Рынок складской недвижимости: почему одни объекты успешны, а другие скоро станут неликвидом?

— С учётом имеющихся вакантных площадей и расторгающихся контрактов на первый квартал 2016 года вакантность складских площадей класса, А и B может составить в общем 150 000 кв.м. В 2016 году на рынок выйдет ещё около 90 000 кв. м качественных площадей. Это те объекты, проектирование и реализация которых началась в 2013—2014 гг.

Впервые за долгое время можно констатировать факт, что предложение очень серьёзно превысило спрос. Текущий год показал заметное снижение объёмов поглощения складских площадей. Стоит отметить, что вакантность площадей достигла своего максимума именно в сегменте класса, А с площадью от 3 000 кв. м и выше. Это было обусловлено тем, что немногие компании-потребители готовы осваивать складские площади этого класса, особенно в кризис. Также на этот фактор повлияло то, что девелоперы таких складских площадей не были гибки и долгое время держали высокий уровень арендных ставок. Впрочем, некоторые из них до сих пор не идут на снижение арендных ставок вопреки тенденциям рынка. Спрос же на складские площади класса B от 500 кв. м до 3 000 кв. м остается довольно стабильным, конечно же, при гибкой ценовой политике.

Что касается уровня арендных ставок, то если в 2013—2014 годах средняя арендная ставка за кв. м складской площади класса, А была € 11 с НДС, то сегодня это € 8,2 с НДС на действующие контракты. Для вновь заключаемых контрактов согласованная арендная ставка доходит до € 7,5 с НДС при арендуемой площади более 5 000 кв.м. В отношении складов крепкого класса B арендная ставка в 2013—2014 годах составляла € 8,5−9 с НДС. Сегодня эта ставка — € 7 евро с НДС, в отдельных случаях — € 6 с НДС.

По словам Кристины Крупатиной, кризис в этом сегменте, как и в любом другом, предполагает как испытания на прочность, так и новые возможности. Она отмечает, что в III-IV кварталах 2015 года наблюдалась активная миграция арендаторов со старых некачественных площадей на новые современные склады. Это объясняется тем, что именно сейчас есть возможность арендовать или купить на приемлемых условиях помещения нового нужного формата.