Эксперт по коммерческой «недвижке»: «Идти в регионы — норма, в противном случае тебе не выжить»

«Нельзя сказать, что мы достигли пика, но рынок уверенно двигается по восходящей»

— Если говорить о ситуации в целом, то рынок недвижимости в нашей стране развивается волнами. Первое серьёзное потрясение произошло во время мирового экономического кризиса 2007−2008 годов. Я тогда только начал работать в компании и хорошо ощутил это на себе, работать было действительно трудно.

В данный момент рынок скорее находится на подъёме — мы отошли от последних потрясений, цены на торговые площади стабилизировались и даже немного растут. Нельзя сказать, что мы достигли пика, но рынок уверенно двигается по восходящей. Ещё в прошлом году цены наметили положительную динамику, вакантность в торговых центрах постепенно ликвидируется.

Лучше всего эти изменения читаются на столичном рынке, где сосредоточен весь бизнес и вращаются наибольшие денежные потоки. Так, за год ввелись и заполнились такие известные «проекты-долгострои», как Galleria Minsk, Dana Mall и Green City. Про качество каждого из этих объектов можно вести долгую дискуссию, но, совершенно точно, провальных проектов среди них нет. Это новый для Беларуси уровень ритейла, масштаб которого доныне ни в Минске, ни тем более в регионах не было.

— Несмотря на позитивную тенденцию на рынке, строить сейчас непросто: выросли цены на стройматериалы, высока конкуренция, есть вопросы по кредитованию. После того, как введётся в эксплуатацию следующая партия крупных проектов (ТРЦ Palazzo, Minsk City Mall и DiaMond City), на рынке вполне вероятно появится новый формат — мегамоллы. Девелоперы выйдут за МКАД, где больше свободного пространства, нет проблем с парковкой и в работу можно взять большой участок. Такой формат давно используется на западе, есть примеры у наших соседей в Киеве и Москве. Это крупные торгово-развлекательные центры с преобладающей развлекательной составляющей.

Весь мир уходит от привычного формата торговых центров, так как торговля постепенно вытесняется в онлайн. Ритейл нацелен на импульсивные покупки, а потому главная цель — максимально долго задержать потребителя на объекте с помощью развлекательного сегмента, фудкорта и уникального предложения. В Америке ежегодно закрываются десятки объектов, которые не захотели или не смогли трансформироваться под потребности своих клиентов. Люди ушли туда, где интересней, за новыми ощущениями, яркими впечатлениями и комфортным времяпровождением.

Повторюсь: чтобы задержать клиента, недостаточно торговых площадей, необходимо удивлять. В качестве примера возьмём строящийся в Минске ТРЦ Palazzo. Объект позиционирует себя, как первый развлекательный комплекс в Беларуси, где будет кинотеатр формата IMAX, аэротруба, дорожки для кёрлинга и т. д. Для белорусского рынка торговой недвижимости это серьёзная заявка.

«Минск перенасыщен предложением, поэтому многие устремились туда, где сопротивление меньше»

— Что касается регионов, то и там ощутимы серьёзные перемены. Вслед за столицей в областях активно развивается сфера ритейла. Минск перенасыщен предложением, поэтому многие устремились туда, где сопротивление меньше, конкуренция слабее, а ниша не закрыта — в регионы. Здесь уже начали появляться объекты достаточно высоко уровня, к примеру, TRINITI в Гродно или ARMADA PLAZA в Могилёве.

Та же история с сетевыми операторами. Мы работаем с огромным количеством компаний и видим их планы развития на год. Те, кто закрыл свою потребность в Минске, рассматривает предложение за его границами — в областных центрах и крупных городах. Это правило жизни — если ты не развиваешься, то тебя «съедят» конкуренты.

Региональный рынок слабее столичного и потому, что местные девелоперы зачастую менее опытные. Они имеют связи, деньги и желание строиться, но мало представляют, как создать качественный проект и кем его грамотно заполнить; как заполнить объект так, чтобы люди его приняли.

Команда «Твоя столица. Управление проектами» работает в сфере торговой недвижимости более семи лет. Два года назад мы начали всё активнее работать с регионами, т.к. увидели там большой потенциал и готовность рынка этот потенциал реализовывать, поэтому сегодня предлагаем себя в качестве своеобразного моста между инвестором и операторами. Опыт работы с объектами самого разного уровня, знание игроков рынка и тренды в сфере торговой недвижимости позволяют нам просчитывать ходы далеко наперёд, чтобы объект не просто «выстрелил», но и работал на протяжении десятилетий.

— К «начинке» каждого объекта надо подходить индивидуально. Где-то сработает один пул арендаторов, где-то совершенно другой. Надо учитывать потенциал площадки, характеристики объекта, изучать сильные и слабые стороны проекта. Иногда мы вмешивались в архитектуру здания, меняя планировки, вертикальные коммуникации или ширину коридоров с точки зрения современных предпочтений как сетевых операторов, так и конечных потребителей. Естественно, больше возможностей для изменений и пространства для манёвра у любого проекта ранней стадиях реализации.

Часто девелоперы сталкиваются с дефицитом операторов и не могут самостоятельно найти арендаторов на свои торговые площади, не знают, как это правильно делать. Мы, в свою очередь, работаем с большинством сетевиков, знаем планы компаний по развитию на год вперёд и можем формировать наиболее эффективные связки — объекты, которые будут работать. Например, в прошлом году мы очень качественно сработали по торговому центру «Европарк» в Слуцке. На момент, когда собственник обратился к нам, им был самостоятельно заполнен первый этаж местными индивидуальными предпринимателями, но, ожидаемо, со вторым этажом появились проблемы. Мы грамотно подкорректировали планировочные решения и, благодаря своему опыту и знанию рынка ритейл-операторов, смогли полностью заполнить второй этаж к открытию такими операторами, как «Электросила», «Буслiк», «Всё нипочём», Baleks, Funtastik и другими.