Купить квартиру в кредит или продать в депозит? Мнения риэлтеров

— Любой экономист скажет, что не стоит ввязываться в кредитную «кабалу» на падающем рынке, — комментирует Александр Лосицкий, директор АН «Центральное». — Нестабильность валютных курсов — это палка о двух концах: с одной стороны, если курс рубля упадет, платежи по кредиту в долларовом эквиваленте снизятся. С другой стороны, с 2015 года большинство белорусских специалистов не видели индексации зарплат, и едва ли они останутся в выигрыше — особенно если вместе с ростом валютных курсов вырастет ставка рефинансирования.

Гораздо более популярная мера — продать то, что имеешь, положить деньги на депозит и снимать квартиру, откладывая на жилье. Я знаю многих людей, которые так сделали, и к лету собираются решить свой жилищный вопрос в сторону расширения. С учетом того, что Беларуси недавно дали два транша, в ближайшие 3−4 месяца лавинообразного падения курса рубля не предвидится.

Но менталитет у народа такой: если дают кредиты, нужно их брать. Недавно мы провели опрос среди клиентов: «Если бы у вас не хватало денег на квартиру, вы бы взяли кредит под 30% годовых?» Почти 100% говорили «да».

Однако банки готовы выдать кредит клиентам с зарплатой от Br24 млн в месяц — даже когда обеспечением кредита выступает залог. Так что в ближайшее время молодым специалистам никакие кредиты не светят вне зависимости от ставки рефинансирования.

Активное, образованное молодое поколение в возрасте от 25 до 30 лет не может себе позволить покупку квартиры — ни самостоятельно, ни с привлечением кредита. Если такое и случается, то только за счет помощи родителей, которые десятилетиями собирали деньги для своих детей.

В АН «Пакодан» в январе и феврале состоялось всего по одной сделке с привлечением кредита. В феврале покупатель окредитовал 25% стоимости жилья, в январе — около 50%. По словам директора агентства Павла Кузнецова, это — капля в море, которая приравнивается к статистической погрешности.

— Сегодня период по кредитам, которые предлагают банки, настолько короткий, а условия настолько жесткие, что их в принципе не может выполнить обычный человек. Если бы их давали на 30 лет, то, возможно, высокая процентная ставка за этот период как-то нивелировалась. Но за те сроки, на которые банки готовы выдать этот кредит, выплатить стоимость покупки квартиры и проценты за пользование кредитом, конечно, нереально.

Кроме того, у кредитополучателя должна быть высокая зарплата и поручители. А лиц с высоким уровнем дохода и идеальной кредитной историей, которые могли бы стать поручителями по кредиту, на сегодняшний день не так много.

В то же время сегодня можно взять депозит под 30% годовых или 2,5% в месяц. Примерно на столько же за месяц опускаются цены на жилье. Итого имеем 5% прибыли. На другой чаше весов — долларовые колебания, которые далеко не всегда дают 5% в месяц, а в случае марта цены на доллар вообще пошли вспять.

Так что, с моей точки зрения, выгоднее продать квартиру и положить деньги на депозит, а спустя время за счет выигранных денег купить квартиру большего размера. В недалеком прошлом такие спекуляции на рынке недвижимости были очень популярны. Даже в начале этого года люди продавали собственную квартиру, жили у родственников и через месяц-другой улучшали жилищные условия, выиграв порядка $ 5 тыс. за счет процентов по депозиту и отрицательной динамики цен на жилье.

Если говорить не о нужде, а о чистой спекуляции, то имеет смысл положить деньги на депозит не меньше, чем на полгода с возможностью продления. Недавно у банков появились такие продукты. И дают достаточно хороший процент. Я имею в виду новый ступенчатый депозит «Альфа-банка».

В АН «Твоя столица» порядка 3−4% сделок на вторичном рынке жилья проходит с привлечением кредитных средств. По новостройкам доля окредитованных сделок несколько выше — до 10% операций. Таковы данные за октябрь 2015 года — февраль 2016 года. Как правило, покупатели кредитуют 10−30% от стоимости квартиры, но не больше $ 10 тыс.

— Еще два года назад население активно пользовалось кредитами на жилье под 25−26%, — рассказывает Светлана Куделко, заместитель директора по продаже жилья на вторичном рынке группы компаний «Твоя столица». — 29−30% годовых — уже достаточно подъемная ставка, и я думаю, что в ближайшем будущем процент сделок с привлечением кредитов будет расти.

Но сегодня клиенты, желающие взять кредит, сталкиваются с проблемой обеспечения его справками, подтверждающими доходы. Банки себя страхуют и требуют довольно обширный пакет документов для выдачи кредита. Для многих кредитных программ необходимы еще и поручители. Людей, готовых выполнить все эти условия, в нашей стране очень мало.

С одной стороны, взять кредит надежнее, чем снимать квартиру, копить деньги и ждать падения цен. Большинство арендодателей еще привязывают ставку аренды к доллару. В то же время и платежи по кредитам зависят от ставки рефинансирования. С другой стороны, ставки аренды сегодня достаточно низкие и сопоставимы с возмещением процентов по кредиту на покупку жилья. При одинаковых арендных ставках и ставках по кредитам белорусы скорее отдадут предпочтение кредитам, поскольку им важно иметь жилье в собственности.

Те, кто продал квартиру осенью прошлого года и положил деньги на депозит, выиграли, конечно, много: с тех пор цены на жилье упали на 30−40%. Но такого резкого снижения цен уже не предвидится, и сложно предсказать, останутся ли в выигрыше приверженцы этой стратегии, если продадут квартиру сейчас.