Рынок коммерческой недвижимости Минска: есть ли место для шага вперед?

С таким риторическим вопросом вчера на заседании круглого стола «Минск будущего. Новые инвестиционные альтернативы развития города» в отеле Crowne Plaza Minsk обратились к участникам международные консультанты в сфере недвижимости Colliers International и попытались дать на него ответ.

Кроме Colliers International организаторами мероприятия выступили Мингорисполком и архитектурно-инжиниринговая компания REM PRO. Среди участников круглого стола были крупнейшие девелоперы коммерческой недвижимости Минска и руководители структурных подразделений Минского горисполкома.

Как отметил в своем выступлении Денис Четвериков, директор департамента консалтинга и исследований Colliers International в Беларуси, главным трендом уходящего 2015 года во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости в Минске является существенный рост предложения объектов. В этой связи девелоперам очень сложно делать какие-то прогнозы и принимать решения: какой объект строить, чтобы он был востребованным на рынке и через 5, и через 10 лет. Надо ли приступать к строительству сегодня или, возможно, стоит переждать это нелегкое кризисное время.

Однако для того чтобы принять максимально правильное решение, нужно знать, в каком состоянии рынок находится сегодня и какие возможности есть для его дальнейшего развития.

Торговая недвижимость

Начиная с 2008 года прирост рынка торговой недвижимости от существующего стока ежегодно составлял примерно 10−15%.

— В текущем году мы также ожидали прироста предложения до 30−40% за счет выхода на рынок таких крупных торговых центров, как Dana Mall, «МОМО», Galleria Minsk и некоторых других. Но этого не произошло. Однако данные объекты появятся на рынке в ближайшее время. До конца 2016 года за счет новых площадей рынок торговой недвижимости прирастет еще на 45%. Это очень много, такого прироста рынка у нас никогда не было, — сказал Денис Четвериков.

Сегодня в Минске на 1000 жителей приходится 520 тыс. кв. м торговых площадей. Хотя, как было отмечено участниками круглого стола, этот показатель сложно сравнивать с другими городами сопредельных государств по причине разной покупательской способности населения. Тем не менее, он приблизился к уровню Санкт-Петербурга, Варшавы, уверенно перегнал Киев и Москву.

— Настораживает не то, что по количеству торговых площадей мы уже обогнали Москву, а то, какие это площади, как они будут выглядеть на карте города через 20 лет. Будут ли они стоять полупустыми и полуразрушенными, или туда можно будет прийти с детьми, сделать покупки и отдохнуть, — задал риторический вопрос выступающий.

Если сравнивать Минск с другими городами сопредельных государств по такому показателю, как соотношение суммарной чистой средней заработной платы населения в евро на 1 кв. м и суммарной GLA торговых площадей, то Минск по сравнению с Варшавой (€ 1059), Ригой (€ 762), Вильнюсом (€ 580), Киевом (€ 628), Москвой (€ 1174) и другими городами России, кроме Краснодара (€ 326), занимает нижнюю строчку (€ 482). Это говорит о том, что количество торговых площадей в белорусской столице не обеспечено покупательским спросом.

С другой стороны, как было высказано участниками круглого стола, данный показатель соответствует лишь официальной статистике, но далек от реальности. Многие белорусы ездят за покупками в другие города сопредельных государств — тот же Вильнюс или Варшаву. Если бы эти деньги были потрачены в Минске, то платежеспособность белорусов была бы намного выше. Это давало бы возможность привлекать в белорусскую столицу мировые бренды. Но пока этого не происходит.

Например, Жанна Бирич, заместитель председателя Минского горисполкома, главную причину отсутствия в белорусской столице мировых брендов видит в высоких арендных ставках, которые необходимо снижать.

— Понятно, что девелоперы Беларуси привлекали к строительству кредитные ресурсы под более высокий процент, нежели девелоперы Евросоюза. Но если сегодня не пойти на снижение ставок арендной платы, то мы никогда не привлечем в торговые центры ни одной брендовой марки. Риск — дело благородное. Вы рисковали, когда строили торговые центры. Сейчас надо рисковать, снижать арендную плату и за счет оборота денег привлекать мировые бренды. Мы должны проявить разум и не допустить, чтобы наши объекты были заморожены и пустовали, — прокомментировала ситуацию Жанна Бирич.

Другое мнение по данному вопросу высказал один из девелоперов:

— Это глубокое заблуждение, если кто-то думает, что девелоперы в Минске завышают ставки. Мы делаем все для того, чтобы привлечь арендаторов. Международные компании, которые впервые приходят к нам на рынок, вообще освобождены от арендной платы и платят только процент от оборота. В дополнение к этому мы производим для них ремонт и отделку помещений. Но они не идут на рынок по совсем другим причинам — низкой платежеспособности населения, страновым рискам и небольшим по размеру площадям. Их не интересуют торговые площади в 500−600 кв.м. Им нужны качественные магазины по 2,0−2,5 тыс. кв.м. Но таких предложений у нас пока нет.

На конец третьего квартала текущего года средняя вакантность торговых площадей в Минске составила 9%. Однако отдельные объекты и вовсе стоят полупустые. Что касается арендных ставок, то они сильно дифференцированы. По сравнению с докризисным периодом падение ставок в евро в среднем составило 20−30%. У отдельных арендодателей они снизились на 50−60%.

— Нам думается, что сегодня ставки аренды достигли дна и снижать их дальше нельзя. Падение ставок возможно лишь при условии, что девелоперы будут становиться банкротами, а банки начнут забирать у них объекты, — сказал Денис Четвериков.

Рынок офисов

Похожая ситуация сложилась и на рынке офисов. Единственное, что отличает эти два сегмента — это то, что скачок предложения до 40% на рынке офисов был в прошлом году. До конца 2016 года ожидается прирост офисных площадей еще примерно на 20%.

Суммарное предложение офисов обгоняет спрос со стороны отечественных бизнесменов и небольшого количества международных представительств. В то же время есть ряд европейских стран, где на каждого жителя приходится намного больше офисных площадей, чем в Минске.

В офисном сегменте, как и в торговом, существует дефицит качественных площадей. Из-за отсутствия как таковой классификации их трудно классифицировать. По мнению Дениса Четверикова, несмотря на большое количество бизнес-центров, в Минске нет офисных зданий класса А. По размещению и планировочным решениям сюда можно отнести лишь одно здание velcom по ул. Интернациональной. 35% зданий относятся к классу B1, 63% - к классу B2.

Как и в торговом сегменте, на рынке офисов наблюдается большая дифференциация ставок. В некоторых офисах ставки снизились в два раза. Если раньше в офисах класса B1 ставка составляла 18 евро без НДС, сегодня она снизилась до 12 евро. В среднем за год ставки упали на 25−30%.

Отельный бизнес

В 2014 году более чем в два раза увеличилось предложение и на рынке отелей. Прирост рынка был обусловлен проведением в Минске Чемпионата мира по хоккею. В 2016 году на рынок выйдет еще несколько новых крупных проектов.

Если сравнить количество отелей в городе и количество прибывающих иностранцев, то Минск по этому показателю уверенно «обгоняет» Варшаву, Братиславу и другие европейские города. То есть Минск по-прежнему не является городом, привлекательным для туризма. Одной из причин этого является сложность получения визы для въезда в страну и невозможность заселиться без паспорта в гостиницу.