Результаты массовой оценки недвижимости можно будет оспорить

Напомним, что Национальное кадастровое агентство (НКА) завершило пилотный проект, который проводился в Кобринском районе Брестской области и Советском районе г. Минска, по кадастровой (массовой) оценке объектов недвижимости, основанной на рыночной информации. Предполагается, что созданная в ходе пилотного проекта технология оценки будет распространена на всю Беларусь и позволит перейти на взимание налога на недвижимость от кадастровой (рыночной) стоимости объектов.

Что делать, если результаты массовой оценки вас не устраивают?

Ответы на этот и другие вопросы искали эксперты в ходе Международной конференции «Массовое формирование и массовая оценка недвижимого имущества».

После представления пилотного проекта участникам конференции он обсуждался в 4 тематических группах.

В ходе работы тематической группы «Апелляции» экспертами были рассмотрены вопросы, напрямую связанные с подачей апелляций.

По словам Арвидаса Багдонавичюса, заместителя директора Государственного центра регистров Литвы, все эксперты пришли к мнению, что если полученная в ходе массовой оценки стоимость объекта недвижимости не удовлетворит собственника недвижимости, то ее можно обжаловать и заказать индивидуальную оценку.

Кто компенсирует затраты по индивидуальной оценке?

Но есть одно маленькое «но». Работы по массовой оценке обходятся государству примерно в 100 раз дешевле, чем выполнение индивидуальной оценки, которую оплачивает собственник. В некоторых случаях в процессе оценки, к примеру, уникальных не массовых объектов индивидуальными методами точность может быть выше, чем при кадастровой оценке. Кто в таком случае возместит расходы по производству индивидуальной оценки?

Арвидас Багдонавичюс сказал, что в ходе тематической дискуссии экспертами высказывались разные мнения, но был найден компромисс. Если результаты массовой и индивидуальной оценки слишком разнятся, то компенсировать расходы собственника на выполнение индивидуальной оценки могло бы государство, но в разумных пределах.

Если в ходе экспертизы заключения об индивидуальной оценке контролирующим органом будет обнаружено, что оценщик и собственник вступили в сговор, и результаты оценки будут вызывать сомнение, оценщик может даже лишиться аттестата.

Арвидас рассказал, что в переходный период количество апелляций на недостоверность оценки может быть достаточно большим. По крайней мере, так было в Литве и в других европейских странах. Но практика показывает, что через несколько лет оно постепенно снижается.

Куда можно обжаловать оценку?

Обжаловать массовую оценку при несогласии с характеристиками объекта недвижимости, взятыми за основу при определении его кадастровой стоимости, можно будет в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту расположения объекта.

Если объект не зарегистрирован, то в отношении него будет в общем порядке произведена техническая инвентаризация, а затем государственная регистрация. В отношении зарегистрированного объекта будет проведена проверка технических характеристик. Затем кадастровая стоимость будет пересчитана с учетом новых полученных сведений.

Все апелляции на недостоверность кадастровой стоимости объектов будут рассматриваться специальной комиссией, создаваемой при НКА. Она может либо отказать в жалобе, либо утвердить новый размер кадастровой стоимости объекта, либо в качестве новой кадастровой стоимости утвердить результаты индивидуальной оценки.

Однако Багдонавичюс акцентировал внимание на том, что для принятия решений должно быть создано несколько комиссий (в территориальных организациях по регистрации), чтобы слишком не затягивать весь этот процесс во времени. К тому же для выполнения этой серьезной и ответственной работы должны быть подготовлены специалисты, причем не только в Минске, но и в регионах.

На период рассмотрения апелляции отводится 6 месяцев. «Этого времени должно хватить и для выполнения оценки, и для представления апелляции», — уточнил специалист.

Какие факторы лучше не учитывать при оценке

В ходе тематической дискуссии также обсуждался вопрос, сколько и какие факторы должны учитываться при выполнении массовой оценки недвижимости, и как они могут влиять на стоимость. Эксперты сошлись во мнении, что при выполнении кадастровой оценки должны учитываться как минимум три фактора. Но они должны отвечать за достоверность оценки и быть понятными, чтобы не возникало интерпретаций.

Конечно, порой сложно определиться с факторами, зачастую они могут носить субъективный характер. Арвидас привел один пример, рассмотренный в ходе дискуссии. Как такой фактор, как вид на море, влияет на стоимость объекта, повышает ее или, наоборот, снижает? Должен ли он вообще учитываться при оценке?

Оказалось, что красивый вид на море повышает стоимость объекта. Но если из окна открывается вид на причал с грузовыми кораблями — этот фактор снижает стоимость. Как, в принципе, и вид на многолюдный пляж, хотя некоторым людям это нравится, и они готовы доплатить за него.

— При оценке объектов для целей апелляций такие факторы, которые можно интерпретировать по-разному, не стоит учитывать, — заключил эксперт.

Кто может подавать апелляцию?

В ходе дискуссии по данному вопросу также высказывались различные мнения. Но эксперты сошлись на том, что, безусловно, инициатором обжалования стоимости должен выступать собственник объекта.

Также было высказано мнение, что подавать апелляции могут и арендаторы имущества, поскольку они наравне с собственниками уплачивают налоги.

Однако, что касается арендаторов, то в их апелляциях может быть указана стоимость, намного меньшая, чем в апелляции собственника, который, к примеру, приобретал недвижимость с использованием банковского кредита, поскольку снижение стоимости имущества позволит снизить и арендную плату за его использование.

Подавать апелляции могут и местные органы власти. Но кто бы ни был инициатором обжалования оценки, она должна быть выполнена независимым оценщиком.

Основные предложения по производству массовой оценки

В ходе работы тематической группы «Массовая оценка» эксперты также пришли к выводу, что количество факторов, используемых в моделях массовой оценки, должно быть тщательно исследовано. Необходимо использовать те из них, которые наиболее существенно влияют на стоимость и не дублируют друг друга.

— Белорусский рынок недвижимости находится в стадии развития, и слишком большое количество факторов оценки может исказить истинное положение дел на нем. Вначале лучше применять минимальное количество факторов. Со временем можно будет развивать модели оценки, если, конечно, это понадобится, — сказал Ханс Седерблом, старший экономист по недвижимости Национальной администрации Швеции по картографии, кадастру и земельной регистрации (Lantmäteriet).