Рынок офисов: время работает на арендаторов

Оценку рынка офисов в Минске и рекомендации дали международные консультанты в сфере недвижимости Colliers International в Беларуси на проходившей 9 апреля конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог». Мероприятие было организовано порталом «Про бизнес.».

Большое количество и низкое качество

В 2015 году в Минске введено в эксплуатацию 13 новых бизнес-центров общей площадью 97,5 тыс. кв.м. В их число вошли такие объекты, как «Башня Европы» (БЦ «Титан», 2-я очередь, 3-я — 26-этажная башня), «Кирофф», «Градиент», «Орлан», «Зеленый Луг», «Гермес», «Титан» (1-й пусковой комплекс 2-й очереди) и др. Это обеспечило суммарный прирост офисных площадей на 12,8%.

Ожидается, что в 2016 году рынок прирастет еще на 276 тыс. кв. м площадей, или примерно на 30%, и составит более 1 млн кв.м.

По мнению Дениса Четверикова, директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси, на фоне роста предложения качество площадей остается практически неизменным на протяжении многих лет.

— Есть мнение, что с 1998 года эволюция на рынке офисов происходит с очень маленькой скоростью. Но есть и другая точка зрения, что рынок вообще не подвергается никакой эволюции. У нас есть все основания полагать, что за 20 лет с качественной точки зрения офисы почти не изменились, — сказал Денис Четвериков.

Международный консультант не отрицает, что в последние годы стали более привлекательными фасады зданий, модернизировались инженерные системы. Но что касается планировочных решений этажей и помещений, то они по-прежнему остаются нефункциональными.

— Мы давно работаем на рынке. Больше всего нас удивляет то, что количественное предложение офисов не отвечает требованиям международных арендаторов. Ведь именно их хотели бы видеть у себя все девелоперы. Они имеют перспективный план работы не на полгода и не на год, а, как правило, на 5−10 лет и являются исправными плательщиками. С таким надежным арендатором девелопер обеспечен постоянным доходом от арендной платы, — поделился с участниками конференции практическим опытом работы Андрей Алешкин, директор брокерского отделения и партнер Colliers International в Беларуси.

Специалист рассказал о требованиях, которые предъявляют международные арендаторы к офисным помещениям. Безусловно, они хотят работать в бизнес-центрах класса, А с большими парковками, скоростными лифтами, удобными планировками, конференц-залами и т. д. и весьма заинтересованы в зеленых зданиях.

— Но основная проблема заключается в том, что в Минске нет ни одного здания с набором таких характеристик. Если есть парковка, то нет фальшпола. В бизнес-центрах преобладает коридорная планировка, которая не соответствует требованиям международного арендатора. Зеленых зданий вообще нет, — уточнил Андрей Алешкин. — Нам нечего предложить международным компаниям.

Со своей стороны Денис Четвериков добавил, что, согласно маркетинговым исследованиям, в Минске на класс, А претендуют от 15 до 20 зданий. Однако по классификации Colliers International в Беларуси к классу А, да и то с натяжкой, можно отнести лишь одно здание Velcom. Получается, что доля качественных офисных площадей составляет примерно 2% от общего количества.

В то же время существует международная классификация зданий по классам (их всего 8), которая учитывает 116 параметров (баллов).

— То есть, если кто-то из девелоперов хочет иметь качественное офисное здание класса А, куда бы пришли международные арендаторы, оно должно соответствовать этим 116 параметрам, — уточняет международный консультант. — По международным стандартам здание Velcom набрало всего 77 баллов и не соответствует классу А. Но у нас есть свои белорусские стандарты.

Согласно международной классификации все белорусские бизнес-центры относятся в основном к классу В2, в редких случаях — к В1.

Вырастут ли снова ставки аренды до € 40/кв.м?

По данным годового отчета Colliers International в Беларуси, ставки арендной платы на офисные помещения в 2015 году в Минске упали на 33−35%. Снижение формировалось за счет бонусов, предоставляемых арендодателями (например, более длительный срок арендных каникул). Но сегодня этого уже недостаточно. Чтобы привлечь арендатора, собственнику очень часто приходится делать за свой счет и частичный ремонт офиса.

— Нам часто задают вопрос: поднимутся ли снова арендные ставки до € 40/кв.м или хотя бы до € 25/кв.м? Не хотелось бы давать прогнозов, потому что на ценообразование оказывают влияние слишком много факторов. Но вряд ли ставки уже вернутся на прежний докризисный уровень. Если сопоставить качество и цену, то в Минске офисы не могут стоить € 40/кв.м. Хотя это плохо для развития бизнеса, — сказал Денис Четвериков и оговорился, что порой высокие арендные ставки у отдельных девелоперов обусловлены высокой себестоимостью строительства и плохой оптимизацией бизнес-процессов.

Загрузка бизнес-центров отличается в разы

Международные консультанты проинформировали, что офисные здания в столице имеют разную вакантность: одни стоят полупустые, а другие почти полностью заполнены.

— Сейчас наступило время арендаторов — у них большой выбор помещений. Поэтому главное для арендодателя — научиться грамотно вести переговоры и бороться за каждого арендатора. Выигрывают те девелоперы, которые могут в ходе переговоров определить ставку, соответствующую реалиям рынка и пожеланиям арендаторов, — сказал Андрей Алешкин.

Специалист привел пример по заполнению двух бизнес-центров — Omega Tower и Dana Center. Благодаря грамотной политике девелопера с арендаторами БЦ Omega Tower практически полностью заполнен. Что касается БЦ Dana Center, то из-за заявленной высокой арендной ставки € 30/кв.м он имеет большую вакантность.