Хмурый январь для коммерческой недвижимости: цены на «вторичке» опустились до $ 900 за кв. м, арендные ставки — до € 7

В январе 2016 году количество бизнес-центров, предлагаемых в долевое строительство продолжило свое снижение: если за 2015 год рынок уменьшился практически на 40% — с 26 объектов до 16, то за первый месяц наступившего 2016 года с рынка ушло еще 4 объекта. В итоге, в январе 2016 года на рынке долевого строительства бизнес-центров в активном предложении находилось 12 объектов: 7 класса «В» и 5 класса «С».

Цены, по которым покупатели готовы приобретать в собственность на вторичном рынке офисные помещения, сформированы на уровне $ 1200 за кв. м с НДС для класса «В» и $ 900 за кв. м с НДС для класса «С».

На вторичном рынке офисных площадей, в отличие от рынка долевого строительства, объем предложения продолжает увеличиваться, в то время как уровень покупательской активности остается низким. Одной из причин роста объема предложения на вторичном рынке является снижение инвестиционной доходности от сдачи в аренду. Собственники, как построившие объекты по схеме долевого строительства, так и купившие их на вторичном рынке с целью последующей сдачи в аренду, в связи со снижением арендных ставок, а вместе с ними и инвестиционной доходности, выставляют объекты на продажу.

Рынок аренды изменяется, подстраиваясь под растущие требования арендаторов. В январе многие арендаторы инициировали пересмотр арендных ставок. Практика прошлого года продемонстрировала, что процесс пересмотра арендных ставок по действующим договорам аренды проходит не так просто. Для обоснования необходимости корректировки ставок арендной платы самыми весомыми аргументами выступают реальные цены сделок по договорам аренды с подобными объектами.

Ценовой диапазон, в котором сконцентрирован спрос на офисы (порядка 65% от общего объема спроса), составляет € 9−14 за кв. м с НДС, в то же время интерес к офисам по более высоким ставкам, постоянно снижается и в настоящее время занимает лишь одну пятую от общего объема спроса.

Ставки аренды, приемлемые для рынка находятся в пределах € 7−9 за кв. м с НДС для офисов класса «С», € 10−14 за кв. м с НДС для класса «В» и € 16−19 за один кв. м с НДС для класса «А».

Несмотря на снижение арендных ставок, а значит и доходности от сдачи офисов в аренду, качество новых бизнес-центров постоянно растет. У собственников офисов нет иного пути, кроме как в борьбе за арендатора стараться предложить больший, чем у конкурентов функционал и комфорт, но при этом за меньшие деньги, поскольку число потенциальных арендаторов на рынке ограничено, в то время как предложение постоянно растет.

Наиболее защищенными от недостатка спроса являются бизнес-центры, имеющие одного собственника. Для арендаторов это значительно упрощает решение вопросов по эксплуатации офиса, да и сами многочисленные собственники бизнес-центров, построенных по схеме долевого строительства, в последнее время все больше изъявляют желание в передаче функций, как хозяйственного, так и коммерческого управления своими объектами профессионалам.