Реформа ЖКХ: мы сами в ответе за свое жилье

В ноябре текущего года в Минске прошла VII международная конференция «Повышение ответственности собственников жилья и профессионализма управляющих», которая была организована Международной ассоциацией менеджмента недвижимости (МАМН) при содействии Программы поддержки Беларуси. В конференции приняли участие представители Германии, Латвии, Литвы, Эстонии, России, Украины, Татарстана и др., которые поделились опытом по управлению жилищным фондом в своих странах. Об опыте по развитию в Беларуси системы ЖКХ и внедрению современных технологий рассказали специалисты из Беларуси.

— Очень часто по внешнему виду подъезда можно судить о том, что живущие в нем люди не чувствуют себя собственниками жилища, а компаниям не хватает профессионализма в управлении недвижимостью. С исторической точки зрения это вполне объяснимо. Однако мы понимаем, что поменять способ мышления собственников — путь долгий и нелегкий, — сказал в своем приветственном слове к участникам конференции доктор Хольгер Рапиор, заместитель посла Федеральной Республики Германия в Республике Беларусь.

Татьяна Хартенштайн, финансовый директор «Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе», в частности, рассказала, что в Германии вместе с договором купли-продажи объекта недвижимости гражданин получает декларацию, которой урегулированы все вопросы совместного домовладения. К ней прилагаются правила совместного проживания. Эти два документа являются уставом совместного домовладения и предусматривают решение всех спорных вопросов между собственниками.

Во многих совместных домовладениях созданы и работают так называемые советы собственников, куда избираются активные представители домов, выступающие посредниками в общении между собственниками и управляющей компанией.

Однако для профессионального управления жильем мало иметь даже самых активных собственников, сказала Татьяна Хартенштайн. В этот процесс должны быть вовлечены профессиональные управляющие, прошедшие специальное обучение. Например, в Германии основной акцент делается на среднее специальное обучение по дуальной системе, когда учащиеся одновременно учатся и работают, набираясь практического опыта в жилищных компаниях.

— Именно такой уровень подготовки для выполнения функций по техническому, коммерческому управлению домами и по проведению собраний собственников востребован в Германии. К сожалению, он пока отсутствует в Беларуси, — уточнила Татьяна Хартенштайн.

С основным докладом перед участниками конференции выступил Томас Яницки, начальник управления Федерального министерства транспорта, строительства и городского развития Германии в отставке, член попечительского совета инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе», который рассказал о роли профессионального управления в городах XXI века.

В Латвии внедрены информативные системы

Опыт работы Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости показывает, что главными факторами, которые могут обеспечить качественное управление жилыми домами в течение продолжительного периода времени, являются информированные собственники квартир, профессиональные управляющие и их взаимное доверие.

— Для того чтобы принимать участие в содержании жилого дома, собственник должен быть информированным и знать, за что отвечает лично он сам и за что несет ответственность наравне с другими собственниками квартир жилого дома, — уточнил в своем выступлении Юрис Виджис, член правления Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости.

Центральная и Восточная Европа: модели взаимодействия государства, собственников и профессиональных управляющих

Реформирование жилищно-коммунального сектора в странах Центральной и Восточной Европы проводилось путем внедрения рыночных механизмов и усиления конкуренции в секторе. Это создало необходимые условия для привлечения инвестиций, в том числе в новые технологии и повышение энергоэфекктивности, сказала на конференции Софья Линн, заместитель руководителя программ Международной финансовой корпорации (группа Всемирного банка).

Реформы в большинстве стран были направлены на формирование клиента и разграничение ответственности между государством, собственниками и управляющими; тарифное регулирование — отказ от государственного регулирования тарифов, кроме отдельных случаев природных монополий; стимулирование энергоэффективности — создание механизмов государственной поддержки инициатив по модернизации жилого фонда, сокращению потребления энергоресурсов; информационную кампанию.

В результате проведенных реформ в большинстве стран основным игроком на рынке (заказчиком всех услуг) стали объединения (товарищества) собственников. Их формирование было как добровольным (Литва, Украина), так и обязательным (Эстония, Польша, Словакия).

Государственная политика большинства стран Центральной Европы была построена на упорядочивании нормативно-правового регулирования взаимоотношений в жилищном секторе: передаче прав собственности, разграничении ответственности, отказе от регулирования и субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги и др.

Для внедрения реформ и популяризации темы энергоэффективности в жилищном секторе во всех странах Центральной Европы проводились широкомасштабные информационно-просветительские кампании с использованием всех возможных каналов информации: печатные и электронные СМИ, телевидение, социальные сети, консультационные центры и т. п.

Создание товариществ собственников — не панацея от всех бед

— В этом зале присутствуют люди, которые искренне считают, что только самоуправление, только создание товариществ собственников могут решить все проблемы в управлении недвижимостью. Но история, к сожалению, не знает таких примеров. Но есть другие примеры, к чему приводит только ставка на самоуправление, — начал с интриги свое выступление Геннадий Каленов, исполнительный директор МАМН.

Специалист привел яркий пример Тбилиси, где ставка на самоуправление привела к тому, что собственники на металлических сваях стали пристраивать комнаты в домах. Дело дошло даже до того, что из-за полной свободы и отсутствия какого-либо контроля за собственниками в домах стали разрушаться подъезды.

— Основная ошибка представителей товарищества собственников, которые работают активно, заключается в том, что они думают, что и другие представители товарищества также работают активно. Но это не так. Большинство граждан, к сожалению, не являются активными собственниками и никогда не будут предпринимать такие же действия, как активная часть сообщества, — высказал свои мысли по данному вопросу Геннадий Каленов.

Есть примеры управления, когда ставка делается только на бизнес и конкуренцию. «Результаты такого управления в разных странах были получены разные, но мы не видели такого примера, чтобы все проблемы были решены. Как правило, дома передаются от одной управляющей компании к другой, причем без согласия собственников», — уточнил исполнительный директор МАМН.

Выступающий рассказал, что, например, в Украине с 1 июля текущего года у собственников появилась возможность беспрепятственно менять управляющую компанию. В России такая возможность несколько ограничена. В Беларуси вообще нет возможности менять управляющую кампанию. В нашей стране в сфере ЖКХ существует монополия и государственное управление.

— На разных уровнях власти много говорится о том, что в этом и заключается главная проблема. Глава государства поручил изучить все проблемы в сфере ЖКХ. С этой целью была создана специальная госкомиссия. Но опыт показывает, что если нет конечной цели, то можно о своих проблемах рассказывать бесконечно. Если мы не знаем, куда движемся, то мы все время будем находиться в процессе движения, который никогда не закончится. Нужно поставить цель, чего мы хотим достичь», — сказал Геннадий Каленов.

Специалист проинформировал, что МАМН направила ряд предложений по формированию Национальной стратегии устойчивого социально-экономического развития РБ на период до 2030 года. Пожалуй, самым важным из них является предложение о создании саморегулируемых систем управления жильем с минимальными бюджетными ассигнованиями. «Возможный срок реализации этой задачи составляет 15 лет. И это далеко не пессимистический сценарий. Это работа длительная, и ждать каких-либо сиюминутных изменений было бы довольно наивно», — резюмировал исполнительный директор МАМН.

С опытом работы Центра жилищного просвещения в Калининграде познакомила его директор Ольга Аринцева.

В презентации Марита Отсинга, представителя Ассоциации квартирных товариществ Эстонии, речь шла о том, как организуется информирование собственников квартир в Таллинне при поддержке мэрии города.

Об опыте лицензирования управляющих компаний в России и повышении профессионализма управляющих рассказала Татьяна Вепрецкая, директор НП СО «Национальный жилищный конгресс» (Москва).

С белорусским опытом работы информационных систем для собственников квартир познакомил Владимир Молотков, представитель СП «Брайт Солюшенз» (Минск).

О совместной магистерской программе БГТУ и Вильнюсского технического университета имени Гедиминаса с получением двух дипломов магистра по специализации «Управление жилой недвижимостью» на основе технологии дистанционного обучения рассказал Николай Синяк, заведующий кафедрой экономики недвижимости БГТУ.

Определен лучший председатель правления ТС

На конференции были подведены итоги республиканского конкурса «Лучший председатель правления товарищества собственников, ЖСПК».

Первое место присуждено Рафальскому Николаю Степановичу, председателю правления ТС «Дружба-Брилевичи» (ул. Ежи Гедройца, 14, г. Минск);

Второе место — Гопше Александру Константиновичу, председателю правления ТС «Квартал Зеленый Бор» (ул. Н.Н. Александрова, д. 1, агрогородок Лесной, Минский р-н);

Третье место — Саковцу Александру Валерьевичу, председателю правления товарищества собственников дома № 51 по ул. Орджоникидзе (г. Борисов, Минская обл.).