Вкладывать в офисы снова выгодно

По словам Андрея Астрейко, за 2017 г. объем вакантных площадей уменьшился более чем наполовину, стартовав в январе с отметки 57 тыс. кв.м. Причина столь динамичного снижения отчасти кроется в снижении объемов ввода новых бизнес-центров. Например, за 2017 г. в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 20,7 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах, что на 70% ниже показателя ввода за 2016 г., в то время как объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 г. составил порядка 66 тыс. кв.м.

— В текущем году существенное изменение ситуации в отношении предложения площадей в аренду не предвидится, т. е. переизбытка площадей и выход из дефицита на профицит ждать не стоит. Все потому, что, несмотря на увеличение объема ввода до 45 тыс. кв. м., объем поглощения прогнозируется как минимум на этом же уровне, а скорее всего, даже и больше. Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. К тому же, превалирующая доля вводимых площадей будет относится к классам В и С. Поэтому сложность с выбором просторных офисов в 2018 г. продолжит быть актуальной.

500+ в дефиците

Наиболее отчетливо нехватка офисов большого метража (500+ кв. м) проявляется в сегменте качественных офисов, в частности по классу В+.

— Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно — причем в бизнес-центрах не только классов, А и В+, но даже и В. Но, во-первых, они в преобладающем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору.

Например, крупные компании всё чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом непосредственно офиса. В 2017 г. к такому подходу пришли и компании среднего формата. И, на наш взгляд, это логично — ведь даже несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти. И в бизнес-центре для компаний важно очень многое: начиная от таких внешних признаков, как респектабельность входной группы, реализация зоны рецепции, и заканчивая технологической начинкой и уровнем сервиса, предоставляемым арендаторам.

В результате этого собственники бизнес-центров класса В+ в 2018 г. будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей.

Вкладывать в офисы снова выгодно

Еще один фактор, который пока еще не существенно, но все же начинает оказывать влияние, это их инвестиционная привлекательность.

— В связи с наблюдавшимся в 2014—2015 гг. снижением арендных ставок у многих сложилось мнение, что доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости снизилась до совсем неинтересных значений. Однако это не так. Сейчас при сдаче в аренду офисов в бизнес-центрах можно рассчитывать на доходность порядка 7% годовых после уплаты налогов, что значительно выше доходности депозитов и выше даже некоторых валютных облигаций.

Однако Андрей Астрейко предостерегает: не каждый офисный объект сможет обеспечить подобную доходность. В то же время наиболее ликвидные офисы могут давать доходность и выше 7% — например, доходность офисов с действующими договорами аренды составляет 11−12% годовых.

Типичная инвестиционная сделка выглядит следующим образом: офис площадью порядка 100 кв. м в бизнес-центре класса В приобретается по стоимости порядка 1300−1500 USD/кв.м с НДС (в зависимости от типа планировки и качества отделки) и в последующем сдается в аренду по ставке 12−14 EUR/кв.м с НДС.

— При инвестиционной покупке офиса, помимо его стоимости, необходимо тщательно анализировать его текущую и прогнозируемую привлекательность для арендаторов. Ведь именно этим будет определяться его доходность в период окупаемости. Достаточно примеров, когда в течение первых нескольких лет объект приносит ожидаемую доходность, а в последующем инвестор сталкивается с большими трудностями при поиске арендаторов.

Когда мы ищем объекты для инвестирования, мы изучаем запросы арендаторов по каждому из сегментов качества в динамике, оцениваем не только сам офис, но и бизнес-центр, в котором он располагается: учитываем текущее и перспективное окружение, а также планы по вводу новых площадей и многое другое. Только в этом случае можно объективно оценить ликвидность того или иного офиса, в то время как многие исходят лишь из цены и качества отделки.

До конца 2018 года…

По мнению Андрея Астрейко, при сохранении текущей экономической ситуации, в 2018 г. рост ставок аренды возможен в первую очередь по классу В+, поскольку именно в этом сегменте будет увеличиваться неудовлетворенный спрос. Это обусловлено тем, что спрос будет и далее смещаться в сторону объектов, введенных в эксплуатацию в 2014—2017 гг. При этом объекты должны обладать улучшенными технико-эксплуатационными (система энергосбережения, кондиционирование, система контроля доступа и т. п.) и архитектурно-планировочными (архитектурное решение объекта, площадь и конфигурация этажа, вертикальные коммуникации и т. п.) характеристиками.

Требования арендаторов будут ужесточаться, вследствие чего преимущественно будут рассматриваться объекты с высокой транспортной доступностью, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру и обеспеченные достаточным количеством парковочных мест.