Придет ли ZARA в сентябре в Беларусь и ждать ли роста арендных ставок в 2017-м — эксперты Colliers о рынке коммерческой недвижимости

На встречу были приглашены арендаторы, инвесторы, эксперты, которые обсудили состояние рынка коммерческой недвижимости за 2016 год. Также на мероприятии выступил зарубежный эксперт, который сравнил сложившуюся ситуацию в Беларуси и показатели с аналогичными рынками стран Прибалтики.

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси 10 лет назад и сейчас

У многих девелоперов сегодня стоит вопрос: строить или нет? Эксперты говорят, что на этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Для того, чтобы разобраться, Денис Четвериков, партнер, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International, предложил посмотреть, какая была ситуация на рынке 10 лет назад и что происходит сейчас.

На фото ниже подставлена динамика роста офисных, торговых, складских площадей, а также отелей. Мы видим, что за 10 лет с 262,8 тыс. кв. м до 1066,8 тыс. кв. м вырос объем торговой недвижимости, с 89,3 тыс. кв. м до 886,0 тыс. кв. м — офисной недвижимости, с 11,9 тыс. кв. м до 957,9 тыс. кв. м — складской недвижимости.

Эксперт объясняет, что 10 лет назад рынок только начал формироваться. Сейчас уже есть с чем работать и что анализировать. Он также сравнил некоторые экономические показатели 10 лет назад и сейчас, чтобы понять, где ждать роста в будущем. На фото ниже видно, что за 10 лет ВВП страны увеличился на 4,8%, размер среднемесячной зарплаты — на 12,7%. На 60% стало больше компаний с иностранными инвестициями, и на целых 3647,0% увеличился экспорт ПВТ. Динамичное развитие экономики есть.

— Стоит затронуть тему обеспеченности площадями. 10 лет назад на тысячу жителей приходилось 146,4 кв. м торговой недвижимости, 8,8 кв. м на миллион евро валового регионального продукта, 4,8 гостиничных номеров на тысячу туристов. Сегодня же эти цифры в разы больше: 540,2 кв. м торговых площадей на тысячу жителей, 76,5 кв. м на миллион евро валового регионального продукта и 8,7 номеров на тысячу туристов.

При этом нужно понимать, что, несмотря на существенней рост в площадях, в деньгах большого роста нет. Раньше арендная ставка была € 30−45 за один кв. м, сегодня эта цифра опустилась до € 12 за один кв. м, однако выросло количество площадей. Денег от аренды стало больше примерно на 78%, при этом количество офисов выросло на 306%.

— Это количественные показатели. Перейдем к качественным. За 10 лет у нас появилось много качественных и знаковых офисных и торговых объектов. В течение этого времени глобально изменились требования как к офисам, так и к торговым помещениям.

10 лет назад офисное здание представляло собой коридорную нарезку, минимальное количество места для автомобилей и никакого дополнительного сервиса. Сейчас варианты планировочных решений самые разные, приятно удивляют архитектурные решения, много дополнительного сервиса в виде кухонь, фитнес-залов, велопарковок и конференц-залов в офисе.

Торговые помещения тоже глобально изменились. Раньше это была мелкая нарезка на небольшие магазины, были представлены только местные бренды и ИП и минимальное количество общепита. Теперь же торговый центр — это большие магазины, огромный выбор кафе и ресторанов, кинотеатры и другие развлечения. Также много внимания стало уделяться архитектурному решению зданий ТЦ.

Как упали арендные ставки в разных сегментах рынка:

Рынок коммерческой недвижимости стран Прибалтики 10 лет назад и сейчас

Динамика развития рынка коммерческой недвижимости в прибалтийских странах очень похожа на нашу. В связи с этим зарубежный эксперт Михаил Морозов, управляющий партнер Colliers International по странам Балтии и Беларуси, сравнил девелоперский бизнес в прибалтийских странах и Беларуси.

Сейчас Минск по развитию рынка офисной недвижимости по сравнению с Вильнюсом, Ригой и Таллином лидирует. За 10 лет здесь было построено много объектов. Если говорить о торговых помещениях, то также в количественном выражении Минск «перебил» страны Балтии. Как видно на графиках, динамика развития очень высокая. Можно смело предположить, что девелоперы имели большие возможности 10 лет назад, однако они имеют их и сейчас.

Что касается отелей, то здесь нужно справедливо заметить, что, несмотря на большое количество номеров сейчас, существенные изменения в этом сегменте произошли только за последние несколько лет с момента проведения Чемпионата мира по хоккею. Нужно отдать должное отмене виз для ряда стран. Это безусловно поможет заполняемости отелей.

Складской недвижимости в Беларуси 10 лет назад, можно сказать, что вообще не было. Сейчас ситуация изменилась — ее объемы выросли с 11,9 тыс. кв. м до 957,9 тыс. кв.м.

Несмотря на позитивную динамику, арендовать в Минске большой офис остается проблемой. Если большая компания хочет открыть офис в Минске и им нужно помещение площадью 1000 и больше кв. м, они найдут его с большим трудом. Обычно на это уходит три-шесть месяцев.

С торговыми объектами то же самое. Да, рынок увеличился, но есть проблемы с насыщением рынка, с приходом новых арендаторов, которые влияют на динамику развития рынка. Площадки, которые вводятся в эксплуатацию, будут не только создавать новые места, но и влиять на конкурентоспособность уже существующих торговых центов.

Революция Fashion в Беларуси

Всего в мире существует 192 тыс. брендов, из них только 140 представлены в Беларуси. Причем только 9 марок работают в нашей стране самостоятельно. Тема отсутствия в Беларуси популярных международных брендов актуальна как никогда. Рассказал о ней Андрей Алешкин, директор департамента брокериджа, партнер Colliers International Беларусь.

— На всех соседних рынках вначале был франчайзинг, потом бренды заходили на рынок самостоятельно. Возможно, так будет развиваться и наш рынок брендов. Быть может, бренд на букву Z, который мы перестали называть вслух, чтобы не сглазить, придет к нам самостоятельно. За ним потянутся другие, не менее известные марки.

Я бы хотел упомянуть о тех прорывных компаниях, благодаря которым рынок развивался — это Fashion House, «Табак-Инвест» и «РАПА». Теперь посмотрим, как мы развивались. В 2007 году на рынке ритейла было два торговых центра: Expobel и «Корона». Далее, прорывом стало появление ТЦ «Столица». В 2012 году в Минске появился ТРЦ Galileo и «Замок», где появились новые международные бренды. После открылись ТРЦ «Скала», «Момо», сейчас мы дождались открытия Galleria Minsk и Dana Mall.