Девальвация «вечной ценности»: с 2012 года земля в Минске подешевела на 28%, в Минском районе — на 15%

Кадастровая оценка земель служит ориентиром для точки переговоров между продавцом и покупателем. И чем свежее оценка, тем ближе она к рыночным реалиям. Результаты предыдущей кадастровой оценки земель вступили в силу в 2012 году. Спустя 5 лет специалисты Национального кадастрового агентства переоценили землю по всей республике. До 1 июня 2017 года результаты новой оценки будут проходить этап согласования и утверждения, а с 1 января 2018 года вступят в силу для исчисления земельного налога.

В Минске, где рынок недвижимости самый развитый, с 2012 года было заключено порядка 800 сделок в сегменте столичных усадеб. Этого хватило для того, чтобы оценить 80% земель (13 тыс. из 16 тыс. частных домовладений) только исходя из рыночных данных. В Минском районе доля домов, оценка которых была сделана на основании рыночной информации, несколько ниже: ее хватило для того, чтобы оценить 28% объектов.

Специалисты НКА разделили Минск на 130 микрорайонов, и около 40 из них содержали в себе, помимо многоквартирной, усадебную застройку. В июле 2016 года в Минске насчитывалось 16 122 домовладения и 700 тыс. квартир. То есть частные жилые дома составляли 3% от общего объема жилья столицы.

В каждой оценочной зоне был сделан анализ структуры рынка недвижимости. Анализировались такие показатели, как частота сделок, средняя стоимость, возраст и площадь дома, площадь земельного участка, а также материал стен. Специалисты получили распределение оценочных зон по каждому из этих параметров.

Сейчас, имея домовладение, его цену и основные характеристики, на основе анализа рынка недвижимости специалисты НКА могут рассчитать цену участка, на котором этот дом стоит.

Оценка показала, что с 2012 года стоимость земли под минскими усадьбами в среднем упала на 28% в долларах США и на 70% выросла в белорусских рублях. Причем глубина долларового падения цен увеличивалась от центра к окраине: например, внутри второго кольца земли подешевели лишь на 10%.

— Когда мы говорим о старой застройке и не очень статусной, удаленной от центра города — например, микрорайоне Ангарская — мы видим, что земля там с 2012 года упала в цене на 25−30%, — рассказал Алексей Хитро, специалист агентства, который подготовил отчет о предварительных результатах оценки столичных земель. — Но если говорить об элитной застройке — Дрозды, Национальная библиотека, Цнянка — то здесь мы наблюдаем незначительное падение — минус 10% за пять лет.

По мнению специалистов НКА, этот факт отчасти объясняется новой методологией расчета, отчасти — простой житейской мудростью: в кризис богатые богатеют, а бедные — беднеют.

— В половине случаев это обусловлено структурой застройки северных районов (Зацень, Цнянка, Новинки) и изменением методологии расчета, которую нам удалось усовершенствовать по сравнению с 2012 годом, — рассказал Алексей Хитро, специалист агентства. — Это не означает, что до этого она была неправильной, нам просто удалось разработать более детальный подход. И мы увидели, что средняя площадь земельных участков в окраиных районах значительно больше, чем в центре. Например, в Новинках участки по 10 соток, в сельхозпоселке — по 5 соток. А с увеличением площади земельного участка удельная стоимость квадратного метра снижается. Сейчас мы в полной мере это учитываем.

— С точки зрения рынка интенсивность падения цен тоже не была одинаковая. Недвижимость эконом-класса в кризис всегда дешевеет значительнее, чем элитная. На золотой земле в Веснинке живут обычные люди, держат старые дома, сельское хозяйство, но при этом торгуются до последнего. Зацень, Цнянка, Веснинка, ул. Филимонова — это места, где предложение ограничено, обеспеченные покупатели как были обеспеченными, так и остались, поэтому с приходом кризиса здесь почти ничего не изменилось.

— Дорогие зоны частной застройки в самом центре города не только избежали контрастного падения цен, но кое-где даже контрастно подорожали. Например, если до 2012 года за «Ареной-Сити» была только одна дорогая зона, сейчас элитная застройка поглотила и ул. Веснинка. Это одна из немногих столичных зон, где по сравнению с 2012 годом кадастровая стоимость земли значительно выросла. Жителям Веснинки лучше приватизировать свои участки в течение 2017 года, пока новые расценки не вступили в силу. Кроме того, с 1 января 2018 года для них значительно вырастет земельный налог, когда новые данные оценки вступят в силу для его исчисления.

Интересно, что в Минском районе цена земель в долларовом эквиваленте упала не так сильно, как в черте города — минус 15% за 5 лет. Если говорить о динамике рублевых цен, то с 2012 года земли Минского района подорожали втрое.

Четверть населенных пунктов Минского района настолько часто фигурируют в сделках купли-продажи недвижимости, что одной лишь информации по этим сделкам было достаточно, чтобы оценить кадастровую стоимость участков в этих населенных пунктах. Для оценки земель в остальных населенных пунктах специалисты опирались на такие факторы, как удаленность от Минска, асфальтированный подъезд к участку, близость железнодорожной станции, водных объектов и наличие инженерных коммуникаций (капитальный водопровод, газопровод, электричество). О результатах кадастровой оценки в Минском районе рассказывала Ольга Дедкова, специалист НКА.

Получается, людям, которые еще не успели приватизировать дачный участок или землю под коттеджем в Минском районе, не имеет смысла это делать до вступления в силу новых результатов оценки, ведь население по-прежнему предпочитает хранить деньги в валюте, стоимость земли в которой довольно существенно снизилась. Исключение составляют самые дорогие земли, которые находятся в непосредственной близости к столице и застроены статусной коттеджной застройкой. В топовой десятке таких населенных пунктов стоимость земли с 2012 года почти не упала, а кое-где даже незначительно выросла.

1. Д. Каменная Горка, Ждановичский c/c

2. Д. Копище, Боровлянский c/c

3. Д. Зацень, Папернянский c/c

4. Д. Цнянка, Папернянский c/c

5. А/г. Сеница, Сеницкий c/c

6. Д. Якубовичи, Папернянский c/c

7. Д. Лапоровичи, Папернянский c/c

8. Д. Дегтяревка, Ждановичский c/c

9. Д. Качино, Ждановичский c/c

10. Д. Дроздово, Боровлянский c/c