Что ждет минский рынок новостроек: в чем он выиграет, а в чем проиграет?

Коммерческим застройщикам предложили новый механизм строительства многоквартирных жилых домов в Минске и областных городах. Теперь участок под строительство дома они могут получить только по итогам конкурса. Правда, это не относится к домам повышенной комфортности. Поможет ли конкурсная система улучшить качество строительства жилья в столице и избавиться от долгостроев? Уменьшится ли количество обманутых дольщиков? Как нововведение скажется на цене квадратного метра?

С ответами на эти и другие вопросы журналист портала Realt.by обратилась к специалистам рынка.

Документ долго ждали и, наконец, получили

Нового документа застройщики ждали долго и с нетерпением. Шутка ли, в столице почти год не предоставляются площадки под строительство многоквартирных жилых домов. Заявительный принцип отменили, а взамен долго не предлагали ничего нового. Все это вносило нервозность и негативно сказывалось на развитии рынка новостроек в целом.

Положение о порядке организации и проведения конкурсов по выбору заказчика (застройщика) по строительству многоквартирных жилых домов появилось 10 сентября 2013 года. Оно утверждено постановлением Совета министров № 798.

Документом вводится обязательный квалификационный отбор претендентов на участие в конкурсе. На основе документов, поданных претендентами, конкурсная комиссия выявляет их экономическое и финансовое положение.

Претенденты, имеющие задолженность по налогам и иным платежам в бюджет, не допускаются к дальнейшему участию в конкурсе. Не смогут принять дальнейшее участие в конкурсе и компании, чистые активы которых на первое число месяца, предшествующего месяцу подачи заявления, составляют менее $ 500 тыс. Кроме того, если за последние три года по вине заказчика или застройщика по двум и более многоквартирным жилым домам были нарушены сроки их ввода, то они также не будут допущены к конкурсу.

В случае если по результатам предварительного отбора ни один претендент не пройдет данный отбор, или его пройдет только один претендент, конкурс будет признан несостоявшимся.

Положением предъявляются требования к подготовке конкурсной документации. В нем подробно прописывается порядок организации и проведения конкурса. По итогам конкурса определяется победитель, который получит право на застройку той или иной городской территории.

Надо сказать, что Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства принимала активное участие в подготовке данного документа, вносила свои предложения. Тем не менее, некоторые пункты положения для членов Ассоциации застройщиков остаются непонятными из-за отсутствия конкретики. Поэтому члены Ассоциации застройщиков готовят вопросы и будут обращаться в Минстройархитектуры за разъяснениями.

С момента принятия положения прошло уже три недели. Однако город не предложил на конкурс еще ни одной площадки. До сих пор неизвестно, на каком уровне будет создана конкурсная комиссия — на уровне Мингорисполкома или в каждой администрации района. Непонятно и то, кто в нее будет входить. По крайней мере, Ассоциация застройщиков настаивает, чтобы в конкурсную комиссию входил ее представитель.

Комментарии специалистов:

Юрий Жарков, директор риэлтерской компании «Вива Консалт»:

— На мой взгляд, документ в первую очередь направлен на то, чтобы коммерческий сегмент столичного рынка новостроек и областных центров стал более профессиональным. Застройщики, которые смогут по итогам конкурса получить площадки под строительство, будут более состоятельными и опытными. Естественно, это приведет к значительному сокращению количества игроков, присутствующих сегодня на рынке. Кто-то из них за время работы допустил долгострои, кто-то не имеет нужных активов, кому-то попросту не хватает опыта. Поэтому государство таким методом отбора ограничивает доступ компаний на рынок.

Что будут делать эти компании, сказать пока сложно. Потому что неизвестно, как в стране будут развиваться макроэкономические процессы. Непонятно, что будет дальше со стоимостью национальной валюты, с кредитованием, с себестоимостью строительства и т. д.

Возможно компании, которые не смогут строить в Минске, пойдут работать в пригород столицы или в города-спутники. Но сегодня вопрос заключается даже не в том, захотят или не захотят компании строить, к примеру, в городах-спутниках. Потому что прежде чем принять такое решение, инвестор должен понимать, по какой цене он сможет там продать квартиру. Сегодня же ситуация такова, что она не позволяет эффективно вести бизнес в городах-спутниках. Нет сетей, нет инфраструктуры, не решены вопросы с переводом земель сельхозназначения под жилую застройку и т. д. Пока правительство не решит все эти проблемы на государственном уровне, частный инвестор, скорее всего, туда не пойдет. Он не сможет перепахать целое поле, проложить сети, внести изменения в действующие регламенты и т. д. Он будет искать другое место для вложения своего капитала.

На мой взгляд, жилье станет более качественным и будет возводиться с соблюдением заявленных сроков строительства. И в этом плане рынок только выиграет. Выиграет и потребитель, поскольку он получит более качественный продукт, в большей степени соответствующий его ожиданиям.

Кто может проиграть? Я полагаю, что документ будет способствовать повышению себестоимости строительства. Потому что из-за ограничения количества компаний, способных получить по этому документу площадку, предложение на рынке будет ограничиваться. Это означает, что вырастет и цена реализации квартир. Скорее всего, квадратный метр жилья в столице будет стоить даже не $ 2 тыс., а все $ 3 тыс. Ведь понятно, что на конкурс будут выставляться площадки с обременениями, которые потребует дополнительного вложения денег в инвестпроекты.

В целом я оцениваю этот документ позитивно. Замечательно, что он, наконец, принят. В каком-то смысле его можно назвать даже революционным. Это серьезное новшество на рынке.

Безусловно, некоторые критерии, заложенные в документе, не совсем отвечают реалиям рынка. Думаю, что со временем в него будут вноситься изменения. Тем самым он будет приближаться к жизни. И этот механизм будет работать.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал»:

— Данный документ разрабатывался для коммерческого сегмента рынка жилищного строительства с целью заменить заявительный принцип предоставления земельных участков под застройку. Наряду с аукционами введена плата за право участия в строительстве жилья в столице и областных центрах. Документ целевой и направлен на ограничение доступа на рынок компаний без опыта работы в строительстве. С одной стороны, это хорошо. Это прибавляет каждому дольщику уверенности, что его квартиру строят высококвалифицированные специалисты. С другой стороны, при сокращении количества продавцов, товара на рынке становится меньше и цена на него неизбежно растет.

По отношению к застройщикам это достаточно жесткий документ. Он требует от компаний высокого профессионализма и соответствующего капитала, а также практически исключает возможность ведения данного бизнеса как не основного.

Вообще, предварительный отбор застройщиков для допуска на конкурс — это, на мой взгляд, достаточно спорная норма. Но она утверждена, поэтому ее надо принимать такой, какая она есть. Думаю, что со временем документ будет дорабатываться. Все эти критерии будут уточняться уже после первых несостоявшихся конкурсов. И если в Минске еще будет какая-то конкуренция за право стать застройщиком и все эти условия могут быть выполнены коммерческими компаниями, то в областных городах с этим могут быть проблемы. Не в каждом областном центре найдутся минимум две коммерческие организации с чистыми активами в полмиллиона долларов и хорошей, с точки зрения конкурсной комиссии, характеристикой, готовые бороться за участок с обременениями. В регионах на рынке жилищного строительства доминируют в основном государственные застройщики, обеспеченные площадками на годы вперед. Новые правила получения участков могут окончательно «добить» тех единичных коммерческих застройщиков, которые там еще работают.

Первые площадки, которые будут заявлены на конкурсы, дадут понять, что жилой фонд без инфраструктуры коммерсанты строить не будут. Следовательно, дольщики, покупающие такое жилье, будут оплачивать не только стоимость квартиры, но часть инженерной и социально-бытовой инфраструктуры, бремя затрат на строительство которой возлагалось исключительно на государство.

Что ждет рынок новостроек? Думаю, что пауза в этом процессе продлится до следующей весны. На мой взгляд, первые попытки провести конкурсы не будут иметь явного успеха. Все крупные компании в столице имеют запасы прочности, какие-то неосвоенные площадки, на которых и будут работать до последнего.

На конкурсах мы вряд ли увидим и новых участников строительного бизнеса. Скорее всего, они будут рассматривать проекты, на которые данное положение не распространяется. Вполне вероятно увеличение активности в сегменте строительства жилья в ближайшем пригороде нашей столицы и городах, расположенных в Минской области.

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис»:

— Положение приняли. В принципе, оно понятное, по нему можно работать. Лично для меня непонятными остаются только две позиции. Почему инициатива исходит только от городских чиновников и не принимается во внимание инициатива застройщиков? И почему конкурс признается несостоявшимся, если предварительный отбор прошел только один участник? Давать более подробные комментарии по документу можно будет тогда, когда появятся первые площадки и по ним пройдут конкурсы.

Конечно, плохо то, что площадки под строительство не выделялись почти год и до сих пор не выделяются. Я каждый день захожу на сайт Минского горисполкома и смотрю, появились ли какие-то новые предложения. Но, к сожалению, пока ничего нет. Хотя члены Ассоциации застройщиков готовы работать по любым правилам. Главное, чтобы они были экономически обоснованными.

В настоящее время обсуждается новый указ о реформировании стройотрасли. В нем также появятся некоторые новшества. В частности, меняются некоторые положения по строительству жилья долевым способом, положения о декларациях, подходы к гарантийным срокам и т. д. Возможно, положение о конкурсе будет дополнено новациями, содержащимися в указе.