Как защититься арендодателям от недобросовестных арендаторов? Схема ухода от арендной платы

Сегодня расскажем об одной такой схеме, с которой с нами поделился один минский арендодатель. Сразу оговоримся. Поскольку в отношениях между компаниями — бывшими арендодателем и арендатором — еще не поставлена жирная точка, мы называем их имена лишь условно.

Итак, в конце апреля 2015 года компания с условным названием «А» (арендодатель) заключила договор аренды нежилого помещения в ТРЦ GreenCity с компанией «В» (арендатор). Соучредителем фирмы, арендующей офис, на момент заключения договора аренды был Иванов И.И.

При этом согласно Гражданскому кодексу арендатор был вправе, но только с согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Однако компания «В» (арендатор) без согласия арендодателя сдала в аренду офис компании «С», которая зарегистрировалась по адресу: г. Минск, ул. Притыцкого, д. 156 (ТРЦ GreenCity). Этот факт подтверждается выпиской из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Руководителем и учредителем фирмы «С» также был Иванов И.И.

Через 7 месяцев, с декабря 2015 года, арендатор (компания «В») перестал вносить арендные платежи, а с января 2016 года и по оплате расходов по содержанию, эксплуатации арендованных помещений, отоплению, энергоснабжению, коммунальным и иным услугам.

Арендодателю не удалось взыскать задолженность, и он был вынужден обратиться в нотариальные и судебные органы за ее взысканием.

Что делает арендатор? В середине января 2016 года, после получения претензии от арендодателя об уплате задолженности, арендатор меняет состав собственников имущества. В результате отчуждения долей в уставном фонде собственниками имущества фирмы «В» становятся две пенсионерки — Петрова А.А. и Сидорова В.В., которые предположительно являются родственниками учредителей компании «С» (по сути, того же Иванова И.И.).

В конце марта текущего года компания «В» (арендатор) была реорганизована в новую компанию «D». Ее учредителем стала одна из пенсионерок компании «В» Сидорова В.В.

Таким образом фирма «D» стала правопреемником реорганизованной компании «В» (арендатора), в том числе по всем правам и обязанностям по договору аренды нежилого помещения в ТРЦ GreenCity.

Дальше происходит следующее. Сидорова В.В. продает свою долю в уставном фонде компании «С» гражданину Эстонии, с апреля 2016 года прекращает свою деятельность и присоединяется к новой компании «Е», которая в свою очередь становится правопреемником всех прав и обязанностей, в том числе по неисполненному договору аренды компании «D».

В ходе проверки, осуществленной судебным исполнителем отдела принудительного исполнения Минского района, установлено, что компания «Е» денежных средств и имущества не имеет. С руководством компании связаться не удается, так как оно находится за пределами Республики Беларусь.

В настоящее время фирма «В» (арендатор) находится в стадии ликвидации на основании решения собственника.

В компании «А» (арендодатель) полагают, что фирма «С» получила в пользование помещения в GreenCity обманным путем. Со своей стороны Иванов И.И. умышленно заключил договор аренды от имени неплатежеспособной компании «В», которая не осуществляла предпринимательскую деятельность. По мнению арендодателя, Иванов А.А. своими действиями избавлял от материальных затрат собственную фирму «С» и сберегал ее денежные средства.

В итоге, считают в компании «А», действия Иванова И.И. повлекли причинение ущерба их компании «А» на сумму порядка $ 30 000, что подтверждается судебными приказами.

Распространены ли подобные схемы ухода от арендной платы? Удастся ли арендодателю взыскать задолженность по арендным и другим платежам? С этими и другими вопросами мы обратились к Денису Богданову, адвокату, руководителю практики строительства и недвижимости компании REVERA.

Комментарий специалиста:

— Не могу сказать, что такие схемы ухода от арендной платы в практике случаются часто. Скорее, это исключение из правил. Чаще всего подобные действия являются следствием сложного финансового положения должника.

И в практике работы, и по статистическим результатам видно, что неплатежеспособных компаний становится все больше. Реструктуризация долгов, в том числе и арендных платежей, для должников является одной из возможностей оставить наплаву хотя бы часть бизнеса.

Если давать оценку конкретно этой ситуации, то, возможно, действия компании (арендатора) были изначально преднамеренными, а возможно, стали результатом сложной финансовой ситуации, в которую попала компания. Однозначно об этом сказать сложно без детального разбора ситуации.

Поскольку арендодатель обращался даже в Следственный комитет с просьбой провести проверку в отношении Иванова И.И., то государственные органы дадут оценку этой ситуации, в том числе о наличии в действиях причастных лиц состава преступления. Но, на мой взгляд, вероятность привлечения Иванова И.И. к уголовной ответственности достаточно мала. В том числе по причине того, что эти действия вряд ли были задуманы заранее, так как арендатор на момент заключения договора аренды вел хозяйственную деятельность и несколько месяцев вносил арендную плату. В дальнейшем все проведенные корпоративные процедуры были предусмотрены законодательством.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, арендодателю нужно было еще до заключения договора аренды проверить, какой бизнес ведет потенциальный арендатор и является ли в перспективе платежеспособным.

Кроме того, арендодателем, по сути, было проигнорировано и то, что без его согласия по договору субаренды по данному адресу была зарегистрирована другая фирма. По большому счету, договор субаренды можно признать впоследствии недействительным. Как правило, в договорах аренды предусмотрены штрафные санкции либо возможность расторжения договора в случае несанкционированной передачи объекта в субаренду.

Более того, арендодатель, судя по всему, проигнорировал реорганизацию должника, в результате которой долг был передан новой компании. По законодательству у арендодателя была возможность предъявлять требования к компании. Бездействие позволило арендатору на законных основаниях переложить свой долг на другую компанию.

Многие моменты, которые мог бы использовать в свою пользу арендодатель, уже упущены. Применительно к Иванову И.И., остаются теоретические шансы привлечь его к субсидиарной ответственности как к одному из учредителей компании «В» (арендатор), но сделать это будет очень сложно и затратно. Причем отсутствует гарантия, что в итоге будет достигнут положительный результат.

— Денис, если предположить, что арендодатель обратился к вам как к адвокату выступать в суде и защищать его интересы, вы взялись бы за это дело?

— Мы, конечно, оценили бы перспективы этого дела, исходя из всего имеющегося пула информации и документов, и уже после этого разговаривали бы о целесообразности продолжения защиты интересов арендодателя.

— По каким вопросам чаще всего сегодня к вам обращаются за помощью?

— По вопросам арендных отношений мы работаем достаточно часто, но в большей степени стараемся предупредить конфликты или обезопасить интересы лица еще на стадии подготовки договора. Но, безусловно, иногда приходится отстаивать интересы и посредством участия в судебных процессах.

Если говорить в целом об аренде, то эти дела в большей степени не сложные, но бывают и исключения, конечно.

По сравнению с предыдущими годами сейчас возросло количество дел, связанных с коммунальными и эксплуатационными расходами на содержание помещений, в том числе споры между собственниками. Такие споры в основном касаются размера таких расходов.

Полагаю, что увеличение такой категории споров обусловлено экономической ситуацией.

Так как на сегодняшний день еще не сложилась однозначная судебная практика, какие расходы можно считать обоснованными, а какие нет, такие дела вызывают много вопросов.