Налоговая реформа: налог на жилую недвижимость в Минске может вырасти в 2 раза

Напомним, что Национальное кадастровое агентство (НКА) завершило пилотный проект, который проводился в Кобринском районе Брестской области и Советском районе г. Минска, по кадастровой (массовой) оценке объектов недвижимости, основанной на рыночной информации.

Специалисты НКА всесторонне представили проект на Международной конференции «Массовое формирование и массовая оценка недвижимого имущества». Затем с участием международных экспертов из Швеции, Словении, Словакии, Сербии, Молдовы, Литвы, Латвии и Дании он обсуждался в 4 тематических группах. На следующий день выработанные в ходе дискуссий предложения, замечания и дополнения были представлены участникам конференции.

Активное участие в пилотном проекте принимало Министерство по налогам и сборам (МНС). Предполагается, что созданная в ходе пилотного проекта технология оценки будет распространена на всю Беларусь и позволит перейти на взимание налога на недвижимость от кадастровой (рыночной) стоимости объектов.

В Минске для физлиц налог может вырасти в 2 раза

После завершения пилотного проекта и получения информации от НКА о наличии объектов недвижимого имущества и результатах их оценки в МНС сопоставили две информационные базы. Одна из них находится в министерстве и используется для исчисления гражданам налога на недвижимость и землю. Вторая база получена в рамках проведения пилотного проекта.

— Обозначилась проблема, которая требует решения. Мы, налоговики, при начислении налогов отталкиваемся в первую очередь от человека — плательщика налогов. Информация об объекте, в отношении которого уплачивается налог, является вторичной для нас. Однако при оценке объектов в ходе пилотного проекта за основу был взят не человеческий фактор, а сам объект. Его собственник — плательщик налогов — ушел на второй план, — сказала Ирина Криворощенко, заместитель начальника главного управления налогообложения физических лиц МНС.

Полностью сопоставить и сделать анализ этих двух информационных баз в министерстве не удалось. В разных регионах сравнили только от 10% до 51% объектов. Информация оказалась приблизительно одинаковой.

— Мы получили поле для дальнейшего создания единой базы объектов, которая должна использоваться как налоговыми органами, так и оценочными организациями. Хотелось бы, чтобы совпадение информации об объектах было полное, — уточнила Ирина.

На сегодняшний день плательщиками налога на землю и на недвижимость являются две категории граждан — собственники, получившие правоустанавливающие документы, и пользователи — будущие собственники, которые владеют объектами недвижимости, но еще не оформили документы на них.

В Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) ведется учет только собственников с правоустанавливающими документами. В налоговой же базе МНС плательщикам являются собственники с документами и без них. Но вторые владеют объектами недвижимости.

— Для нас очень важно, что в рамках пилотного проекта были выявлены все объекты. Нам хотелось бы, чтобы полный учет объектов был и в МНС. Должна быть одна общая база объектов, — дополнила специалист. — Возможно, владельцы незарегистрированных объектов, которых выявило НКА в ходе пилотного проекта, не являются плательщиками налогов. А это уже потеря бюджетных средств.

Налоговики отмечают, что кадастровая стоимость объектов, полученная в ходе реализации пилотного проекта, отличается от той стоимости, по которой сегодня исчисляется налог. Она максимально приближена к рыночной. Стоимость, применяемая налоговыми органами сегодня, не основывается на рыночных инструментах и не имеет никакого отношения к рынку недвижимости.

Для целей налогообложения, как правило, используется расчетная стоимость, которая рассчитывается достаточно просто. Берется площадь объекта и умножается на стоимость квадратного метра (по типу застройки), утвержденного правительством. Самая высокая она в Минске, затем идут областные города, крупные районные центры и т. д. Она усредненная, основанная на общих подходах.

Ирина Криворощенко привела пример Советского района г. Минска. Здесь кадастровая стоимость объектов жилой недвижимости в среднем получилась в 2 раза выше по сравнению с усредненной стоимостью, используемой при исчислении налогов сегодня. Есть примеры, когда она выросла в 5−7 раз.

В Кобрине кадастровая стоимость объектов жилой недвижимости выросла в 1,5 раза. Зато стоимость объектов в сельской местности в Кобринском районе, по которой исчисляется налог, стала больше, чем их реальная рыночная стоимость.

— Поэтому, если мы будем применять полученную в ходе реализации пилотного проекта кадастровую стоимость в качестве налоговой базы, то в целом налоговая нагрузка на граждан увеличится в 2 раза. Ровно на столько вырастут и налоговые поступления в бюджет, — резюмировала Ирина Криворощенко. — Но в малых городах и сельской местности налоговая нагрузка снизится.

Ирина Криворощенко также рассказала, что кадастровая стоимость может использоваться для исчисления налога на доходы граждан.

— Во всем мире есть практика, что граждане с получаемых доходов уплачивают налоги. В Беларуси также ряд доходов физлиц могут приходиться на доходы от объектов недвижимости в виде арендной платы, от продажи объектов и наследства, например, дарения, — уточнила специалист. — Недвижимость сама по себе — это есть отражение уровня доходов человека. Если он имеет дорогую недвижимость — значит, у него большие доходы. Но легальные ли они, уплачиваются ли с них налоги? Выявив такие доходы, мы привлечем дополнительные поступления в бюджет. Если обнаружится несоответствие доходов и расходов, этот человек становится субъектом для проведения в отношении него контрольных мероприятий.

Существенно вырастет налоговая нагрузка и на предприятия

Сегодня в Беларуси организации уплачивают налог на недвижимость и земельный налог. В качестве налогооблагаемой базы объектов недвижимости используется остаточная стоимость (первоначальная стоимость с учетом амортизации). С учетом инфляционных процессов, не обязательной ежегодной оценки, возможности начисления ускоренной амортизации остаточная стоимость объекта может снизиться чуть ли не до нуля за достаточно короткое время.

— Получается, что объект есть, он хороший, мы его облагаем налогом, но поступлений от него в бюджет нет. Например, две организации занимаются одним видом деятельности и приобретают два близко расположенных друг к другу одинаковых здания. Уплачивают примерно равный налог. Но через 10 лет остаточная стоимость объектов снижается, а вместе с ней и налоговые отчисления. Но одна организация продает свое здание по рыночной стоимости. В этом случае остаточная стоимость будет формироваться по уже другой, более высокой стоимости. Как итог, две организации в двух одинаковых зданиях, расположенных в одной экономико-планировочной зоне, уплачивают совершенно разный налог, — привела пример Татьяна.

Сопоставив остаточную и кадастровую стоимость объектов были получены совершенно разные результаты вне зависимости от месторасположения объектов, которые отличались в 2−3 раза. Вывести какую-то логическую формулу: стоимость каких объектов выросла, а каких снизилась — не удалось. Хотя в большинстве случаев стоимость капстроений увеличилась, рассказала специалист.

По результатам пилотного проекта налоговики пришли к выводу, что система налогообложения для организаций нуждается в реформировании. Остаточная стоимость, формируемая в сложившихся условиях, — нелогичная и несправедливая, и налоги должны исчисляться от более предсказуемой кадастровой стоимости.

В результате оценки объекта как единого целого (земля плюс строение на ней) его стоимость сильно отличалась от той кадастровой стоимости, которая используется для исчисления земельного налога сейчас. Причиной тому стали разные подходы к оценке, дедолларизация, инфляционные и девальвационные процессы. Особенно выросла стоимость земельных участков за пределами населенных пунктов.

Сейчас, при невысокой кадастровой стоимости участка ставка земельного налога установлена не в процентах от кадастровой стоимости, а в фиксированной сумме. Если для исчисления налога будет взята кадастровая стоимость единого объекта, то для всех участков ставка земельного налога будет исчисляться в процентах, а значит, вырастет.

— Пока мы не говорим об объединении двух налогов. Но мы ставим вопрос о том, что кадастровая стоимость должна быть взята за основу исчисления налога на недвижимость и на землю с применением методологии, используемой в рамках реализации пилотного проекта, — уточнила специалист.

Какие получены результаты

Татьяна Ковальчук рассказала, что если бы в 2016 году в качестве налоговой базы была взята кадастровая стоимость, полученная в рамках реализации пилотного проекта, вместо той базы, которая используется сегодня, то налог на недвижимость в Кобрине и Кобринском районе вырос бы на 20% по сравнению с ныне существующим. В Минске он превышал бы существующий сегодня на 71%. «Это очень большая сумма», — добавила Татьяна. В Кобрине земельный налог был бы увеличен на 13%, в Минске — на 10%.

Если бы результаты оценки были сейчас распространены на всю территорию Беларуси, то во всех районных центрах, где населения больше, чем в Кобрине, налог на недвижимость вырос бы на 45%. В небольших районных городах, где проживает меньше людей, чем в Кобрине, налог в среднем увеличился бы на 10%. Земельный налог был бы примерно одинаковый.

Если сегодня вся Беларусь платила бы налоги исходя из кадастровой стоимости, то налоговых поступлений было бы получено в среднем на 50% больше, чем их поступает сегодня, земельного налога — на 10%.

В целом в структуре налогов налог на недвижимость и налог на землю составляют 8%.

— На самом деле, это много. Но если к этим 8% мы добавим еще 50%, то получим большое увеличение налоговой нагрузки. Для крупных предприятий это очень пагубно, — уточнила Татьяна.

Но для некоторых промышленных предприятий, наоборот, происходит снижение налогового бремени.

К каким выводам пришли эксперты

Как рассказала Татьяна Ковальчук, большинство экспертов склонилось к тому, что максимально возможной и справедливой налоговая система будет только в том случае, если налог будет исчисляться от кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. Однако при этом надо применять минимальное количество ставок. В Беларуси возможны 2 ставки — для организаций и граждан, или вообще одна, максимально близкая.

Принятие решения о переходе на исчисление налогов от кадастровой стоимости в значительной степени — это политическое решение. Поэтому отраслевое министерство должно провести соответствующую работу и убедить правительство (а именно за ним остается последнее слово), что принятие такого решения необходимо.