Предложение торговых площадей в 2014 году превысило спрос. Что ожидает этот рынок в 2015 году?

Снижение ставок аренды

— Рекордные объемы ввода торговых площадей оказывают давление на ставки арендной платы. Если в начале года кв. м в торговых центрах Минска предлагался в аренду в среднем за € 33, то сейчас — за € 30. В следующем году снижение, вероятнее всего, продолжится, однако резкого падения не произойдет.

Наиболее гибкой ценовой политики сейчас придерживаются застройщики новых торговых центров. Им нужно как можно быстрее заполнить объект арендаторами и привлечь посетителей. Поэтому они готовы предлагать торговым операторам выгодные условия. Однако и владельцы действующих торговых центров не сидят, сложа руки: многие из них готовы идти на уступки, чтобы удержать арендаторов и избежать высокого уровня вакантности.

Торговая гигантомания

— Минск, как и многие другие города мира, развивается по пути укрупнения размеров объектов торговой недвижимости. В ближайшие годы рынок ожидает появление торговых центров больших размеров: Green City, Dana Mall, «Магнит Минска», Galleria Concept, MOMO и «Деревня гипермаркетов».

Вместе с тем крупные торговые центры еще в большей степени зависят от ситуации на рынке и состояния экономики в стране. Заполнить такое количество крупных объектов силами только присутствующих в республике операторов практически невозможно. Владельцам больших торговых площадок нужно привлекать бренды, выступающие в качестве якорных арендаторов, за которыми последовали бы более мелкие операторы. Обычно для ключевых операторов арендные ставки устанавливают в 2−3 раза ниже среднего уровня.

Приход формата распродаж и «черных пятниц»

— На рынке станут появляться специализированные ТЦ, которые будут выделяться не столько размерами, сколько оригинальной концепцией. Среди них — первый в Беларуси торговый центр распродаж Leto. В нем откроют магазины более 50 брендов. Товары покупателям будут круглый год продавать со скидкой, а цены окажутся на уровне польских и литовских торговых центров. Тем самым управляющая компания обеспечит торговому центру высокую посещаемость — за покупками станут приезжать из разных уголков в Беларуси.

Торговые центры в регионы

— Поскольку столичный рынок торговых площадей близок к насыщению, застройщики проявляют интерес к реализации проектов в регионах. Торговые центры строят как в областных, так и в районных центрах. Себестоимость строительства там обычно немного ниже, чем в Минске, а за счет невысокой конкуренции заполнить объект можно в относительно короткие сроки.

Торговые операторы, в свою очередь, проявляют высокий интерес к ТЦ, открывающимся в регионах. В целом девелоперский бизнес в регионах становится более привлекательным. Инвесторы готовы открывать там торговые центры средних и малых размеров.

Развитие института франчайзинга

— Девелоперы крупных торговых центров, столкнувшиеся с неопределенной позицией мировых брендовых сетей, могут взять инициативу в свои руки и открыть магазины с узнаваемыми вывесками по франшизе. Как правило, речь идет о брендах модной одежды, обуви и спортивных товаров.

Развитие института франчайзинга можно считать вынужденной мерой — она позволит владельцам торговых центров заполнить объекты в том случае, если в них не удастся привлечь крупных зарубежных ритейлеров. Поскольку в 2015 году вероятность прямого прихода в Беларусь крупных мировых брендов невысока, девелоперы будут вынуждены либо диверсифицировать свой бизнес и приобретать франшизы, либо замораживать проекты.

На диаграмме отражена динамика объемов площадей торговых центров формата «fashion» с площадью торговой галереи не менее 5 000 кв. м:

Средние ставки предложения аренды в торговых центрах формата «fashion» с GLA от 5000 кв. м в Минске, EUR/кв.м/мес.

Средние цены предложения в сегментах купли-продажи и строительства 1 кв. м торговых площадей за период 1 кв. 2012 — 3 кв. 2014 гг.

На диаграммах отражена обеспеченность различных районов г. Минска площадями торговых центров формата «fashion» с торговой площадью не менее 5 000 кв. м в 2014 году и прогноз на 2015 год.