Рынок коммерческой недвижимости в ноябре: «долевка» продолжает проседать, вторичный рынок наполняется предложениями, а арендные ставки снижаются

Рынок долевого строительства офисов сокращается, цены стали ниже $ 1000 за кв. м

— В настоящее время рынок долевого строительства офисов переживает сложное время, в течение которого ему необходимо переориентироваться и адаптироваться к новым требованиям существующего спроса, а именно ценам, жестким требованиям к срокам строительства и т. д. Необходимость этого назревала еще с 2014 г. и была неизбежной, однако сможет ли рынок «долевки» адаптироваться — покажет лишь время.

В конце ноября 2015 года на рынке офисной недвижимости Минска в активном предложении осталось лишь 15 бизнес-центров из 26 строившихся по схеме долевого строительства в начале года. За 11 месяцев текущего года рынок «долевки» уменьшился в объеме более чем на 40% и сейчас представлен 8 объектами класса В и 7 класса С. Часть из ушедших с рынка объектов введена в эксплуатацию, на части приостановлено строительство, а некоторые бизнес-центры вовсе остались лишь на бумаге. Сейчас в активном предложении лишь те объекты, которые находятся на последних стадиях строительства, и те, на которых приостановка строительства невыгодна с финансовой точки зрения — финансовые риски, ложащиеся на застройщика, значительно превалируют над выгодами.

По итогам ноября 2015 года средняя цена предложения долевого строительства 1 кв. м для класса В — $ 1625 за кв. м с НДС, для класса С — $ 1350 за кв. м с НДС. По сравнению с октябрем снижение составило -3% и -1% соответственно.

Несмотря на небольшую величину среднего снижения цен, в ноябре уже можно было найти предложение по цене $ 950 за «квадрат». За эту цену предлагается долевое строительство офисов площадью до 100 кв. м в бизнес-центре класса В, находящемся на последних стадиях строительства.

Всего же за 2015 год рынок долевого строительства потерял в цене порядка 27%. Кроме того, помимо «официального» снижения цен, реальным покупателям застройщики и их уполномоченные представители готовы предоставлять дополнительные скидки.

Вторичный рынок продолжает расти

— Что касается вторичного рынка офисных площадей, то на нем наблюдается увеличение объемов предложения, при этом уровень покупательской активности продолжает оставаться низким. Точнее, темпы роста белорусского бизнеса не успевают за темпами увеличения предложения на рынке.

В частности, рост вторичного рынка происходит за счет того, что достаточно много собственников, построивших офисы по схеме долевого строительства с целью последующей сдачи в аренду, по окончанию строительства решили сразу же их продать. Основной причиной подобных сделок можно назвать снижение фактической от планируемой доходности сдаваемых в аренду офисных помещений.

Завышенная цена чревата потерями

— За 11 месяцев 2015 года средний уровень цен предложения кв. м снизился на 36% и по итогам ноября 2015 года составил $ 1590 за кв. м и $ 1375 за кв. м с учетом НДС для классов В и С соответственно. Снижение цен предложения свидетельствует о понимании продавцами факта, что в условиях растущего объема предложения для привлечения покупателя необходимо изначально устанавливать максимально объективные цены. Иначе велика вероятность того, что продаваемый офис будет практически полностью обделен вниманием со стороны потенциальных покупателей. А с учетом продолжающего снижения цен любая задержка для продавца чревата денежными потерями.

Средние рыночные цены, сформированные на основе запросов покупателей и совершенных сделок, находятся на уровне $ 1200−1300 за кв. м с НДС для класса В и $ 1000−1100 за кв. м с НДС для класса С. При этом уровень дисконта (скидки на торг) не должен превышать 10%, в противном случае велик риск значительного снижения покупательского интереса к продаваемому объекту.

Объективная цена — залог выгодной сделки

— Сложности с определением объективной цены заставляют продавцов выставлять на продажу офис с отметкой «цена договорная». Желание продать объект велико, но не менее велико желание продать его по максимально возможной для текущих рыночных условий цене. Но, как показывает практика, объекты с договорной ценой в ситуации широкого выбора офисов также находятся в зоне риска покупательского безразличия. Когда есть из чего выбрать по объективной цене, никто не хочет вступать в сложные «торговые» дискуссии с продавцом.

Также нередки и случаи, когда покупатели, а в частности инвесторы, ориентируются при оценке стоимости конкретного офиса на цены аналогичных офисов, находящихся в активном предложении на рынке. Однако цены предложения и цены, по которым заключаются реальные сделки купли-продажи, могут значительно отличаться. В этой связи в последнее время выросла востребованность таких услуг, предоставляемых риэлтерскими организациями, как определение объективной цены (арендной ставки). В этом случае потенциальный покупатель проводит своего рода «диагностику» офиса перед покупкой, чем страхует себя от финансовых потерь в дальнейшем. Такая практика развита в европейских странах и понемногу начинает получать свое развитие у нас в стране.

Рынок аренды офисных площадей: конкуренция растет, цены и ставки снижаются

— Рынок аренды офисной недвижимости продолжает увеличиваться в объемах. На начало декабря 2015 года общая площадь вакантных современных офисных площадей составила порядка 60 тыс. кв. м, что в 2 раза больше уровня начала года.

В настоящее время величина предъявляемого спроса со стороны бизнеса на аренду офисов значительно меньше объема предложения офисных площадей. Вместе с экономической нестабильностью этот фактор продолжает оказывать давление на уровень арендных ставок и все сильнее обострять конкуренцию среди собственников-арендодателей.