Минская «вторичка»: эконом-класс уже просел на 15%. Что дальше?

По мнению Павла Астапени, директора АН «Эксперт», сегодняшняя ситуация на рынке в корне отличается от ситуации двух-, трехгодичной давности.

— Два-три года назад покупателю было сложно подобрать для себя подходящий вариант. Он мог рассчитывать не более чем на два-три варианта. Сегодня совершенно иная ситуация. Взамен ему предлагается 15 квартир, которые гипотетически подходят под его требования и запросы. С учетом такого большого количества вариантов покупатель может не волноваться, что останется без квартиры, если, конечно, с ним работает грамотный специалист. Сегодня те, кто хочет решить свой жилищный вопрос, действуют примерно так: сначала находят покупателя на свою квартиру, а потом почти ногами открывают двери на просмотре встречных вариантов. И у них это получается, — рассказывает директор агентства недвижимости.

Административный ресурс как сдерживающий фактор развития рынка

— Мы слышим, что в последнее время на разных уровнях власти постоянно говорится о том, что объемы жилищного строительства в Минске будут сокращаться. В свою очередь активно начнут застраиваться города-спутники. Что на этот счет думает минчанин, который хочет улучшить свои жилищные условия? Он рассуждает примерно так. Если в Минске будут строить меньше, значит, жилье в столице будет дорожать. Кто не успеет купить квартиру в столице по приемлемой цене, тому придется ехать за пределы столицы. Поэтому люди раздумывают, сомневаются. Они не понимают, зачем им снижать цену сегодня, если в перспективе из-за снижения объемов жилье будет только дорожать, — говорит Николай Простолупов. — Как видим, административное влияние и, если хотите, давление на людей и на рынок очень значительное, даже можно сказать, определяющее. Психологическая ситуация, которая создается возле рынка административным путем, негативно сказывается на его состоянии и развитии.

Расслоение рынка набирает обороты

Более оптимистично оценивает сложившуюся на рынке ситуацию директор АН «Эксперт»:

— В текущем году мы наблюдаем, что расслоение рынка набирает обороты. По сути, вторичный рынок жилья Минска разделился на две части. К первой относится жилье эконом-класса, ко второй - бизнес- и премиум-класса. Как ни странно, но сегмент эконом-класса продолжает жить в первую очередь за счет снижения цен, — говорит Павел Астапеня. — Если судить по сделкам, оформленным в нашей риэлтерской организации (а на сегодняшний день мы занимаем уже достаточно серьезную долю рынка), за полтора месяца текущего года падение цен в сегменте эконом-класса составило порядка 15%. В этом сегменте совершается достаточно много сделок.

В то же время, отмечает эксперт рынка, за полтора месяца 2015 года практически исчезли из продажи квартиры бизнес- и премиум-класса. С такими жилыми помещениями совершаются лишь единичные сделки. Цены на них пока остались на прежнем уровне.

Сколько продолжится падение цен?

— Падение цен началось в прошлом году, продолжается и сейчас. Но оно плавное. Мы ожидали, что уже в прошлом году с учетом инфляции, 30−40-процентной девальвации, темпы снижения цен будут более быстрыми. Однако данные процессы мало сказались на рынке. Он находится в полумертвом состоянии. Особенно это касается количества сделок. Думаю, что и в 2015 году рынок будет находиться в такой же ситуации. Мы не увидим ни всплеска активности, ни роста объемов продаж, — говорит Николай Простолупов.

— Несомненно, падение цен на квартиры мы будем наблюдать на протяжении всего 2015 года. Повторюсь, эконом-класс уже достаточно просел в цене, поэтому дальнейшее снижение цен будет наблюдаться в сегментах бизнес- и премиум-класса. Думаю, что до конца года рынок просядет еще на 5−10%, — высказывает свою точку зрения по данному вопросу Павел Астапеня.

Будет ли этого достаточно, чтобы рынок ожил?

Рынок может ожить только в том случае, если начнется массовое падение цен, считает директор АН «БелЦТН». «Замораживание доходов населения, невозможность привлечения кредита к покупке недвижимости, рост цен на товары и услуги — эти и другие процессы говорят о том, что цены должны снижаться более быстрыми темпами. Не на 100 или 200 квартир, как это мы видим сегодня, а хотя бы на 10−15% от общего предложения. То есть если в Минске на продажу выставлено 7 тыс. квартир, то на тысячу из них цены должны быть снижены. Только тогда начнется массовая цепная реакция падения цен», — высказывает свою точку зрения Николай Простолупов.

При этом специалист рынка уточняет, что пока ожидать массового снижения цен продавцами не стоит. «Мы столкнулись с проблемой сужения рынка в сентябре 2013 года. Тогда он упал на 30%. За весь прошлый год рынок так и не поднялся. Хотя, по законам того же рынка, снижение спроса должно было привести к падению цен. Но этого не произошло», — добавляет специалист.

По мнению Павла Астапени, 15−20-процентного падения цен будет достаточно для того, чтобы рынок ожил.

— Я считаю, что в 2015 году на рынке будет совершено больше сделок, чем в прошлом. Этого удастся достичь за счет падения цен в сегменте эконом-класса. Это означает, что в текущем году купить квартиру на вторичном рынке и улучшить свои жилищные условия сможет большее количество людей, — говорит эксперт рынка.

Павел Астапеня обосновал свое мнение тем, что в 2014 году на рынке преобладали квартиры, выставленные продавцами по слишком завышенным, характерным для начала 2013 года ценам. Поэтому возникли проблемы с их реализацией. Однако за счет этого значительно увеличилось предложение.

Хотя, если говорить о первичном рынке, то, по мнению эксперта, в текущем году его ждут серьезные трудности. «Движущей силой на вторичном рынке являются квартиры эконом-класса, цены на которые уже упали до приемлемого уровня, чтобы сделки совершались достаточно активно. С учетом большого метража квартир, полного отсутствия кредитования, дополнительных денег на отделку такое вряд ли случится на первичном рынке. Поэтому кризисные явления в текущем году более остро ощутит на себе рынок новостроек», — резюмирует директор риэлтерской организации.