Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

$1.254 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

А ваше товарищество собственников законно? Спустя три года работу минского ТС признали неправомерной. Члены товарищества в шоке

21.11.2016 18 14297

Сегодня довольно много минчан являются членами товариществ собственников либо ЖСПК. Как правило, мало кто из них знает законодательство и вникает в работу председателя и правления то ли по причине своей занятости, то ли из-за безразличия. Но найдутся и сведущие в этом вопросе члены товарищества собственников, которые своей бурной деятельностью поставят всю его работу под откос.

23 октября 2013 года на общем собрании было принято решение о создании товарищества собственников (ТС) жилого дома № 77 по ул. Притыцкого. Кроме того, согласно первому протоколу ТС на собрании путем голосования были избраны действующие в настоящее время правление и ревизионная комиссия.

20 октября 2016 года администрация Фрунзенского района, на территории которой находится данное ТС, направляет на адрес товарищества письмо, в котором говорится, что деятельность ТС с момента его создания признается неправомерной.

Она ссылается на ст. 207 ЖК, где говорится, что ТС считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим наименованием.

Согласно п. 2 ст. 213 ЖК членами ТС являются участники совместного домовладения, в том числе не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против — со дня государственной регистрации ТС.

Получается, что на момент проведения первого общего собрания данное ТС не было создано, а значит, избрание членов правления, председателя правления и членов ревизионной комиссии на нем является неправомочным.

В письме также говорится, что на ближайшем заседании администрацией будет рассмотрен вопрос о назначении в ТС уполномоченного лица по управлению общим имуществом товарищества.

Кроме того, администрация ссылается на указ Президента № 538 от 14 октября 2010 года, где говорится, что уполномоченное лицо в течение одного месяца со дня принятия местным исполкомом решения о его назначении вносит на рассмотрение общего собрания кандидатуру на должность председателя правления.

Члены товарищества запаниковали

— Из письма следует, что избрание членов правления, председателя и ревизионной комиссии неправомерны. Все последующие выборы тоже неправомерны, так как их проводили и протоколировали неправомочные члены правления и председатель. Целый клубок неправомочностей, — сетует член товарищества Екатерина Наумович. — Между тем признание решений общего собрания неправомочным — исключительная прерогатива суда, а не чиновников. Но и отмена решения чиновников — к сожалению, должна происходить в судебном порядке. Или члены ТС нашего дома должны провести новые выборы (председателя, правления, ревизионной комиссии). Что само по себе задача очень непростая, поскольку наш дом заселен менее чем наполовину. К счастью, собственники, которые живут в доме, видят и ценят результаты работы председателя и правления, которые налицо. У нас в доме «коммунизм» в рамках одного товарищества. Возникает какая-то проблема — жильцу не надо куда-то часами звонить (по номеру 115) по своей проблеме. Спустился вниз, в консьержную, если председатель там — озвучил проблему, или написал заявку у консьержа. Можно не сомневаться, что в тот же день пойдет работа.

Однако многие собственники, которые в доме не живут, не проявляют активности при проведении выборов. В результате все наши попытки провести очное собрание заканчиваются одинаково — явка 23−24% от общего числа собственников, соответственно нет кворума, переходим к проведению собрания методом письменного опроса. Вызваниваем, упрашиваем принять участие в голосовании.

Кроме того, собственники, которые не живут в доме, «питаются» сплетнями из интернета, вместо того чтобы просто зайти в дом, вытереть ноги о фирменный коврик с цифрами «77» на нем, пройти по ухоженному холлу, проехать на чистеньком лифте на свой этаж, обратить внимание на светильники на этажах с датчиками звука, на цветы в лифтовых. Предлагаем также зайти в консьержную, обратить внимание на систему видеонаблюдения, которая собственникам не стоила ни рубля. Сравните наш дом с другими и признайте, что он — ухоженный, досмотренный. Это означает, что работа по управлению им проводится качественно, и это дорогого стоит.

Екатерина говорит о том, что почти все ТС за последние 10 лет в Минске создавались как под копирку — по одному и тому же алгоритму, когда на первом собрании дольщиков первым пунктом голосовали за создание ТС, а затем за правление, председателя и ревизионную комиссию. Получается, что они тоже неправомерны?

— Может быть, по букве закона и есть нарушения, но возникает вопрос, кто их именно допустил? Получается, что застройщик должен был зарегистрировать ТС и только потом организовывать первое собрание. В нашем случае, проводить второе собрание сразу после регистрации ТС — это абсурд. Собрать 150 собственников не так просто. И что от этого изменилось бы? Правление было избрано, и три года безвозмездно тратило свое время на решение вопросов дома. То есть фактически являлось добросовестным. Избытка желающих участвовать в правлении ни тогда, ни сейчас нет, — говорит один из членов правления Дмитрий.

Откуда ноги растут

— У нас возникла небольшая конфликтная ситуация с некоторыми членами товарищества, которая вылилась в достаточно большой поток жалоб в администрацию Фрунзенского района и другие инстанции, — говорит и.о. председателя правления ТС Александр Веко.

Со своей стороны Екатерина Наумович добавляет, что в доме проживает Зайцев О.Н., который является автором большинства жалоб. Сейчас по срокам он закончил свою деятельность в ревизионной комиссии, хотя избирался в нее, не будучи ни собственником, ни членом товарищества. Но собрание на тот момент этого не знало и было введено в заблуждение.

Второй член ревизионной комиссии Гоброва Е.Е. Она тоже не является собственником. Доверенность предоставила только в мае 2016 года.

— Согласно ЖК в ревизионную комиссию могут входить только собственники. Возможно, члены ревизионной комиссии сами этого не знали и ввели в заблуждение собрание. За них проголосовали. Наша ревизионная комиссия изначально была неправомерна. Но это не являлось сутью конфликта, — говорит Екатерина.

В чем же суть конфликта?

Александр говорит о том, что администрация Фрунзенского района не ставит под сомнение правомерность создания ТС, а только выборы членов правления, председателя и ревизионной комиссии. От имени товарищества были заключены трудовые договоры с председателем и и.о. председателя. Члены правления работают на безвозмездной основе. Но принятые ими решения ставятся под сомнение. А это уже большая проблема.

В частности, Зайцев О.Н. отказался от оплаты труда консьержей (их сегодня в товариществе 4) и обосновал это тем, что они относятся к дополнительным услугам. Нанимать консьержей или нет — этот вопрос обсуждался на первом собрании ТС, и решение о приеме их на работу было принято единогласно. Причем господин Зайцев тоже голосовал «за», рассказывает Александр.

Однако спустя время он отказался оплачивать услуги консьержей и в одностороннем порядке расторг договор. «Одна из обязанностей председателя правления товарищества заключается в том, чтобы следить за исполнением решений общего собрания. У нас есть решение о приеме на работу консьержей. Дополнительное соглашение по квартире, в которой проживает Зайцев О.Н., тоже есть. На каком основании, не превышая своих полномочий, я могу дать распоряжение не выставлять плату за эту услугу данному гражданину? Не могу», — уточняет и.о. председателя правления.

К слову, на сегодняшний день расходы на содержание консьержей составляют порядка Br7 в месяц, однако фактически к оплате выставляется только Br2. Остальные деньги компенсируются за счет арендной платы двух помещений, принадлежащих ТС.

Неоднократно от Зайцева О.Н. поступали жалобы на плохую работу вентиляционных шахт в доме. «Я, как инженер, поднимался на чердак и лично проверял вентиляционные шахты до уровня пятого этажа. Нарушений не нашел. При посещении квартиры обнаружил, что в ней нет вентиляционной решетки с обратным клапаном, предусмотренной проектом», — рассказывает Александр. — От Зайцева О.Н. также поступило предложение на заседании правления о создании сайта нашего ТС. Он предложил за некоторую плату «наполнять сайт свежей информацией». Предложение даже было выставлено на голосование. Ожидаемо, собственники не поддержали идею потратить деньги ТС на сайт. Собственно, зачем?

Было несколько замечаний от двух членов ревизионной комиссии Зайцева О.Н. и Гобровой Е.Е. о деятельности товарищества с момента вступления в должность и.о. председателя правления товарищества, то есть с мая 2016 года.

— Они попросили меня предоставить документы для проверки, мы согласовали время, и я их предоставил. Наученный горьким опытом, я предоставил список документов под роспись. На следующий день меня вновь попросили предоставить документы на проверку, но уже с момента создания товарищества. Я посчитал, что это не моя компетенция каждый вечер проводить время с членами ревизионной комиссии. При этом запрос звучал так: «согласно актам товарищества». Я поднял акты ревизионной комиссии товарищества за 2014 и 2015 годы. Никаких замечаний по ним не было. Но перед вступлением меня в должность членами ревизионной комиссии было дано заключение, рекомендации и сделаны выводы, на которые в свое время был дан ответ. Поэтому трактовать их как акт я не мог, — говорит Александр.

Порядка 70% замечаний от ревизионной комиссии в лице двух членов правление признало и приняло к исправлению. Были замечания и рекомендации частного характера — например, создание сайта за счет средств товарищества. Этот вопрос был вынесен на общее собрание, и собственники его не поддержали.

После этого поток жалоб пошел не только в администрацию района, но и в другие инстанции, включая МВД.

— Я допускаю, что человек так действовал на основе неприязни лично ко мне. Для кого-то я — нормальный человек, а для кого-то — слишком жесткий или слишком мягкий. Но теперь я готовлюсь передать документы по товариществу уполномоченному лицу, — говорит Александр.

Отстаивать свои права пришлось в администрации

16 октября инициативная группа пошла искать правду на прием к главе администрации Цурану Артему Николаевичу.

— Сегодня на приеме нас было 6 человек. Мы пришли с подписями других членов товарищества и объяснили, как мы ценим наше правление и нашего председателя. Глава администрации внимательно выслушал и понял наше беспокойство. Понятно и то, что в нашем районе много товариществ, где, подобно нашему, сразу избирались бы и правление, и председатель, — рассказывает Екатерина. — Понимает проблему и Лобко Артем Юрьевич. Однако коллегиальное решение в составе 13 человек в отношении нашего ТС уже администрацией принято.

Оспаривать решение администрации в суде — процесс долгий. Поэтому новому уполномоченному надо быстро вступить в должность, принять дела и проводить общее собрание по выбору членов правления, председателя и ревизионной комиссии.

Со своей стороны в администрации пообещали, что они сделают все возможное, чтобы быстро организовывать общее собрание методом письменного опроса.

Демократия — это работа

— Надеемся, что ситуация с нашим ТС послужит уроком для многих собственников. Если вы видите, что вашей собственностью управляют качественно, не давайте в обиду своих председателей! —ратует Екатерина. —  Не ждите, что у профессиональных жалобщиков закончатся чернила, и они перестанут кляузничать. Ваша задача — донести до администрации альтернативную точку зрения вовремя (до того, как по вашему товариществу собственников будут принимать решение).

Комментарий в тему:

Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости:

— Напрасно члены ТС ищут виновных в администрации района и Мингорисполкоме. В соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь № 1 от 16.01.2009 г. регистрация товариществ собственников осуществляется на основании заявительного принципа в день подачи документов, необходимых для ее проведения. Если застройщик предоставил необходимые документы, регистрирующий орган не обязан проверять, в частности, содержание протокола общего собрания.

Исправить ситуацию, по нашему мнению, может имеющее кворум для принятия решений общее собрание, на котором будут избраны правление, председатель правления и органы контроля. Информация о невозможности организовать такое собрание преувеличена — на нашем сайте www.jildom.com в разделе «Центр консультаций» есть пошаговая инструкция, как добиться кворума практически в любой ситуации, в том числе с помощью делегирования прав представлять интересы собственников квартир, не проживающих в доме.

Другой вопрос, а учит ли кто-либо застройщиков организации и проведению общего собрания, разъясняет, какие вопросы относятся к компетенции собрания по выбору способа управления совместным домовладением, а какие нет? Некоторые общие собрания вообще проходят на улице, и по определению не являются правомочными. Эта ситуация (доминирование совместных домовладений в структуре городского жилья Беларуси, отсутствие профессиональных управляющих и информированных собственников квартир) уже неоднократно была озвучена.

Для исключения проблем в будущем, необходимо ввести в практику такой документ, который успешно применяется в Китае, Болгарии, Германии и многих других странах. Это правила (декларация), которые разрабатывает застройщик дома и согласовывает с профильными органами госуправления на предмет соответствия национальному законодательству (до ввода дома в эксплуатацию и до продажи первой квартиры). В этих правилах, в том числе, подробным образом описывается процедура организации и проведения первого собрания, последующих собраний.

Дается перечень общего имущества, указываются обязанности собственников помещений, конструктивные особенности дома и перечень необходимых работ для поддержания в исправном состоянии инженерных сетей, границы земельного участка и ограничения, с ним связанные. Новый собственник помещения до покупки знакомится с этими правилами, а после нее письменно обязуется их выполнять. Или ищет себе квартиру в другом доме. Внести изменения в такие правила в дальнейшем можно лишь при 100% согласии всех собственников помещений.

Управление общим имуществом многоэтажки без детально прописанных правил крайне затруднительно, так как конфликт интересов разных собственников проявляется в том или ином виде постоянно. Общее законодательство (Жилищный кодекс, Гражданский кодекс) имеет много противоречий и пробелов. Как результат, в практической деятельности ТС и ЖСПК возникает много ошибок, которые не заметны и кажутся незначительными, но при определенной настойчивости членов этих организаций могут привести к отмене решений общих собраний и парализовать деятельность указанных некоммерческих организаций.

Фото: Феликс Сиваков

Есть что сказать?

Эксклюзив Realt.by

Витрина

ЖК "Променад", р-н Лебяжий

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Рассрочка от застройщика

Контакты: +375 44 561 86 18

ЖК «Гранд Авеню»

Стартовали продажи квартир-студий от 1 140 долл. за метр! АКЦИЯ на 3-комнатные квартиры от 990 долл. за м.кв. Панорамное остекление, свободная планировка, два санузла.

КРЕДИТ на квартиры

Контакты: +375445343000

ЖК «Квартал на Грушевке»

Жилой комплекс состоит из шести многоэтажных домов, два надземных шестиэтажных паркинга вместимостью на 600 машино-мест, оборудованные две детские площадки, спортивная площадка для WorkOut.

Рассрочка до 4 лет!

Контакты: +375 29 340-5...