Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Откровенный разговор с Юрием Жарковым: «Если прислушиваться к мнениям диванных комментаторов на форумах, вообще никогда не купишь квартиру»

23.05.2017 54 5483

Постоянное снижение ставки рефинансирования позволило банкам значительно удешевить кредиты на покупку недвижимости. Это помогло «развязать» руки многим покупателям. Теперь каждый второй будущий новосел приобретает новостройку с привлечением заемных средств.

Последние 2−3 года были непростыми для минского рынка новостроек. Снижение покупательской способности привело к падению спроса на новостройки. Многие застройщики оказались в плачевной ситуации, а кому-то и вовсе пришлось уйти с рынка.

Как живет рынок сегодня, какие новые тенденции появились на нем? Истинное положение дел мы обсудили с Юрием Жарковым, управляющим партнером группы компаний ViVa Invest.

Юрий, поменялись ли предпочтения покупателей или они по-прежнему чаще всего покупают самое дешевое жилье эконом-класса?

— Спрос на жилье эконом-класса в Минске был всегда, сохраняется он и сегодня. Доступное жилье привлекает внимание самой многочисленной аудитории покупателей, которая постоянно пополняется, в том числе и за счет внутренней миграции.

Сегодня в этом сегменте сложились достаточно привлекательные цены, которые даже с учетом стоимости внутренних отделочных работ стали сопоставимы с ценами на вторичном рынке. Поэтому если перед покупателями стоит выбор покупать квартиру в старом жилом фонде или новостройку, они все чаще отдают предпочтение новостройке.

ЖК «Грушевский посад»

За годы существования рынка новостроек в столице сложилась определенная система ценностей качества жилой среды, культура жизни, в узком смысле этого слова. Она значительно выше по сравнению с культурой жизни в старом фонде. Новые подъезды, более комфортные лифты, облагороженные места общего пользования, ухоженные дворовые территории, современные детские и спортивные площадки и люди, заплатившие за квартиры деньги… Плюсов можно перечислять еще очень и очень много. Все это склоняет покупателей к приобретению новостройки, даже несмотря на то, что далеко не все проектные решения доведены до идеала в каждом конкретном случае.

На какую цену сегодня надо ориентироваться покупателям жилья эконом-класса?

— Сегодня купить новую квартиру в Минске в сегменте «эконом» можно в среднем за $ 800/кв.м. Можно найти новостройки и по более «сладким» ценам. Но в этих случаях надо очень внимательно изучать каждое конкретное предложение. Например, некоторые застройщики доступный метр обременяют паркингом — обязательным к приобретению вместе с квартирой, другие — отдаленными сроками ввода объектов в эксплуатацию, например, через 2−2,5 года. Однако самый распространенный случай, казалось бы, доступного метра — это случай, когда самих метров в предлагаемой квартире неоправданно много.

Есть ли спрос на жилье других, более дорогих классов?

— Не слышал, чтобы застройщики готового жилья комфорт-класса жаловались, что квартиры у них не продаются. Как раз, наоборот, неплохо идут продажи квартир в домах в микрорайонах Сухарево, Новая Грушевка, на проспекте Дзержинского по ценам $ 930−1050/кв.м. Но это цены жилья эконом-класса.

Например, в микрорайоне Сухарево можно найти дома, где квартиры без отделки в сегменте «эконом» реализуются по $ 930−950/кв.м. Рядом будет стоять каркасно-блочный дом, в котором жилые помещения комфорт-класса предлагаются не дороже, чем на $ 150−200/кв.м, как это было до 2014 года, а всего на $ 30−50/кв.м.

То есть сегодня разница между ценами на жилье эконом- и комфорт-класса минимальная. Одного того, что дом построен не из панели, а из газосиликата или кирпича со свободными планировками, уже недостаточно для того, чтобы относить его к комфорт-классу. Это большая беда для любого застройщика, который был вынужден строить каркасно-блочный дом в жилой среде среди панелек.

Продавать квартиры в каркасно-блочных домах стало гораздо тяжелее еще и потому, что застройщику надо много времени уделять выбору и контролю деятельности подрядчиков. Это ведет к дополнительным затратам и росту коммерческих рисков. А времени на создание востребованного предложения, организацию комфортной жилой среды с каждым новым витком кризисных последствий остается все меньше.

За последние годы качественные характеристики панельных домов у отдельных застройщиков, наоборот, усовершенствовались и стали оптимальным предложением для современного спроса. Например, в жилом комплексе эконом-класса на ул. Карвата в Степянке мы предлагаем квартиры в доме усовершенствованной серии М 111−90. Благодаря авторской доработке мы внесли ряд технологических изменений в типовой проект, в том числе отказались от строительства машинного отделения на крыше дома. Застройщику удалось на этом сэкономить и предложить будущим новоселам не могилевский лифт, а более современный фирмы OTIS.

ЖК на Корвата

Достигла совершенства в панельном домостроении и компания «А-100 Девелопмент», приблизив проект «Новая Боровая» к жилой среде комфорт-класса. Кстати, именно в данном сегменте жилой среды проект номинирован в премии Realt Golden Key 2017. Очевидно, что покупатель готов доплачивать за технологичный лифт, оригинальную входную группу, авторские малые архитектурные формы, Wi-Fi на территории и другие новшества организации жилого пространства.

ЖК «Новая Боровая»

Не столь очевидна ситуация с реализацией жилья премиум- и бизнес-класса. Не так много бизнесменов сегодня рискнут покупать квартиру в Минске за четверть миллиона долларов и выше, а ведь именно такие бюджеты предлагают освоить данные сегменты квартирного рынка столицы.

Для того чтобы решиться на такую дорогостоящую покупку, потребитель должен быть уверен в своем деле и в целом в завтрашнем дне, а также в том, что спустя 2−3 года, даже если он заплатил все налоги, у него не спросят об источниках дохода. Бизнес живет сегодняшним днем — спокойно, комфортно в «сталинках» и в новостройках спальных микрорайонов. Ведь качественные характеристики жилой среды с квартирным фондом по $ 1300/кв.м в настоящее время предоставляют достаточный уровень комфорта для жизни бизнес-сообщества.

Пользуются ли спросом квартиры в башнях-высотках?

— Сегодня это жилье, как и раньше, пользуется спросом. Как говорится, есть люди, которые тянутся к земле, а есть те, кто тянется к небу. Последние с удовольствием покупают квартиры на верхних этажах, и я, кстати, один из них.

ЖК «Уютный квартал»

Квартиры на верхних этажах покупают в основном из-за видовых характеристик, что создает человеку дополнительное чувство свободы и легкости. По сути, это единственный эстетический «козырь» высотного дома.

С экономической точки зрения покупать квартиру в высотке на низком этаже нерационально. Покупателю приходится доплачивать за все дополнительные затраты застройщика, связанные с высотным строительством, и ничего не получать взамен.

миниполис «Каскад»

Каков портрет сегодняшнего покупателя?

— По статистике наших банков-партнеров, 70% кредитополучателей, привлекающих заемные средства для покупки квартиры, приходится на работников IT-сферы. Как правило, специалисты этой области покупают двухкомнатную квартиру эконом- или компакт-класса в удобных местах города. Но выбор такого жилья ограничен.

Можно ли в этом или следующем году ожидать изменений в динамике цен?

— Сейчас рынок живет своей нормальной жизнью. Сам факт того, что цена на жилье не растет пропорционально снижению ставки рефинансирования и ставок по кредитам, говорит о том, что на рынке в целом еще нет острого дефицита, который предсказывается из года в год.

Но есть факт замедления темпов падения цен. Мы это видим даже по своим проектам. Буквально на днях компания откорректировала цену по управляемым проектам в сторону увеличения на $ 30−50/кв.м. Несущественное повышение, но все же рост.

Вы клоните к тому, что покупать квартиру надо уже сегодня, потому что завтра она может стоить дороже?

— Нет, не клоню. Сегодня реалии таковы, что если у человека есть часть собственных накоплений на первоначальный взнос, его доход позволяет получить в банке кредит по привлекательным ставкам, а от застройщика есть хорошее предложение по цене, то откладывать покупку если и стоит, то нужно понимать, ради чего. Возможно, завтра столь идеальных условий для покупки жилья уже не будет. Но это если квартира нужна покупателю для жизни. Если же она приобретается в инвестиционных целях, то делать расчеты, оценивать риски и принимать решение ему придется с участием группы аналитиков, лидеров мнения и по итогам изучения тысяч страниц профессиональных форумов — таков среднестатистический путь посткризисного инвестора квартирного рынка.

ЖК «Столичный»

— Ну, а если к концу текущего или в 2018 году процентные ставки по кредитам станут еще привлекательнее, а цены на квартиры упадут?

— В экономике все взаимосвязано, и один показатель на пустом месте не прибавляет в росте без того, чтобы какой-то другой не сбавил обороты. Если банк сегодня предлагает ставку 14−18%, а средняя зарплата составляет в эквиваленте $ 415, то квартира стоит $ 800/кв.м. Если предположить, что в следующем году ставка по кредиту будет 8% — значит, пропорционально ей будет снижена и зарплата, и цена квадратного метра.

Безусловно, озвученная формула не есть закон, но в условиях невысокой производительности труда и конкурентоспособности экономики едва ли стоит ожидать иного результата. Поэтому, чтобы при принятии решения отложить покупку на тот момент, когда она возможна и доступна, надо понимать комплексность происходящих в экономике процессов.

Но на форумах пишут и советуют не торопиться с покупками…

— Если прислушиваться к мнениям диванных комментаторов на форумах, вообще никогда не купишь квартиру. Время будет идти, а человек будет продолжать все чего-то ждать.

Сегодня банки лояльны к кредитополучателям. В свою очередь рынок жилья не может существовать без кредитования. Квартира — это товар длительного пользования. Ни в одной стране мира покупатель не приобретает жилье полностью за свои деньги. Как правило, он привлекает 70% средств стоимости квартиры, а не 30%, как это сегодня происходит у нас. Тем не менее, мы уже идем по правильному пути развития экономики в сегменте строительства.

Думаю, что к концу 2017 года отрицательная динамика цен поменяется на положительную. Это произойдет хотя бы потому, что на рынке все больше и больше будет предлагаться более дорогого, исходя из цены квадратного метра, жилья компакт-класса, что повлечет за собой увеличение средней цены предложения. Появится больше квартир с отделкой по цене $ 1100−1300/ кв. м в жилой среде эконом-касса. Это также положительно скажется на динамике цен.

С точки зрения реального состояния дел рынок чувствует себя неплохо уже сегодня. Безусловно, психологически после трехлетнего падения цен покупателю будет сложно перестроиться и принять новый тренд на рост цен. Однако фаза оздоровления вскоре завершится, и нам всем придется принять новую реальность.

Если банки и дальше будут активно развивать свои программы кредитования, можно ли ожидать расцвета на рынке новостроек?

— Я не пророчил бы рынку скорый расцвет. Расцвет — это когда на рынке наиболее востребовано предложение квартир комфорт-класса, которые хочет и может себе позволить купить хотя бы половина экономически активного населения страны. Вот это процветание. Думаю, пока до этого далеко.

Есть что сказать?
Читать:

Эксклюзив Realt.by

Витрина

Продается база отдыха

4 га земли в заповедном парке «Урочище Пышки» 10 капитальных строений , все коммуникации

Светлана

Контакты: +375 29 677-5...

Лента новостей