то в наступившей получат развитие качественно новые сервисные институты по их реализации. Обрушения рынка ждать не стоит, — высказывает свою точку зрения Жарков.

Компаниям, которые не обладают достаточным капиталом, придется уйти с рынка или консолидироваться с другими игроками. Как раз на такие малоустойчивые в финансовом смысле организации в том числе и нацелен проект указа.

Новые вызовы вторичного рынка и «классы-изгои»

Вадим Тачкин говорит о том, что если все начнут строить на продажу, то через три-четыре года готовые новостройки составят серьезную конкуренцию рынку вторичного жилья.

— В прошлом году в домах не моложе одного года на основании договоров купли-продажи было продано лишь 5% квартир. Все остальные, по всей видимости, обрели своих владельцев на стадии долевого строительства. Если застройщики массово прекратят привлекать дольщиков, то на смену равномерному поглощению предложения могут прийти волнообразные вбросы большого числа готовых квартир. Временный переизбыток предложения и последующая за ним стагнация вряд ли будут способствовать стабильности и предсказуемости цен. Кроме этого, потребители могут утратить интерес к морально и физически устаревшему жилому фонду, бывшему в употреблении. Речь идет о «хрущевках» и «брежневках», а также квартирах в перенаселенных спальных микрорайонах, — констатирует эксперт.

Юрий Жарков полагает, что за две пятилетки рынок изменился качественно настолько, что современные характеристики квартиры «эконом-класса» соответствуют, а зачастую превосходят «комфорт-класс» десятилетней давности, и потребитель это начинает осознавать.

— Обменять «вторичку» на новостройку по средней цене рынка становится все сложнее, если она расположена не возле метро или в центре города. Малиновка, Сухарево, массовая панельная застройка 90-х годов прошлого столетия других спальных микрорайонов уже мало кого привлекает. В перспективе эти квартиры будут терять в цене даже на фоне стабильных рыночных цен. Эта тенденция еще больше проявится в новой пятилетке, — говорит эксперт. — Основная масса потребителей будет расположена к современным и технологичным новостройкам в кварталах с новой инфраструктурой. И предложить им будет что.

Сейчас у застройщиков в распоряжении просторные наделы, где они уже строят или начнут строительство в ближайшее время. Это жилые комплексы «Левада» (на месте бывшей птицефабрики им. Крупской, заказчик — компания «Айрон»), «Минск Мир» (заказчик — компания «Дана Холдингз»), «Новая Боровая» (заказчик — «А-100 Девелопмент»), площадка вдоль Долгиновского тракта (Новинки), которую по указу президента передали ОАО «МАПИД», площадка возле ТЦ «Экспобел» (заказчик — «МАПИД»), площадка для строительства жилого района Зеленый Бор на месте бывшего военного полигона в Колодищах (заказчики — УКС Мингорисполкома и компания «Юнивест-М») и многие другие.

Фото новостроек из архива Realt.by

Также читайте у нас:

На «Минск Мир» выделили 69 миллионов, на ЖК «Лазурит» — 100 рублей. Изучаем инвестиционную программу столицы на 2020 год

«НикаПроект» продает еще 20 квартир в ЖК Smart, стоимость «квадрата» $ 1480. Актуальные фото стройки

В центре Минска строят секретный жилой дом, где квартиры продавать не будут. Строительство обойдется в 17,6 миллионов рублей

Есть что сказать?

Эксклюзив Realt.by

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
17.8K 12.4K
3742
Евгений 04.02.2020 в 16:39
+1
КтоТо в 15:56 04.02.2020:
Евгений в 14:37 04.02.2020:
Да чего они гадают на кофейной гуще все? главное, что все заявляют сразу, что бедные несчастные граждане проиграют от всего этого. Ванги местного разлива. А они не думают, что государство создаст компанию, которая будет выкупать недвижимость у застройщиков под 5% рентабельность и реализовывать на аукционе/распределять среди нуждающихся и пр. Прибыль будет направляться в бюджет и направляться на строительство дорог/развязок/метро/школ/садов/поликлиник и пр. Если не можешь побороть мафию - возглавь. известный принцип же
У вас какая-то каша в голове. 5% прибыль - это если были привлечены средства дольщиков. Что государство будет выкупать, если дольщики уже все выкупили? Хочешь больше прибыль - построил за свои и продал. Больше риск - больше прибыль, все просто.
о чем тогда дискуссии? станет сложнее обманывать людей? отличный указ. Еще бы обязали ремонт делать сразу с мебелью и бытовой техникой как в Финляндии и вообще красота.
КтоТо 04.02.2020 в 15:56
+1
Евгений в 14:37 04.02.2020:
Да чего они гадают на кофейной гуще все? главное, что все заявляют сразу, что бедные несчастные граждане проиграют от всего этого. Ванги местного разлива. А они не думают, что государство создаст компанию, которая будет выкупать недвижимость у застройщиков под 5% рентабельность и реализовывать на аукционе/распределять среди нуждающихся и пр. Прибыль будет направляться в бюджет и направляться на строительство дорог/развязок/метро/школ/садов/поликлиник и пр. Если не можешь побороть мафию - возглавь. известный принцип же
У вас какая-то каша в голове. 5% прибыль - это если были привлечены средства дольщиков. Что государство будет выкупать, если дольщики уже все выкупили? Хочешь больше прибыль - построил за свои и продал. Больше риск - больше прибыль, все просто.
115 38
49
NIK 04.02.2020 в 15:06
+2
ну да кто кто а Тачкин не по наслышке знает про перекупщиков, доп соглашение, чтоб побольше стрясти с покупателей. Лучший персонаж кого можно было пригасить)))
17.8K 12.4K
3742
Евгений 04.02.2020 в 14:37
+1
Да чего они гадают на кофейной гуще все? главное, что все заявляют сразу, что бедные несчастные граждане проиграют от всего этого. Ванги местного разлива. А они не думают, что государство создаст компанию, которая будет выкупать недвижимость у застройщиков под 5% рентабельность и реализовывать на аукционе/распределять среди нуждающихся и пр. Прибыль будет направляться в бюджет и направляться на строительство дорог/развязок/метро/школ/садов/поликлиник и пр. Если не можешь побороть мафию - возглавь. известный принцип же
2.7K 2K
663
Иван 04.02.2020 в 14:24
0
На месте застройщика к "маркетингу" я бы ещё добавил умные фразы про "блокчейн" и "искусственный интеллект".
2.7K 2K
663
Иван 04.02.2020 в 14:12
0
"— Очевидно одно — те компании, которые сегодня занимаются реализацией новостроек и имеют свои агентства, вынуждены будут меняться технологически и готовиться к увеличению доли маркетинговых бюджетов в структуре затрат. Возможно, новый импульс для развития получат аукционы."
Это видимо элегантный способ обойти указ об ограничении рентабельности застройщиков, таким образом застройщик будет строить с 5% прибылью, но продавать квартиры и заключать договора через подконтрольное агентство недвижимости, где и будет оставаться маржа, за "маркетинговые услуги".
137 122
43
http://fix-price.www.by 04.02.2020 в 09:52
-1
Естественным следствием подавленной инфляции был товарный дефицит из-за отсутствия равновесия между денежной и товарной массой. Лауреат Нобелевской премии Милтон Фридман сказал:
Мы, экономисты, знаем не очень много, но мы знаем, как создать дефицит. Если вы хотите создать дефицит, например, помидоров, нужно просто принять закон, по которому розничные торговцы не могут продавать помидоры более чем за два цента за фунт. Мгновенно вы будете иметь дефицит помидоров.
228 150
190
Светлана 04.02.2020 в 08:51
+2
Ждем нового передела рынка!Похоже, комерсантов решили полностью задушить! Ну и правда, зачем они, когда хватает государственных застройщиков, которые получают гектары земли по указам президента... Вот и будут, хотят того или нет, строить с 5-процентной прибылью для многодетных. Вопрос только один, какое жилье будут строить и надо ли оно в столице? Опять сплошные серые панельки?

Витрина

Новый ЖК «Антоновский квартал»

Современный жилой квартал в центре Минска. Двор без машин, проходные подъезды, зонированное благоустройство, великолепная транспортная доступность и уже сложившаяся инфраструктура

Метро Пролетарская 600 метров

Контакты: +375 17 298-36-51

Квартира + подземный паркинг

Специальное предложение : квартира 90 кв.м. + подземный паркинг по цене от 2500 белорусских рублей за квадратный метр.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку.

Только готовые квартиры.

Контакты: +375 44 561-86-18

Опрос