Арендаторы покидают государственные здания и торговые площадки из-за непосильных коммунальных платежей и высоких арендных ставок

— Мы приняли решение переехать из государственного административного здания на В. Хоружей, 29, в частный бизнес-центр. На то есть ряд причин. Начну с того, что почти все здания, которые находятся в ведении Главного хозяйственного управления Управления делами Президента, старые. Они не обновляются, в них не делают ремонт. Поэтому арендовать такое помещение за 189 тыс. рублей за один кв. м нелогично. С какого-то момента у здания появились две эксплуатирующие организации, что привело к росту коммунальных платежей, которые постоянно увеличиваются. В месяц мы платим 7 млн рублей.

Плюс с давних времен в этом здании сохранился коридорный коэффициент: мы платим не только за арендуемое помещение, но и за общие зоны. Поэтому мы хотели поставить стеклянную дверь, которая должна была служить простым ограждением, но нам отказали, аргументировав это тем, что с дверью коридор станет частью офиса. Это привело бы к увеличению арендной ставки, да плюс еще «коридорный» коэффициент. Хотя, по логике, если часть коридора становится офисом, то коридорный коэффициент должен уменьшиться, так как площадь коридоров уменьшается — но это не так.

В Минске сегодня богатый выбор офисных площадок с круглосуточным доступом, современными планировками, коммуникациями, окнами и гораздо меньшими коммунальными платежами. Элементарный пример: на Хоружей, 29, лифты работают с 7 до 19 часов, а доступ в здание возможен с 8 до 20 часов. Учитывая, что здание 12-этажное, это не очень удобно (в выходные дни и после 19:00 в будние дни подъем и спуск возможен только по лестницам). В современных бизнес-центрах лифты работают круглосуточно. И еще, в случае если нужен доступ в помещение в выходной день, то необходимо заранее, не позднее среды, написать заявление на имя администратора, чтобы разрешили в выходной день попасть в здание. Администратор может отказать в доступе. То есть обычное административное здание в центре города работает, как строгий режимный объект.

— Активное переселение арендаторов из государственных объектов в частные мы прогнозировали еще в первом квартале этого года, когда над рынком нависла дедолларизация арендных отношений. И это вполне ожидаемый процесс. Попробуйте поставить себя на место арендатора торговой площадки. Что ему нужно? Чтобы арендная ставка была в пределах определенного процента от выручки. Если ставка больше, чем определённый % от выручки, то арендатору не имеет смысла оставаться на этой торговой площадке. Каждый из арендаторов определяет величину этого % для себя сам, в зависимости от реализуемой группы товаров.

Если говорить в целом как о торговых, так и об административных государственных объектах, то у них есть несколько общих проблем. Во-первых, это сложность налаживания диалога между собственником и арендатором. Если арендатора что-то не устраивает, и он хотел бы это изменить, то ему нужно пройти очень трудный путь, прежде чем удастся донести свою мысль до собственника. Однако в итоге не факт, что меры собственником будут приняты. В частных БЦ, даже имеющих несколько собственников, все гораздо проще. И это несомненный плюс. Ничто не должно отвлекать арендатора от его основной деятельности.

К тому же собственники частных торговых площадок следят за поддержанием рыночной конкурентоспособности своих объектов: я имею в виду как активную маркетинговую политику по продвижению объекта «в массы», так и поддержание внутреннего и внешнего облика торгового центра в тренде современности.

В то же время государственные объекты эти моменты упускают, что приводит к их неизбежному устареванию и неконкурентоспособности. Основной причиной этого я бы назвал слабую, а может даже и вовсе отсутствующую, маркетинговую политику. Ведь в настоящее время, когда конкуренция во всех сегментах рынка необычайно высока, мало просто заключить договоры с арендаторами — их нужно грамотно распределить по торговому центру, то есть провести так называемое «зонирование», а также обеспечить условия, при которых им было бы выгодно оставаться в этом торговом объекте.

Немаловажно также уделять внимание совершенствованию условий, в которых находятся покупатели. Опять же, мало лишь привлечь покупателей своим удачным месторасположением, необходимо создать максимально комфортные условия для посетителей, в числе которых элементарно должны быть хорошая вентиляция, система кондиционирования, комфортное освещение, удобные места для отдыха. Если рассчитывать лишь на хорошее месторасположение торгового центра, то рано или поздно можно столкнуться с низкой конвертацией посетителей в покупателей, что непременно отразится на выручке арендаторов, и они начнут уходить из ТЦ. Ведь белорусская столица очень активно развивается: каждый год появляются новые частные торговые центры, каждый из которых лучше своего предшественника. И это правильный рыночный процесс, когда новое и лучшее приходит на смену устаревшему. Важно, чтобы весь рынок, вне зависимости от формы собственности, двигался по пути постоянного прогресса, а не лишь отдельные его участники.

Фото: Феликс Сиваков