$1.359 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

За два года типичная «двушка» подешевела на $ 20−25 тыс. Что будет с минской «вторичкой» дальше? — прогнозы экспертов

31.07.2017 13 9362

За первое полугодие 2017 года цены на минские квартиры на вторичном рынке жилья Минска упали на 5%. Эксперты рынка сходятся во мнении, что падение цен будет продолжаться и дальше. Но ожидать резких скачков не стоит. Снижение цен будет таким же плавным, как и в первой половине года.

Реалии рынка: чем ниже цена, тем больше спрос

— Рынок развивается по такому сценарию, о котором я говорил в начале 2017 года. В текущем году мы наблюдаем дальнейшее плавное снижение цен. Прогнозировалось, что за год цены упадут на 10%. Все к этому идет. За полгода они уже снизились примерно на 5%, — говорит Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт». — Данные статистики показывают, в отдельные короткие промежутки времени цены показывали рост. Но на самом деле никакого роста не было. Другое дело, что периодически на рынке «вымываются» дешевые квартиры. В базе остаются более дорогие объекты, и создается иллюзия роста цен.

Эксперт говорит о том, что в 2017 году, как, впрочем, и в два предыдущих кризисных года, наибольшим спросом на рынке пользовались квартиры типовых потребительских качеств, которые продавались по самым низким ценам.

О плавном снижении цен говорит и Андрей Митрахович, директор агентства недвижимости «Квартиры Столицы».

— Если однокомнатная квартира в январе текущего года стоила $ 40 тыс., а сегодня продается за $ 37,5−38 тыс., то говорить о катастрофическом падении цен не приходится. Чем дешевле была квартира, тем больший спрос наблюдался на нее. Быстрее всего продавались недорогие однокомнатные квартиры, — уточняет Андрей Митрахович.

Евгений Хлопецкий, соучредитель, риэлтер агентства недвижимости «Авангард недвижимости», дополняет коллег и говорит о том, что с наступлением весны рынок заметно активизировался. Это было обусловлено не столько сезонностью, сколько появлением у покупателей возможности привлекать к покупке квартир более доступные кредиты. Как правило, они брались на недостающую сумму в размере $ 8−10 тыс., а в отдельных случаях — $ 17−20 тыс. Каждая пятая, шестая сделка стала проходить с привлечением кредита.

— В апреле, мае и июне мы наблюдали значительную активность покупателей. Сохранялась она и в июле. Но все же пик активности пришелся на май. По всей видимости, потому, что люди старались успеть решить свой квартирный вопрос до сезона отпусков, — дополняет риэлтер.

Соучредитель риэлтерской компании также отмечает, что летом на рынок стало поступать меньше, чем в предыдущие месяцы, новых впервые выставленных на продажу квартир. По его мнению, это обусловлено сезонностью, которая, однако, никак не сказалась на покупательской активности.

Продавцы и покупатели адаптировались к рынку?

— В первой половине 2017 года рынок жил своей достаточно активной жизнью. Люди, которые хотели продать или купить квартиру, сделали это вполне успешно. Это те продавцы и покупатели, которые не захотели долго ждать и решали свои жилищные вопросы, не откладывая на потом в надежде на дальнейшее падение цен. Они адаптировались к реалиям рынка, ценам и приняли для себя важные жизненные решения, — говорит Андрей Митрахович.

В то же время на рынке по-прежнему было немало продавцов и покупателей, которые продолжали жить иллюзиями. Продавцы неохотно шли на снижение цен, мотивируя это тем, что в свое время они вложили в недвижимость гораздо больше денег, чем им предлагали. В свою очередь покупатели продолжали ждать снижения цен.

— Многие продавцы по-прежнему продолжали завышать цены. Но у большинства из них уже есть понимание экономических предпосылок в стране о том, что цены изменились и пока не предвидится их роста. Они более взвешенно стали подходить к определению цены, — дополняет Евгений Хлопецкий. — Сейчас спокойно и планомерно идет работа, объекты продаются. Лето, на наш взгляд, в этом году очень даже удачное.

Вадим Маевский, учредитель агентства недвижимости «Твой маентак», отмечает, что лето никак не повлияло на намерения людей. Они активно продавали и покупали недвижимость. Те же покупатели, которые ждали снижения цен, потеряли свои варианты квартир.

Эксперт рассказывает, что примерно два года назад через их агентство продавалась 2-комнатная квартира в Партизанском районе Минска за $ 88 тыс. Цена объекта была явно завышена. Продавцу было предложено снизить цену до $ 75 тыс. К тому же находились покупатели, которые были готовы купить жилое помещение по этой цене. Но продавцы отказались снижать цену. В апреле текущего года квартира была продана за $ 51 500.

— Таких продавцов еще немало. Примерно год назад женщина выставила на продажу свою квартиру общей площадью 68 кв. м на ул. Сурганова за $ 80 тыс. Несмотря на наши рекомендации, все это время она никак не соглашались снижать цену. Недавно снова пришла к нам и сказала с сожалением, что зря не прислушалась к нашим советам. Сегодня она вынуждена продавать квартиру по гораздо более низкой цене — за $ 63 тыс., — рассказывает Маевский.

Торг неуместен

По словам Павла Астапени, сегодня цены реальных сделок сближаются с ценами предложения. Торг на стандартное жилье, который был год-два назад в размере 10−20% от суммы сделки, сейчас снизился до 5%.

— По сути, продавцы снизили цены на стандартные квартиры до реальных, соответствующих ситуации на рынке. Покупатели, которые планируют приобретать такие жилые помещения, должны ориентироваться на цену $ 1000/кв.м, — уточняет директор риэлтерской компании.

Что касается объектов бизнес- и премиум-класса, то их на рынке не много, как, впрочем, и покупателей на такое жилье. Торг по ним по-прежнему может достигать 20% по причине изначально высоких цен, говорит Павел Астапеня.

Регионалы перестали делать погоду на рынке

В 2017 году, по сравнению с прошлым годом, на минском вторичном рынке жилья стало намного меньше покупателей из регионов.

— По нашим оценкам, жителей регионов стало как минимум в два раза меньше, — говорит директор АН «Эксперт».

Павел Астапеня в первую очередь связывает это с тем, что спрос на столичные квартиры со стороны региональных покупателей в основном уже удовлетворен.

Кроме того, в связи с существенным падением цен на квартиры в регионах для покупки квартиры в Минске в текущем году, по сравнению с 2016 годом, жителям регионов понадобилась большая доплата. То есть увеличилась разбежка цен между столицей и регионами, что также повлияло на снижение покупательского спроса с их стороны.

Ну и, наконец, жители регионов переезжали в Минск в надежде найти более высокооплачиваемую работу. Но реалии таковы, что в столице тоже стало не так просто найти работу с высокой зарплатой, для того чтобы принять такое важное решение в жизни о переезде.

Андрей Митрахович поддерживает коллегу и также говорит о том, что в этом году региональных покупателей на столичном рынке стало меньше. По его мнению, это обусловлено увеличившейся разбежкой цен между Минском и регионами.

— Если, к примеру, в центре Гомеля двухкомнатную квартиру можно купить за $ 25−27 тыс., то в Минске за эти деньги крайне сложно приобрести даже однокомнатную, — уточняет директор агентства «Квартиры Столицы». — Тем не менее, покупатели из регионов поддерживают минский рынок рублем и позволяют ему удерживать цены на достаточно высоком уровне.

Если говорить об иностранных гражданах, то их количество на минском рынке тоже сократилось.

— В 2015 году в общей массе покупателей столичного жилья иностранцы составляли порядка 10%, из них россияне — около 7,5%. Сегодня с иностранными гражданами совершается не более 2% сделок, — говорит Павел Астапеня. — Снижение доли сделок с иностранцами произошло не за счет граждан дальнего зарубежья, а по причине того, что квартиры в Минске перестали покупать россияне.

Тренд на снижение или рост?

— Во втором полугодии мы по-прежнему будем наблюдать плавное снижение цен на квартиры. Думаю, что к концу года «ценник» снизится еще на 5%. Пока нет никаких видимых причин для того, чтобы события развивались по иному сценарию, — высказывает свою точку Павел Астапеня. — В 2018 году темпы падения цен будут замедляться. Потихоньку мы нащупываем то самое дно стоимости квадратного метра, о котором все так много говорят. Можно долго рассуждать на счет того, справедливая это будет цена или нет. Но Минск остается привлекательным городом, и, судя по средней заработной плате, цена «квадрата» в столице будет оставаться достаточно высокой.

Эксперт говорит о том, что продажи новых квартир у застройщиков идут не так активно, как того хотелось бы им. Остается все меньше людей, которые желали бы инвестировать в «долевку».

— Достаточно большое количество сделок, которое мы видим ежемесячно на вторичном рынке, формируется отчасти и за счет первичного рынка, — дополняет Астапеня. — На рынке новостроек появляется не так много новых объектов. Сокращается количество застройщиков. Если раньше в Минске их было несколько десятков, то сегодня реально работают до 20 компаний, и у них достаточно крупные объекты.

О том, что цены будут плавно снижаться дальше, говорит и Андрей Митрахович.

— Сегодня неплохое время для решения квартирного вопроса. Цены на квартиры медленно падают и будут продолжать так же плавно снижаться до конца года. Если человек хочет в течение полугода или года купить квартиру, то разница в $ 2−3 тыс. — это, наверное, все-таки не та сумма, которую можно экономить на приобретении такого дорогостоящего товара, как квартира. Выбор жилых помещений на рынке большой, что дает возможность спокойно подобрать подходящий вариант, — говорит директор АН «Твой маентак». — Если ничего не поменяется на первичном рынке, то в 2018 году покупательская активность на «вторичке» сохранится на уровне текущего года.

Евгений Хлопецкий также не прогнозирует никаких потрясений на рынке.

— Пока цены на нефть сохраняются, все должно быть более или менее стабильно в экономике и на рынке. Российская и белорусская экономики тесно связаны между собой. Но никогда не стоит исключать факторов так называемых «черных лебедей» — непредсказуемых событий, которые могут иметь значительные последствия, — говорит Хлопецкий. — Но если судить по сегодняшней ситуации, то возможна дальнейшая стабилизация цен или плавное незначительное их снижение. Если экономика будет «накачиваться» дешевыми кредитами и банки будут и дальше снижать процентные ставки, то возможен небольшой рост цен.

Вадим Маевский соглашается с коллегами и прогнозирует дальнейшее плавное снижение цен на «вторичке». На первичном рынке, по его мнению, к концу текущего года возможен даже рост цен. Это может произойти за счет сокращения данного сегмента рынка и дефицита предложения.

Выскажите, пожалуйста, свою точку зрения, как дальше поведут себя цены на минской «вторичке»?

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
53 37
49
F 01.08.2017 в 13:01
-1
Реальная себестоимость бетонометра была озвучена давно - 500 у.е.. Сейчас на пределе 1100 у.е. Разница 100 и более процентов. Так называемые эксперты щеголяют фактами продаж в нынешнем этапе времени. Кто реально построил за 1000 у.е., и в угоду сиюминутной продал за 700 у.е., нереально, а кто купил в докризисный год новостройку по 1850 у.е. за свои кровные подумает продавать ли по 900 у.е. Наверно такая корова и самому пригодиться. Да и застройщик в
полцены завтра не продаст- у него бюджет, налоги и пр. головная боль. Эксперты- простые посредники- на этапе продавец-покупатель, свое не упустят,он берет за факт сделки, а стоимость квартиры ему до фонаря.
19 16
5
Виктор С. 01.08.2017 в 12:24
+2
Общественное мнение инерционно. Людям еще трудно осознать, что прежних цен уже не будет никогда.
Факт, что завтра продашь намного дешевле, чем мог сегодня, это реальность. Остальное, хотелки.
И еще, в период обвала рынка опасность самостоятельных сделок растет. Находятся не очень честные люди, пытающиеся продать свою квартиру, с 80т. подешевевшую до 45т., сразу двум покупателям. Лучше довериться специалистам, дешевле выйдет.
194 79
51
Ал 01.08.2017 в 12:01
0
Если человек хочет в течение полугода или года купить квартиру, то разница в $2-3 тыс. — это, наверное, все-таки не та сумма, которую можно экономить на приобретении такого дорогостоящего товара, как квартира.
та, особенно когда это 10% от стоимости квартиры
41 19
7
Степан настоящий 31.07.2017 в 22:35
0
По расчетам независимых экспертов, учитывая такие факторы, как качество строения, перспективы экономики, и др., цены на недвижимость завышены, по разным методикам, в 5-7 раз.
К этому уровню, увы, не можно придти быстро, ведь жильё будет раскупаться на психологических этапах 950$ (готовятся массовые акции к юбилею Минска), затем 800$, 660$, по400$, долго будут продавать по 362$, и только затем наступит плато по200$.
Это будет оптимистичный сценарий.
Реалистичный, надеемся, по 362$ будет все-таки в самое ближайшее время.
238 123
223
виталий 31.07.2017 в 22:11
0
купил в рп посудомоечную машину канди производства италия за 190 енотов с учетом ват... такую же в минске взял бы за мин. 400, я к чему, это к повышению цен за кв. или к понижению..деньги то сэкономлены)))
238 123
223
виталий 31.07.2017 в 22:06
+1
Сашок в 09:09 31.07.2017:
Просто, после прошлого года, когда на Павла вылилось достаточно много грязи за его прогнозы, он видимо стал читать комментарии под еженедельными мониторингами -))), ну и соответственно понимать, как и и почему происходят изменения в базе real.by
Ну а дальше как как говорится с кем поведешься.... Ну, вообщем, начитался и стал понижалой.
ему выгодно быть понижалой, если бы был застройщиком, то наоборот...
332 217
93
Егор1 31.07.2017 в 17:24
0
К теме прогнозов. Конечно, дальнейшее снижение, к экспертам не надо ходить!

А в настоящее время строительный картель (чиновники-банкиры-девелоперы) доводят до абсурда цену на новостройки, чтоб надавить на продавцов "вторички" и сообща поднимать цены.

Тут же риэлтеры, прочие "искперты" разворачивают троллинг, крича, что надо "купляць"!

Выскакивают инвесторы, чтоб в комментариях под рекламными статьями жёстко манипулировать читателями.

Ждём бодрого подведения порталом Ралт.бай итогов конкурса на 1 августа и вручения абонемента в тренажерку очередному "повышале-повышале".

Сегодня-завтра смотрим с попкорном зомбоящик, где на телепрограмме беларусского ТВ-1 "Сфера интересов"(картеля) объявят, что "цены на минское жильё начинают рост".(??!)

Между тем в августе-сентябре санкции к РФ, геополит. (вокруг Украины, Сирии) и макроэкономические (цены на нефть-газ, курсы валют) перемены приведут к очередным проблемам в экономике Беларуси, включая рынок недвижимости.

Предложение же столичных квартир будет увеличиваться, их продавцы не захотят потерять осенью еще больше денег..

Ответ покупателей прежний - ждём минимум несколько месяцев, игнорируя неадекватные, несправедливые цены и имитацию их роста!

Самые прозорливые к весне 2018г. (если не уедут из Беларуси) будут приятно удивлены тем, насколько цены на минские кв.километры станут ниже.
180 64
168
Марина 31.07.2017 в 13:42
0
Не помню год, но квартиры (однушки-хрущи) стоили 5 тыщ долл, потом поднялись до 10 тыщ. Вот мне почему-то кажется, что со временем выйдем на такую цену и остановимся. Просто чуйка подсказывает. И будет большое разделение на богатых и бедных. Понастроили много, а в сра...ных квартирках жить уже не хотят. Двухэтажки, трех, пятиэтажки послевоенной постройки. Вот это и будет жилье для бедных и начинающих семей. Но, белорус долго и упорно будет держать цену. Надо менять сознание. И начинать надо с автомобилей. Хлам, который нужно везти на свалку, у нас продают по 1-2-3 тыщ долл.
92 78
42
irinaniko 31.07.2017 в 11:36
+4
Осенью 14 приятельница купила на Одоевского брежневку однокомнатную 4/5 за 65к-сейчас просят 38.падение 40%.ждем дальше.
Сергей 31.07.2017 в 10:39
+2
Особо экспертом быть не надо, рынок диктует условия (точнее покупатель). Если средняя цена "вторички" на рынке 1000у.е./кв.м., а новой (уже готовой) так же 1000у.е./кв.м. (строящиеся по 700у.е./кв.м.), то мне кажется, что на вторичку можно торговаться до минус 20-30%, если покупатель хочет быстро продать. Если рассматривать эконом и стандартное жилье.
195 106
110
LeshaVH 31.07.2017 в 10:13
0
че-то прессовать начали продавцов очень жестко)
видимо количество сделок начало снижаться - значит будет снижение вниз)

плавное - думаю за год вряд ли будет 10% - скорее 8%
1.7K 1.1K
380
Сашок 31.07.2017 в 09:09
+7
Вадик Тележкин в 08:40 31.07.2017:
Данные статистики показывают, в отдельные короткие промежутки времени цены показывали рост. Но на самом деле никакого роста не было. Другое дело, что периодически на рынке «вымываются» дешевые квартиры. В базе остаются более дорогие объекты, и создается иллюзия роста цен.
прогнозы Павла становятся все более реалистичными и обоснованными.
Просто, после прошлого года, когда на Павла вылилось достаточно много грязи за его прогнозы, он видимо стал читать комментарии под еженедельными мониторингами -))), ну и соответственно понимать, как и и почему происходят изменения в базе real.by
Ну а дальше как как говорится с кем поведешься.... Ну, вообщем, начитался и стал понижалой.
824 305
213
Вадик Тележкин 31.07.2017 в 08:40
+1
Данные статистики показывают, в отдельные короткие промежутки времени цены показывали рост. Но на самом деле никакого роста не было. Другое дело, что периодически на рынке «вымываются» дешевые квартиры. В базе остаются более дорогие объекты, и создается иллюзия роста цен.
прогнозы Павла становятся все более реалистичными и обоснованными.

Витрина

Новый дом в Сухарево

Срок сдачи-август 2019,развитый микрорайон,в наличии последняя 2-х комнатная квартира

Программа «Доступное жилье»

Контакты: +375 17 290-09-01

Кредит 10,99% на 2к.кв !

"Евротрёшка" по цене двушки! Успейте приобрести квартиру с выгодным кредитом по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

Выгодный кредит 10,99%

Контакты: +375 44 577-77-15

Квартиры в рассрочку от 30%

Квартиры площадью от 48 до 90 кв. метров в рассрочку с первым взносом от 30% на I-III секцию!

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку. Возможно в лизинг. Лучшие условия - от 9% в белорусских рублях, на срок до 20 лет

От 9% в BYN до 20 лет!

Контакты: +375 44 561-86-18

Новостройка на Тимошенко

Пока еще есть выбор квартир оптимальной площади , метр от 1994 рублей!

Программа «Доступное жилье»:

Контакты: +375 17 290-09-01