Нужна ли рынку новостроек новая классификация? Мнения экспертов и специалистов

Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest:

— Классификация необходима, и в первую очередь она нужна участникам первичного рынка жилья, которые вынужденно сталкиваются с ситуацией, когда жилым домам присваиваются не соответствующие им классы жилой среды. Потребитель вводится в заблуждение, заявленные качественные характеристики, а вместе с ними и цена не соответствуют ожиданиям, что в итоге приводит к сложностям в реализации проекта на рынке. Таким образом, неверное определение класса жилой среды может послужить даже причиной возникновения самой острой социальной проблемы жилищной отрасли — долгостроя.

Разделение жилых объектов на классы является первичной операцией при проведении исследований рынка недвижимости. Ошибочно проведенная классификация может послужить причиной искажения данных статистики и других результатов исследований, например таких, как средняя цена квартир в жилых домах панельного типа (эконом-класс). В то время как потребитель нуждается в достоверной информации о товаре и не хочет платить за обманутые ожидания.

Как правило, именно ожиданиями руководствуется покупатель новостройки, т.к. в Беларуси широко распространена практика приобретения квартиры на стадии строительства. Получается, что потребитель инвестирует не столько в будущие стены, которых еще нет в момент совершения сделки, сколько в мечту. Не видя товара и не имея возможности оценить его со всех сторон, он вынужден ориентироваться только на заявленный и порой не подтвержденный застройщиком класс жилой среды. А если он недостоверный? За что тогда платит потребитель?

В предложенной классификации вводится новая терминология, которая не вполне соответствует действующим классификаторам стран-участниц Таможенного союза. На мой взгляд, в вопросах стандартизации следует придерживаться направления унификации норм, а не пытаться придумать что-то уникальное, тем более что наша страна в этом вопросе не является «пионером». Уникальная терминология, особая критериальная система оценки осложнят внедрение классификатора, а также адаптацию профессиональных участников и потребителей, в частности иностранных.

Критериальная система оценки предложенного классификатора вобрала в себя далеко не все «необходимые и достаточные» характеристики жилой среды. К примеру, возьмем комфорт-класс. Здесь оставлен без внимания показатель обеспеченности лифтами. Если вы являетесь обладателем пентхауса в 25-этажном одноподъездном жилом доме, где помимо вашей расположились еще 190 квартир, то путь от паркинга к родным стенам будет противоречить самому названию класса «комфорт», даже если в доме будут установлены бесшумные скоростные лифты, но их всего два.

Кстати, о паркинге. На наш взгляд, этот критерий является неоднозначным для классов «комфорт» и «люкс». Выполнение показателя 0,75 требует от застройщиков строительства паркинга, что существенно увеличивает затраты, которые полностью не компенсируются покупателями данного класса жилой среды, а, следовательно, не вполне оправданны в текущих реалиях рынка. То есть получается, что согласно классификатору данный класс не конкурентоспособен и в существующей экосистеме белорусского рынка новостроек обречен на «вымирание».

В классе же «люкс» пороговое значение показателя обеспеченности машиноместами, на наш взгляд, занижено. Если представить, что покупателем самого «классного» в иерархии классификатора жилья будет весьма обеспеченный субъект, то предложенные полтора машиноместа для его семьи, в которой имеется как минимум три автомобиля, могут послужить серьезной причиной отказаться от такой покупки.

Потребительские предпочтения действительно первичны. Соглашусь с разработчиками классификатора и в том, что на рынке Беларуси в настоящее время отсутствуют жилые дома — представители класса «люкс», что осложняет разработку критериальной системы оценки этого класса жилой среды. Однако, известно, что ведется проектирование нескольких жилых комплексов класса «люкс». В 2013 году только наша компания разработала и выполнила градостроительное обоснование сразу двух концепций таких жилых комплексов. Одна из них уже прошла процедуру согласования в органах исполнительной власти. Все эти проекты, если они начнут реализовываться, существенно превысят заданные классификатором параметры. Возможно, это повод для актуализации предложенного инструмента уже сегодня.

Безусловно, разработчиками проделана нужная работа. По нашему мнению, для придания классификатору статуса активного инструмента рынка недвижимости требуется учет мнения большинства его профучастников. Ситуация, когда часть строящихся объектов, в том числе домов-представителей не попадают в класс, представителями которого таковые являются по праву, отрицательно сказывается на процессе внедрения данного классификатора.

Рита Минина, заместитель директора по продажам холдинга «Фишман Груп»:

— Главное достоинство новой классификация заключается в том, что она в первую очередь выгодна покупателю и дает ему возможность точно знать, какое жилье он покупает и за что в конечном итоге платит.

Классификация выгодна также застройщикам и городским властям. Первым она помогает подняться на несколько ступеней вверх и строить не просто панель эконом-класса, а жилые дома с улучшенными характеристиками. Именно в таком жилье нуждается современный покупатель и такие повышенные требования предъявляет к нему.

Сегодня недостаточно только построить дом в центре города и позиционировать его как элитный. Он нуждается еще и в хорошей «начинке». Чем? Все это доступно прописано в новой классификации. Лично я выступаю даже за более жесткие характеристики отнесения объектов к тому или иному классу, чем те, которые предлагают разработчики документа.

С удовольствием могу отметить, что наш масштабный проект D3 (ДэТри) — новый стандарт городской квартиры, который мы реализуем в Лебяжьем, по всем характеристикам вошел в класс «престиж» и имеет 4 звезды. На мой взгляд, это очень хорошее название класса. Замечательно, когда престижность дома и комфорт подтверждается, как и в гостиницах, звездами.

Что касается городских властей, то, на мой взгляд, они должны поддержать предложенную методику. Чем высшего качества будут строиться в городе жилые дома, тем комфортнее в них будет жить людям, тем краше будет становиться наша белорусская столица.

Однако, для того чтобы данная методика работала и была принята застройщиками, ее надо активно продвигать на рынке. Портал realt.by имеет для этого все возможности и ресурсы, потому что напрямую работает практически со всеми застройщиками в городе. От того, как предложенная методика будет донесена до игроков рынка, во многом будет зависеть конечный результат.

Геннадий Стерник, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова, руководитель группы аналитиков, разработавших Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам) в Российской Федерации:

— Создание собственной классификации — это очень распространенная концепция. Кого-то это греет, но мое мнение — неконструктивно (конечно, если это не улучшение ранее сделанного). Чаще всего выделяют 3 класса, иногда 5 или 6. Мы при создании классификации РГР делали ее в формате 2−4-8 для того, чтобы иметь возможность выбора в зависимости от решаемой задачи.

Что касается названий классов, то их нэйминг — дело столь же сложное, сколь и неблагодарное. Мы стараемся очень трепетно относиться к тому, чтобы по возможности применять не новые, а используемые на рынке термины (и только если их не хватает, тогда придумываются новые).

Также очень важно, чтобы разбиение контролировалось на получение более-менее равномерных по объему подгрупп (конечно, это не касается элиты, где превалирующим признаком является сильное отличие по ценам). Потому что принцип любого разбиения — снижение внутривыборочных дисперсий.

В РФ довольно активно внедряется классификация РГР, так стоит ли специалистам Союзного государства отказываться от единого Стандарта?