Российские риэлтеры пытаются «догнать» белорусских коллег

Российский риэлтерский рынок требует порядка

Сейчас в России свыше 500 тыс. физических и юридических лиц определяют свою профессию, как «риэлтор» или «агент по недвижимости». По оценкам специалистов, ныне применяемая система сертификации риэлтерских услуг, а также аттестация специалистов в силу ее добровольного характера не обеспечивает снижение рисков потребителей. Также отсутствует обеспечение имущественной ответственности при оказании риэлтерских услуг. В этой связи оплата риэлтерских услуг снизилась с 7% до 2−4% от стоимости объекта недвижимости. При этом, по данным российской статистики, больше половины договоров купли-продажи недвижимости — за нелегальными риэлтерами. Сегодня на российском рынке недвижимости торжествуют и процветают всевозможные «черные», «серые» и частные маклеры, проводя «непрозрачные» сделки и превращая рынок, особенно жилой недвижимости, в «минное» поле.

Законопроект требует доработки

Правительство Российской Федерации пока не поддерживает представленный вариант законопроекта, так как в нем: не определена правовая специфика риэлтерской деятельности, недостаточно установлены квалификационные требования к соискателю аттестата и порядок проведения аттестации, нет терминологии и понятия риэлтерских услуг как таковых. По мнению правительства, деятельность риэлтеров в настоящее время достаточно подробно регламентирована в рамках гражданского законодательства Российской Федерации нормами, регулирующими договоры агентирования, поручения и возмездного оказания услуг. Вместе с тем у его разработчиков, как и у депутатов в ходе его обсуждения, есть время для учета замечаний.

В основе законопроекта «О посреднической агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью» лежит модель саморегулирования профессиональной деятельности, дополненная установлением имущественной ответственности субъектов предпринимательской деятельности и некоторыми административно-правовыми нормами. Ведение риэлтерской деятельности в качестве предпринимательской предлагается организовать в форме деятельности риэлтера — индивидуального предпринимателя либо в форме юридического лица, с которым риэлтер заключил трудовой договор.

Предусматривается обязательная аттестация риэлтеров. В рамках предлагаемой модели к профессиональным агентам на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерам) предъявляется требование о членстве в одной из саморегулируемых организаций, объединяющих субъектов соответствующего вида профессиональной деятельности. Обязательным условием членства в саморегулируемой организации риэлтеров в России является наличие высшего юридического образования и (или) стажа работы на рынке сделок с недвижимостью.

Риэлтерскую деятельность будет вправе осуществлять юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, работниками которого по месту основной работы являются не менее двух аттестованных риэлторов. Безусловно, саморегулирование профессиональной деятельности неизбежно требует формирования авторитетных корпоративных организаций как общероссийского, так и регионального масштаба.

Справочно. В настоящее время в Республике Беларусь действуют:

— Общественная организация «Белорусская Ассоциация „Недвижимость“», основанная в апреле 1994 года, членами которой являются 155 граждан.

— Союз риэлтерских организаций (СРО) — негосударственная некоммерческая организация — объединение юридических лиц, осуществляющих деятельность по оказанию риэлтерских услуг, которая зарегистрирована 12.09.2016 г. В состав СРО в настоящее время входят 15 минских риэлтерских организаций, имеющих соответствующую лицензию Министерства юстиции Республики Беларусь.

Кто и сколько заплатит за ничтожность сделки?

По мнению разработчиков российского законопроекта, предлагаемое страхование риэлтерской деятельности должно компенсировать убытки потребителей. Основной объем обеспечения имущественной ответственности риэлтера образован за счет страховых выплат по договору обязательного страхования, который должен быть заключен лицом, осуществляющим риэлтерскую деятельность. Дополнительная ответственность за нарушение риэлтером норм профессиональной деятельности возлагается уже на саморегулируемую организацию, членом которой он является. Однако размер выплат из компенсационного фонда ограничен.

Законопроектом предусмотрено, что размер страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности риэлтера за факт причинения ущерба своими действиями (бездействием) не может быть менее чем триста тысяч российских рублей (около $ 5000). Размер дополнительной выплаты за счет компенсационного фонда саморегулируемой организации по требованию заказчиков либо третьих лиц к одному риэлтеру по одному страховому случаю не может превышать пяти миллионов рублей (около $ 80,0 тыс.).

Справочно. В Республике Беларусь страховая сумма для риэлтерской организации составляет около $ 107,0 тыс.

В статье 9 законопроекта определено, что «виды и объем подлежащих выполнению услуг определяются заказчиком» (пункт 2) и «цена подлежащих выполнению услуг определяется сторонами договора путем установления величины процента от стоимости сделки с объектом недвижимости либо, что интересно, путем составления сметы» (пункт 3).

Справочно. В Республике Беларусь оплата риэлтерских услуг регулируется постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 386 от 14.03.2008 г., которое устанавливает два подхода: в процентах от стоимости объекта недвижимости либо по тарифам (ставкам) в базовых величинах.

В статье 10 законопроекта отмечено, что «риэлтор имеет право на распространение информации об объектах недвижимости с целью поиска покупателя, арендатора (нанимателя) только при наличии соответствующего договора (разрешения) от собственника данного объекта недвижимости» (пункт 1), а также «информация об объекте недвижимости может публиковаться собственником объекта только при условии предъявления соответствующих правоустанавливающих документов» (пункт 2). Подобные правила в деятельности белорусских риэлтеров действуют уже давно.

Орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственное регулирование риэлтерской деятельности и деятельности саморегулируемых организаций, функции по надзору за деятельностью на рынке сделок с недвижимостью, определяется Правительством Российской Федерации после принятия Федерального Закона «О посреднической агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Одной из функций уполномоченного федерального органа является ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций и единого сводного реестра риэлторов.

Что интересного может быть для белорусского рынка?

Предлагаемые законопроектом российские нововведения интересны для учета в нормативных правовых актах о риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, в части: установления договорной оплаты за риэлтерские услуги в процентах от стоимости объекта недвижимости либо путем составления сметы; сочетание государственного регулирования (в том числе лицензирование риэлтерской деятельности) и саморегулирования риэлтерской деятельности (например, сертификация риэлтерских услуг) на основе повышения роли профессиональных корпоративных организаций, объединяющих юридических лиц, таких как Союз риэлтерских организаций. Реализация этих предложений обеспечит дальнейшее развитие эффективности риэлтерской деятельности, в первую очередь, ее качества.