Акценты 2014 года и перспективы рынка недвижимости в 2015 году. Мнение эксперта

Дефицит денег в отрасли

— Эта проблема очень банальная, и о ней уже было много сказано, однако не выделить ее нельзя. Дефицит средств проявляет себя, как на стороне спроса, так и предложения. Банк предлагает кредиты под неподъемные проценты и застройщикам, и дольщикам. Для банков строительная сфера — высокорискованные инвестиции, так как процесс подготовки земельного участка (отселение, снос) и строительства нового дома очень долгий, и существует масса возможных событий, при которых застройщик не сможет исполнить свои обязательства перед банком, дольщиками, государством. Отсюда и высокие процентные ставки. Люди не могут купить квартиры, опять же, потому что кредиты на жилье выдаются под высокие проценты. Получается этакий круговорот дефицита денег на рынке: их нет ни у застройщиков, ни у дольщиков.

Если раньше люди могли взять кредит в банке на жилье, то именно на эти средства и «жил» застройщик. Эта правильный путь, и он функционировал в Беларуси до осени 2013 года. Теперь такого нет, и можно понять почему. Ведь если банки снижают процентные ставки по кредитам, то падает ставка по депозиту. Как только это происходит, люди начинают скупать валюту, что требует от государства принятия очень «дорогих» или непопулярных мер для поддержания стабильности в экономике.

Нет свободных площадок

— Привлекательные с точки зрения инвестиций земельные участки под застройку уже второй год не выделяются. Под «привлекательными» я имею в виду земли, не требующие дорогостоящего отселения и сноса. До начала 2012 года рынок работал по заявительному принципу. Застройщик отправлял заявку на участок и строил на нем жилой дом. В январе 2012 года было принято решение выделение земельным участков частным застройщикам осуществлять на рыночной основе. Это привело к тому, что свободные земельные участки стали выделяться под жилищные государственные программы (арендные, ведомственные дома и жилье для многодетных семей). Частным застройщикам посредствам аукционов предложили строить в регионах либо в столице, но там, где есть серьезные обременения, видимо, в надежде, что у них хватит сил для реализации неподъемных для государственных программ проектов.

Кардинальное изменение конъюнктуры рынка

— Стоит отметить, что за последние два года на рынке наряду с небольшими строительными компаниями образовались крупные девелоперы, которые обладают земельными участками, выделенными с относительно небольшими обременениями и предполагающими перспективное размещение масштабной квартальной застройки.

По мере обострения фактора отсутствия денег и низкой покупательской активности, в будущем такие компании будут вынуждены искать альтернативные источники финансирования либо снижать розничные цены. Опасность для рынка заключается в том, что задел для снижения у крупных проектов гораздо больше, нежели у проектов точечной застройки. В том числе, именно по этой причине «аукционные площадки» сейчас не пользуются спросом у девелоперов, так как имеют серьезные обременения, а, значит, исключают возможность безопасного ценового маневра в случае рыночной необходимости.

Таким образом, фактор конкуренции снижает перспективы деятельности многих строительных компаний на рынке новостроек не только в столице, но и в регионах, которые изначально имеют меньший по сравнению со столицей запас финансовой прочности.

Отсутствие видимых улучшений инвестиционного климата

— На сегодня зарубежный инвестор опасается вкладывать в наш рынок деньги. Во всем мире рынок жилья функционирует в прочной связке с кредитными/ипотечными программами. Белорусская действительность неоднократно демонстрировала разрыв этой связки на длительный период времени, достаточный, чтобы иностранный инвестор осознал, что инвестировать в такой рынок рискованно. Денежных накоплений населения недостаточно для равномерного и поступательного развития жилищного строительства — это очевидно не только для иностранных, но и для национальных инвесторов.

Что касается льгот, которые предоставляют зарубежному инвестору, то они не так действенны в жилищном строительстве, как, например, при строительстве объектов инфраструктуры, торговой или офисной недвижимости. Развивающаяся экономика государства порой не позволяет зафиксировать обязательства сторон при заключении сделки с иностранным инвестором. Это усиливает фактор неопределенности цены, сроков и иных показателей проекта, что резко меняет экономическую целесообразность проекта в худшую сторону за счет «дорогих» страновых рисков.

Прогнозы на 2015 год и пути решения проблем

Деньги

— Государство обещает, что в 2015 году будет возобновлено кредитование на строительство жилья. Вероятнее всего начнет функционировать система стройсбережений, которая предполагает, что ближайшие три года эта система будет только потреблять деньги населения. Люди будут открывать накопительные счета и класть деньги в банк под проценты, и только через минимум три года смогут рассчитывать на получение кредита.

Но доступного и массового кредитования, я думаю, не будет и не стоит его ждать. Безусловно, льготные условия на получение займа у банка останутся у многодетных семей и незащищенных слоев населения, но всем остальным я бы посоветовал надеяться, в первую очередь, на себя.

Хотелось бы тут же упомянуть про себестоимость кв. м жилья. Люди уверены, что эта цифра не превышает отметки $ 500. Я хотел бы подчеркнуть, что это касается только государственного жилищного строительства, которое ориентировано не на всех, а на определенные слои населения. У коммерческого застройщика себестоимость жилья выше из-за возложенных на него обременений.

Участки

— Сегодня многие аукционы проходят в регионах, причем довольно успешно. За территории, которые находятся в ближайшем пригороде столицы, идет ожесточенная борьба. Застройщики понимают, что там есть пустые участки, то есть тратить деньги на отселение не нужно. Я уверен, что этот тренд — приобретение участков в пригороде — сохранится.

Мы также ожидаем, что себестоимость кв. м коммерческого жилья в Минске, возводимого в рамках нового порядка выделения земельных участков, увеличится минимум в два раза, в первую очередь, за счет затратного отселения и сноса, которым обременены все аукционные площадки в столице.

Конкуренция

— Курс на монополизацию отрасли с одной стороны способствует созданию рынка потребителя, который в условиях пока еще насыщенного предложения вправе диктовать свои условия и надеяться на снижение цен в краткосрочной перспективе. Однако по мере приближения 2017 года и формирования дефицита жилья, спрос и предложение сбалансируются, и уже застройщики будут диктовать свои правила рынку.

Зарубежные инвесторы

— Западноевропейских инвесторов ждать не стоит. Однако вероятен реэкспорт капитала и некоторых ресурсов. Учитывая, что в Российской Федерации сейчас происходит серьезное сжатие рынков, и не только недвижимости, то, возможно, мы скоро увидим на нашем рынке те строительные мощности, которые когда-то иммигрировали в Россию, и тот капитал, который работал там, вернется на родину.