Продажа квартиры по доверенности. Чего стоит опасаться? Махинации и схемы обмана

— В соответствии с п. 1 ст. 186 Гражданского Кодекса Республики Беларусь доверенностью признается письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед кем-либо еще. То есть один человек поручает другому совершить юридически значимые действия вместо себя, но в свою пользу, — пояснил адвокат Минской городской коллегии адвокатов Сергей Калиновский. — Случаи, когда в этом может возникнуть потребность, различны. Например, необходимость срочного совершения сделки и занятость на работе, нахождение за пределами страны в отпуске или командировке, болезнь, которая ограничивает свободное передвижение.

Если же говорить о количестве таких сделок, то по моему личному мнению они составляют не более 10 — 15% от общего числа сделок на вторичном рынке жилья.

Основная опасность для покупателя — совершение сделки с нарушением законодательства, что впоследствии может привести к признанию ее недействительной. Вариантов развития событий здесь может быть несколько:

— Одним из оснований для прекращения действия доверенности может быть ее отмена лицом, выдавшим доверенность. Отмена происходит у нотариуса, который эту доверенность выдал. При этом как представитель продавца, так и покупатель могут не знать об этом и совершить сделку. Однако сделка не будет иметь юридической силы в части перехода прав собственности на квартиру.

Еще больший негатив может принести ситуация, когда представитель продавца знал об отмене доверенности либо они с продавцом сознательно создали такую ситуацию. Это и есть один из способов мошенничества, и схема здесь достаточно проста. Продавец через какое-то время отзывает доверенность; представитель об этом знает, но все равно проводит сделку. Покупатель видит документ, на котором стоит синяя печать нотариуса, и у него нет видимых причин сомневаться в его действительности. После совершения сделки представитель получает деньги и якобы их тратит. А если предположить, что представитель — человек крайне необеспеченный и официально живет только на пособие по безработице, то есть вероятность, что покупатель свои деньги уже не вернет. Таким образом, покупатель остается и без денег, и без квартиры. При этом продавец с легкостью эту сделку оспаривает и восстанавливает свои имущественные права на квартиру.

— Цена квартиры существенно ниже рыночной. В этом случае у продавца может возникнуть основание для оспаривания сделки по такому основанию как наличие злонамеренного соглашения сторон. Это значит, что представитель вступил в сговор с покупателем и продал квартиру по заведомо заниженной цене в ущерб собственнику данной недвижимости. И на этом основании суд может признать сделку недействительной.

Опасности для продавцов

— Так как продавец является «актуальным» обладателем квартиры, то больших рисков для него здесь не существует, — рассказал Сергей Калиновский. — Особенно это касается сделок, где продавец сразу получает всю сумму, то есть отсутствует рассрочка.

Исключение составляет та же ситуация злонамеренного соглашения между покупателем и представителем, когда квартира продана по заведомо завышенной цене. Здесь уже у покупателя есть все основания оспорить эту сделку в суде и признать ее недействительной.

Единственно значимая опасность для продавца — представитель присвоит его деньги. И если представитель находится опять-таки в статусе безработного, и никакого имущества в собственности у него нет, то продавцу будет крайне сложно вернуть свои деньги. Поэтому здесь не лишним будет напомнить, что такого рода доверенность можно выдавать только людям, в которых вы ни капли не сомневаетесь.

Как обезопасить себя?

Универсального совета здесь нет. Но есть минимальные действия, которые позволят максимально снизить риск возникновения неприятных последствий данной сделки.

— Проверить, не отозвана ли доверенность на момент совершения сделки. Это можно сделать, обратившись к нотариусу, который выдал доверенность. Причем важно это сделать непосредственно в день совершения сделки, например, с утра.

— Убедиться, что тот, кто выдал доверенность, жив. Бывают ситуации, когда человек может находиться в больнице в состоянии агонии. И если он умер утром, а сделка совершается после обеда, то она автоматически признается недействительной. Именно поэтому покупателю нужно попытаться хотя бы поговорить по телефону непосредственно с продавцом квартиры.

Лучше всего непосредственно в момент совершения сделки постараться все же добиться присутствия владельца квартиры. Например, оплатить услуги нотариуса на выезде. При этом пусть все документы и согласования получены по доверенности, но в акте купли-продажи должна стоять подпись продавца. Если он не может расписаться (по причине болезни), пригласить свидетеля для совершения сделки и незаинтересованное лицо, которое в присутствии нотариуса распишется за продавца.

— Проверить как продавца, так и представителя на наличие очевидных заболеваний. Например, слабоумие или злоупотребление спиртными напитками. Узнать, не состоят ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

— Убедиться в отсутствии у лица, выдавшего доверенность, супруга/супруги. Либо убедиться в наличии их письменного согласия с проведением данной сделки.

— Узнать, «чистая» это продажа или что-то приобретается взамен. Если эта сделка «чистая», то следует удвоить внимание. В первую очередь, выяснить, есть ли у продавца другое жилье, есть ли у него какие-то зависимые лица (например, несовершеннолетние дети, которые до этого были выписаны из квартиры).

Потому как один из способов махинаций здесь — это так называемое отселение, когда мошенники заранее выписывают людей куда-нибудь в «домик в деревне» (чаще всего это владельцы квартир, страдающие алкогольной зависимостью), получают генеральную доверенность и проводят сделку. При этом продавец, конечно, денег не получает. Но иногда в таких случаях начинаются судебные процессы о признании сделки недействительной (появляются родственники «нерадивого» гражданина или он сам пытается отстоять свои имущественные права).

В моей личной судебной практике таких случаев, к счастью, не было, но я знаю несколько ситуаций, когда агентство недвижимости отказывало в проведении подобной сделки по причине ее сомнительности.

Сайт адвоката Сергея Калиновского: www.kandp.by